портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Старый новый дом

Сегодня в Лондоне совсем не просто купить квартиру в высоком ценовом сегменте – дефицит. Россиянам, составляющим значительную часть высокобюджетных покупателей, приходится ждать, пока на рынке появится интересное предложение. В это время нелишне как следует обдумать, что именно выбрать – новостройку или дом с историей? Преимущества и риски для каждого из вариантов не всегда очевидны.
Лондон – эклектичный город, и ярче всего это выражается в архитектуре. Практически невозможно найти как районы, состоящие исключительно из новостроек, так и кварталы, где нет ничего, кроме исторических зданий. Разве что в Доклэндс (Docklands) мы видим исключительно современную застройку, в то время как во всех остальных, более близких к центру районах, возраст зданий, соседствующих друг с другом, может быть самым разным. Все они удобны с транспортной точки зрения и отличаются высокой степенью развития инфраструктуры, тогда как нецентральные районы иностранным покупателям неинтересны.

Фокус локуса
Если говорить о престижности, то на протяжении уже нескольких лет рейтинг районов выглядит так: Найтсбридж (Knightsbridge), Челси (Chelsea), Кенсингтон (Kensington), Белгравия (Belgravia) и Итон-Сквер (Eaton Square). При этом первые три района более насыщены новостройками, а последние два наиболее перспективны для тех, кто желает приобрести дом с историей. По всей видимости, эта своеобразная иерархия в ближайшее время не изменится. По словам Татьяны Бейкер, главы русского отдела компании Harrods Estates, «около 90% русских покупателей сегодня предпочитают приобретать недвижимость не просто в самом центре Лондона, но в самом престижном ядре этого центра – в радиусе примерно 1 км от универмага Harrods в Найтсбридже».
Менее однозначны перспективы района Доклэндс. Это бурно развивающееся направление с современными жилыми комплексами и деловыми небоскребами, по мнению одних экспертов, – город будущего, в силу продуманной архитектуры, удобной инфраструктуры и близости к деловому центру Лондона. По словам других, инвестиционная привлекательность района неоднозначна. Вот мнение Татьяны Бейкер: «За такие же деньги можно найти квартиру и в более центральных районах, с теми же удобствами. При этом строительство новых зданий в Доклэндс продолжается, а это значит, что и через несколько лет выбор недвижимости в нем будет достаточно широк. Так что рост цен здесь будет намного более скромен по сравнению с самыми центральными районами».

В аренду – навсегда?
Как ни в одной другой стране, стоимость недвижимости в Великобритании зависит от формы владения собственностью. Только крошечный процент лондонской недвижимости может быть передан в полную собственность покупателя (freehold), что означает неограниченное право как на здание, так и землю, на которой оно стоит. Большинство же объектов недвижимости продаются на правах leasehold, что подразумевает право собственности на недвижимость и аренду земли, срок которой варьируется от 20 до 999 лет.
При покупке исторической недвижимости, как правило, договор аренды приходится перезаключать достаточно часто – раз в 20-25 лет - и за весьма солидную сумму. Можно сказать, что чем центральнее находится объект недвижимости, тем больше проблем, связанных с leasehold, испытывают его хозяева. В новостройках же договор действует намного дольше – как минимум 125 лет, что для Великобритании очень много. Вообще, это сложная система, с множеством нюансов, которые неподготовленному новичку как правило неведомы.
«Русские, конечно, любят роскошную лепнину красивых зданий XIX в. с колоннами и просторными комнатами. Выбрать такую квартиру – это стильно и, несомненно, престижно. Но, как только дело доходит до практики, большинство начинает сомневаться в правильности выбора, – отмечает Татьяна Бейкер. – Прежде всего, россиянам просто сложно понять, что представляет собой leasehold, не говоря уже о множестве юридических тонкостей. С финансовой точки зрения, покупка в историческом доме изначально может выглядеть более дешевой, но в итоге оказывается намного дороже, потому как постоянно требует все новых вложений».
В среднем стоимость 1 кв. фута в новостройке центральных районов – около 2000 фунтов. А на вторичном рынке, даже в доме Викторианского периода, можно приобрести квартиру от 1000 фунтов за 1 кв. фут – если требуется кое-какой ремонт, и примерно за 1500 фунтов за 1 кв. фут – в случае ее отличного состояния.

Привычки широкой души
Цифры цифрами, но при выборе между новостройкой или квартирой в духе старины существует множество других, более субъективных факторов. Например, планировка квартиры и личные ощущения в новом пространстве. Не секрет, что достоинство любого исторического здания, будь то середина XIX в. или начало XX в., – это высокие потолки и больший простор, особенно на самом престижном first floor – по-нашему, на втором этаже.
Практически противоположна ситуация при строительстве современных зданий. Пресловутые низкие потолки, о которых так любит посудачить бомонд, обусловлены прежде всего тем, что высота здания жестко ограничена градостроительными нормами, а застройщик, естественно, стремится вместить в эту высоту как можно больше этажей. Для русских покупателей это всегда крайне важно. «Претензии к современной недвижимости, в том числе и лондонской, конечно, связаны с советскими стереотипами. Что тогда считалось самым престижным? Конечно, сталинские квартиры, – объясняет Татьяна Бейкер. – И когда более чем состоятельный русский приезжает в стандартную лондонскую новостройку, где планировка выверена до миллиметра и не может быть изменена, а потолки не отличаются высотой в 5 м, а как раз наоборот, то он нередко оказывается разочарован».
Примерно такая же ситуация и с внутренней отделкой квартир, которая, по мнению россиян, никак не соответствует понятию «настоящей роскоши». Что и говорить, английский аскетизм в обустройстве новостроек задает тон. И опытные покупатели, уже наслышанные о таком положении дел, изначально настроены на необходимость немедленного ремонта согласно своим «роскошным» вкусам.

В Лондон за качеством
Другой аспект выбора – надежность и безопасность. Гарантия того, что лондонская квартира не принесет покупателю в ближайшем будущем множество хлопот, может быть только в случае покупки новостройки. «В современных жилых комплексах все готово и все на высшем уровне, – поясняет Ирина Майлз, директор русского отдела компании Savills. – Безопасность, комфорт, возможность беспечного времяпрепровождения – все самое главное уже предусмотрено». Практически все проекты имеют парковку, круглосуточного консьержа и т. д.
Не столь радужна ситуация в старых зданиях. «У нас русские постоянно спрашивают, какие перегородки в квартирах и не нужно ли их менять? – говорит Татьяна Бейкер. – В общем-то, нормальный вопрос, но чувствуется, что покупатели не забыли проблемы со старыми домами в России – потопы от соседей сверху, постоянный ремонт». Кроме того, проблематично найти даже самый престижный дом Викторианского периода, где присутствует полный набор инфраструктуры. И нельзя забывать, что вопрос парковки для жителей центрального Лондона – превыше всего, а со стоянками в исторических домах чаще всего возникают проблемы.

Квартира на вырост
Большинство российских покупателей приобретает недвижимость в Лондоне не для постоянного проживания. Одни приобретают квартиру, потому что часто бывают в Лондоне по делам бизнеса или туризма, другие заботятся о подрастающих детях, а третьи просто инвестируют в недвижимость экономически стабильного и юридически надежного государства. Чаще всего этих мотивы сочетаются.
С точки зрения инвестиций гораздо более выгодным вариантом эксперты называют новостройки, что связано с особенностью современного рынка лондонской недвижимости в сегменте от 1 млн фунтов за квартиру. Бум иностранных, в том числе и русских, инвестиций привел к тому, что на сегодняшний день спрос на элитное жилье в Лондоне превышает предложение. Центральные районы не способны поставлять достаточное количество новостроек, так как уже довольно перенасыщены с точки зрения городского пространства. Поэтому цены на новостройки возрастают с поразительной скоростью. То, что построено в последние несколько лет, уже раскуплено, а цены на новые квартиры в самых популярных районах города за последние 4 года возросли вдвое.
Статистика гласит, что российские покупатели предпочитают новые квартиры. «В прошлом году русскими клиентами нашей компании всего два дома были куплены за городом, остальные – в Лондоне, причем подавляющее большинство – в новостройках, – говорит Ирина Майлз. – Однако не берусь делать какие-то прогнозы на счет того, какой тип недвижимости будет пользоваться спросом в текущем сезоне. Здесь налицо влияние не только самого рынка, но прежде всего – вкуса покупателя. Кто-то действительно представляет свою лондонскую квартиру только в самом новом и обустроенном здании, а для кого-то важнее ощущение причастности к культуре и истории, а также особенности планировки конца XIX – начала XX в.».

Волшебный компромисс
Дискуссия вокруг новостроек из стекла и бетона и архитектурных шедевров прошлых веков может продолжаться сколь угодно долго, однако существует и альтернатива, которую со всех точек зрения можно назвать «золотой серединой», выгодной со всех сторон. В качестве примера можно привести новый проект Trevor Square, расположенный прямо за универмагом Harrods. Само здание в 5 этажей имеет очевидную историческую ценность. Оно построено в середине XIX в. и прекрасно передает дух Лондона того времени. Новейший проект реконструкции сохраняет всю историческую ценность здания как внешне, так и внутри. Витиеватость орнаментов, старинная лепнина и размах архитектуры позапрошлого века пересеклись с самым современным внутренним дизайном квартир и идеальной инфраструктурой. По словам экспертов, такие проекты в Лондоне крайне редки, хотя тенденция к увеличению их количества есть. «История и современность наконец-то пересеклись», – говорят специалисты.
Попытка ли это создать жилье, идеальное по самым высоким меркам роскоши? Возможно. Как минимум, это удачный пример объединения культуры, «духа» здания и новейших технологий. Апартаментами в таких комплексах будут удовлетворены как те, кто избалован современным сервисом, так и ценители истории и шедевров архитектуры.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Великобритании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: