портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Жемчужина болгарского Черноморья

Солнечный Берег – это тихое море с мелким золотисто-желтым песком, чистая вода и ровное песчаное дно. Это невысокие естественные дюны, красивые парки, сочетание чистого горного воздуха и морского бриза, которое делает дни приятными, а ночи – прохладными. Это прекрасное место для семейного отдыха в южной части болгарской Черноморской Ривьеры.
Болгария остается хитом на международном рынке недвижимости. В 2006 г. всего в стране было заключено более 311 000 сделок с недвижимостью, из которых более 29% совершены с участием иностранцев. При этом наиболее популярным местом для инвестирования в недвижимость остается Солнечный Берег – самый крупный международный курорт Болгарии, расположенный на Берегу обширного полукруглого залива, в 36 км севернее города Бургас.
Северная граница Солнечного Берега – село Святой Влас, а южная – город Несебыр, практически слившиеся с курортом. Пляж имеет длину около 9 км и ширину до 150 м. В июле–августе Черное море прогревается здесь до + 25–27 °С, а иногда и до +30 °С. С севера находится возвышенность Старопланинского горного массива, что создает великолепное сочетание морского и горного ландшафтов.

Курорт развивается
Создание курорта началось в 1958 г. Изначально Солнечный Берег был задуман как центр отдыха болгар и жителей стран Восточной Европы. За почти 50 лет, прошедших с тех пор, курорт стал крупнейшим не только в Болгарии, но и на всем Черном море. Сейчас здесь расположено около 300 отелей, кемпинги, жилые комплексы, а количество ресторанов и увеселительных заведений вообще не поддается счету.
Отдых на Солнечном Берегу весьма комфортабелен. Бурное строительство современных отелей, которое велось здесь начиная с 1990-х гг., привело к почти полному исчезновению старых гостиниц «советского» типа. Курорт имеет развитую инфраструктуру – теннисные корты, плавательные бассейны, боулинги, площадки для мини-гольфа, конные базы, аквапарки, торговые центры и т. д. Благодаря этому здесь отдыхает все больше и больше туристов не только из стран бывшего соцлагеря, но и из Западной Европы. Сегодня черноморские курорты Болгарии вновь стали интересны и для российских туристов.
Туристов привлекают в первую очередь низкие цены на отдых – от 25–30 евро в семейных гостиницах до примерно 100 евро в сутки за номер в высококлассных отелях. Русским не может не импонировать приветливость болгар и практически полное отсутствие языкового барьера. Считается, однако, что Солнечный Берег больше подходит для отдыха молодежи, а семьям с детьми здесь будет трудно найти тихие, спокойные уголки.

От малого к великому
С точки зрения покупателей недвижимости, инвестиционный климат Болгарии еще более привлекателен, чем погодный. Бум строительства на болгарском побережье начался с конца прошлого века, когда были сняты все ограничения для частного предпринимательства, а земля в результате реституции была возвращена старым собственникам или их наследникам.
Первыми девелоперскими проектами мелких собственников земли были небольшие семейные отели, но уже вскоре их скудный набор услуг – кондиционирование, смена белья, уборка номеров и «европейский» завтрак – перестал удовлетворять туристов. Международные туроператоры уже стали диктовать свои требования к комфорту и качеству услуг, а вскоре и сами стали принимать участие в проектах, не дожидаясь изменений к лучшему. Так с началом нового тысячелетия стали появляться крупные отели с сотнями номеров, располагающие не только большими бассейнами, но и теннисными кортами, футбольными полями и волейбольными площадками, фитнес-залами и спа-центрами.
Состоятельным туристам можно рекомендовать современные высококлассные отели, расположенные непосредственно у пляжа, – Victoria Palace, Riu Palace Helena Sands, Chaika Beach, Iberostar Sunny Beach и т. д. Все эти отели имеют категорию «четыре звезды» или «пять звезд». Большие отели работают круглый год и в зимнее время используются для проведения конгрессов и конференций, а также для бальнеологического туризма. Отели тоже продаются – их стоимость рассчитывается, исходя из 900–1100 евро за 1 кв. м, а срок возврата инвестиций составляет 7–15 лет, в зависимости от размера отеля и его месторасположения. Чем больше отель, тем меньше расходы в пересчете на 1 кв. м площади и тем быстрее возврат инвестиций.

Выгодно и не очень
Вслед за строительством отелей на Солнечном Берегу стали возводиться также
жилые дома и комплексы, рассчитанные на иностранных инвесторов. Район их строительства не ограничивается только прибрежной полосой – новые проекты реализуются на расстоянии до нескольких километров от берега, хотя самые престижные и дорогие, безусловно, тяготеют к побережью.
Стоимость курортной недвижимости Солнечного Берега в значительной степени зависит от ее местоположения. Самые низкие цены – порядка 600 евро за 1 кв. м – наблюдаются на значительном расстоянии от берега, тогда как в домах на первой линии от моря они доходят до 1500–2500 евро за 1 кв. м. Недвижимость в восточной части курорта несколько дороже, чем в западной.
Единой динамики цен на Солнечном Берегу сейчас не существует. Эксперты единодушны в том, что Солнечный Берег следует рассматривать как город с перспективными и не очень районами. Однозначно можно утверждать, что объекты на первой линии от моря всегда будут оставаться дорогими, а цены там будут расти и в будущем, но уже на вторичном рынке – первая линия, к сожалению, практически полностью застроена! В то же время в некоторых удаленных от моря районах в конце 2006 г. намечался ценовой спад, который, правда, не стал явной тенденцией.
Достойные готовые объекты на Солнечном Берегу не могут стоить менее 1200–1300 евро за 1 кв. м. Для такого объекта будет характерно неплохое расположение, наличие комплекса услуг и вполне приличной, хотя и не очень обширной инфраструктуры. В случае очень привлекательного расположения цена поднимется до 1500 евро за 1 кв. м и выше, а если к достоинствам добавляется также инфраструктура и эксплуатация уровня «пять звезд», то стоимость «квадрата» наверняка превысит 2000 евро. Отдельные люксовые предложения достигали в марте 2007 г. ценового уровня 3000 евро за 1 кв. м.
На сегодняшний день можно найти предложения готовой недвижимости по цене 800–900 евро за 1 кв. м в глубине курорта, в 500–700 м от моря, и даже по 600 евро за 1 кв. м в его западной части. Однако это будут небольшие отдельно стоящие домики, без бассейна, охраны и других услуг. В ближайшие 1–2 года их стоимость, следуя общей динамике цен, вероятно, вырастет, но уже через 3–5 лет такие объекты без необходимой поддержки и ухода станут совершенно неконкурентоспособными! Кроме местного населения, желающего сменить обстановку на время отпуска, покупать их вряд ли кто-то захочет. В то же время в комплексах, строящихся на расстоянии более 500 м от пляжа, можно найти и предложения от 530 евро за 1 кв. м, но со сроком сдачи в конце 2008 г.

А строит кто?
В настоящее время на Солнечном Берегу работают более 50 крупных и мелких строительных фирм. Крупнейшей среди них уже много лет является компании Fort Noks, которая входит в список 200 крупнейших фирм Болгарии. Она уже построила и сдала в эксплуатацию более 3000 апартаментов, а в планах до 2011 г. – строительство более 10 000 апартаментов.
Среди уже построенных объектов от Fort Noks – комплексы Sunny Fort, Golden Fort, Green Fort, Privilege Fort Beach, Riviera Fort Beach и многие другие – большинство из них на первой линии от моря. В конце 2007 г. сдаются Imperial Fort Club и Crown Fort Club, а новейшие проекты Nessebar Fort Club и Nessebar Fort Golf Club будут сданы к сезону 2008 г.
Все комплексы располагают широчайшей инфраструктурой – бассейнами, кортами, детскими площадками, магазинами, ресторанами, барами и многим другим вплоть до гольф-полей. Апартаменты сдаются с полной внутренней отделкой и предназначены для круглогодичного проживания. Цена колеблется от 900 до 2300 евро за 1 кв. м, в зависимости от расположения комплекса и степени готовности. Для состоятельных покупателей предназначены апартаменты стоимостью до 2500 евро за 1 кв. м. Их отличительные черты – панорамные виды, высококачественные мебель и оборудование.
Одна из особенностей Fort Noks – гибкая политика, как по ценам, так и по способам оплаты. Типичная схема предусматривает оплату 30% стоимости жилья после заключения предварительного договора, еще 20% – после окончания общестроительных работ и еще 50% – после полного завершения строительства. Кроме того, предусматривается возможность рассрочки оплаты на срок до 10 лет.
В мае этого года будет введен в эксплуатацию огромный жилой и гостиничный комплекс Royal Garden, расположенный всего в 50 м от пляжа. Основной инвестор – пловдивская компания Galaxy Property Group. Жилая часть комплекса будет состоять из 6 зданий с почти 500 апартаментами, а гостиничная часть будет представлять собой «пятизвездочный» отель на 200 гостей. Особенность комплекса – разнообразие его инфраструктуры: более 140 магазинов и заведений общественного питания, 4 тематических ресторана, а в самом центре – аквапарк площадью около 1 га, спа-центр с различными рекреационными услугами, 3 бассейна, а также конференц-центр, лобби-бары, рестораны и др.
Стоимость апартаментов в Royal Garden – 1500–2300 евро за 1 кв. м, в зависимости от расположения и вида из окон. Собственникам предлагаются круглогодичные услуги по эксплуатации комплекса и сдаче апартаментов внаем. В рекламе обещается прибыль от аренды в размере 25% от стоимости недвижимости в год, но эти данные, вероятно, несколько выше того, что можно получить в действительности.
Другой крупный застройщик на Солнечном Берегу – пловдивская компания Diamant, которая предлагает апартаменты в нескольких жилых комплексах. Kasandra Holiday Village и Efir Holiday Village уже готовы и полностью оборудованы, в комплексе Sunrise Holiday Village завершается меблировка, а комплекс Apart Hotel & Spa Happy Condominium планируется завершить к сезону 2008 г. Стоимость апартаментов здесь составляет от 1000 до 1300 евро за 1 кв. м. Цены здесь не слишком высоки, так как эти комплексы находятся на расстоянии нескольких сотен метров от пляжа, а их инфраструктура уступает вышеописанным комплексам.

Кому выгодно?
На данный момент трудно говорить о том, насколько прибыльны могут быть апартаменты на Солнечном Берегу при их сдаче в аренду, – достаточной статистики просто не существует. Хотя летний туристический сезон на Солнечном Берегу длится с июня по сентябрь, но для сдачи в аренду действительно эффективны только июль и август, так как в эти месяцы наблюдается максимум заполняемости, и спрос на аренду достаточно велик. Сдача апартаментов внаем приносит в это время собственнику порядка 40–80 евро в сутки чистыми, в зависимости от размера апартаментов, их местонахождения и эксплуатирующей фирмы. Обещанный в рекламных проспектах доход в 10–25% в год от стоимости жилья выглядит чрезмерно оптимистично. Более объективны специалисты, считающими реальным доход в районе 6–7%. Среди крупных туроператоров, работающих с частными владельцами апартаментов, – такие компании, как Concord, Tomas Cook и Sunway.
По результатам последних исследований, касающихся перспективности инвестиций в недвижимость разных стран мира, бывшая социалистическая республика Болгария, обогнав Флориду, Португалию и Дубай, устойчиво удерживает третье место, после Испании и Франции. В самой же Болгарии Солнечный Берег продолжает оставаться самым популярным местом для покупки летней резиденции. Вместе с тем, места для нового строительства на Солнечном Берегу практически не осталось, да и цены уже достигли значительной величины. Очевидно, что на вторичном рынке лучшие объекты будут уверенно дорожать, причем самый большой потенциал имеют проекты с хорошей инфраструктурой и профессиональным менеджментом по управлению недвижимостью.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.