портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Бизнес с немецким акцентом

Инвесторы, привыкшие вкладывать средства в жилую недвижимость, не очень жалуют Германию. В то время как в других европейских государствах последнее десятилетие было отмечено постоянным ростом цен на жилье, немецкий рынок находился в стагнации. Зато для тех, кто хочет открыть за рубежом свое дело, Германия подойдет как нельзя лучше. Эта страна заслуженно считается одной из самых благоприятных для ведения частного бизнеса.
Почему россиянам, желающим стоит открыть свое дело, стоит обратить внимание именно на Германию? Во-первых, потому что эта страна имеет очень удачное географическое положение – она находится в самом центре Европы и как бы связывает старые и новые страны Евросоюза. Недалеко и до России – перелет из Москвы и Санкт-Петербурга занимает всего пару часов, и большинство авиакомпаний предлагает регулярные рейсы во все крупные города Германии.
Вторая не менее важная причина – процесс оформления необходимых документов достаточно прост и занимает не слишком много времени по сравнению с аналогичными процедурами в других странах ЕС. Кроме того, успешное ведение бизнеса позволяет рассчитывать на получение постоянного вида на жительство.

Что покупать?
Пожалуй, это первый вопрос, на который необходимо ответить. В Германии можно приобрести гостиницы, кафе, рестораны и оздоровительные центры практически на любой вкус и в соответствии с любыми финансовыми возможностями. Для небольшого дела можно подобрать скромный, типовой объект. Тем, чьи инвестиции значительны, скорее подойдут объекты класса люкс и просто интересные здания.
В среднем отели-рестораны, велнесс-отели и гостиницы уровня «4 звезды» стоят от 2–3 млн евро, «трехзвездочные» отели – 1–2 млн евро, а пансионы и небольшие частные гостиницы можно приобрести за сумму около 500 000 евро. Конечно, бывают и исключения из правил – можно найти и высококлассную гостиницу за 1,5 млн евро, – но такие варианты достаточно редки.
Значительно доступнее покупка кафе или ресторана, в этом случае нужно рассчитывать на сумму от 100 000 до 1,5 млн – в зависимости от величины помещения, его местоположения, оборудования и т. д. Те, кто хочет заняться торговлей и приобрести небольшой отдельный магазин площадью 100–150 кв. м, должны быть готовы потратить на недвижимость сумму 150 000–200 000 евро. Среднестатистический супермаркет площадью около 1000 кв. м стоит около 1 млн евро.
Среди дорогих, но очень привлекательных предложений – настоящий средневековый замок общей площадью 1450 кв. м, построенный в XIII в. и расположенный в 25 км от Баден-Бадена. Замок полностью отреставрирован и используется как конгресс-отель, стать его владельцем можно за 5,4 млн евро. Другой роскошный вариант – гостиница с рестораном в 50 км к югу от Мюнхена, на старинной дороге, ведущей в Италию. Внешне этот отель, построенный в 2005 г., выглядит как старинный монастырь, а внутри поражает роскошью, стилем, интересными архитектурными решениями и современным оборудованием. Заполняемость гостиницы, чья общая площадь составляет 1800 кв. м, находится на уровне 80%, а ее стоимость – 6,25 млн евро.
Одно из излюбленных мест отдыха немцев на территории Германии – побережье Балтийского моря. Здесь можно приобрести строящийся оздоровительный центр, который будет включать гостиницу (62 номера), магазины, а также медицинский комплекс. При общей площади 7800 кв. м стоимость проекта составляет 15,6 млн евро.
Все эти примеры актуальны для бывшей Западной Германии. Аналогичные объекты в восточной части страны будут стоить в два и более раз дешевле. Конечно, доступность стоимости бизнеса может выглядеть привлекательно, но нельзя забывать, что доходы и покупательная способность населения здесь значительно ниже. В последние годы из Восточной Германии идет отток квалифицированной рабочей силы, а уровень безработицы в некоторых регионах достигает 25%, поэтому для инвестиций этот регион малопривлекателен.

Где открыть свое дело?
Если вы собираетесь открыть кафе, ресторан или гостиницу, то для этого лучше всего подойдут Мюнхен, Штутгарт и все города, расположенные между Кельном и Дортмундом. Именно здесь население имеет наивысшую покупательную способность. Ни один немец не откажет себе в удовольствии зайти пару раз в неделю в кафе или ресторан, а во время обеденного перерыва большой популярностью пользуется посещение фаст-фудов. Эти же города подойдут и для гостиничного бизнеса – здесь часто проводятся конференции, выставки и форумы, так что недостатка в посетителях не возникает. Кроме того, большой популярностью пользуются гостиницы на побережье Балтийского и Северного морей, а также в туристических регионах Южной Германии.
Если же вы решили заняться торговлей и открыть свой магазин, то помимо крупных городов можно ориентироваться на местечки вблизи границ с Францией и Швейцарией. Хорошо известна любовь французов к покупке продуктов и недорогой одежды и обуви в соседней Германии, то же самое относится и к экономным швейцарцам.

Сделки с недвижимостью
Оформление покупки любой недвижимости в Германии проходит по стандартной схеме: между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи, для расчетов по сделке открывается специальный банковский счет, сама сделка осуществляется через нотариуса. После совершения сделки происходит регистрация объекта в Государственном реестре собственности (Grundbuch) на нового владельца.
Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 3-x месяцев. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, желательно еще до покупки познакомиться с выписками из реестра собственности, в которых указываются владелец недвижимости, ее площадь, наличие задолженностей, обременений и т. д.
Приобретая недвижимость, не следует забывать о дополнительных затратах на совершение сделки. Налог на покупку составляет 3,5% от суммы, зафиксированной в договоре о продаже, 2% от этой же суммы составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно составляют 2–6 % от цены покупки.

Стоит ли «начинать с нуля»?
Если бизнес, который вы собираетесь покупать, успешен и фирма пользуется популярностью и известна потребителю, то вам не придется тратить дополнительные средства на рекламу и на привлечение первых клиентов. При покупке действующего бизнеса первым делом нужно познакомиться с тремя последними бухгалтерскими балансами фирмы (bilanz), а также с ее последним отчетом BWA (betriebswirtschaftliche auswertung), который отражает текущее финансовое состояние предприятия. Из этих документов вы получите представление доходах и расходах предприятия, а также о его возможных задолженностях, которые при покупке перейдут к вам, и, напротив, об имеющихся кредиторах.
Как при покупке уже существующего бизнеса, так и при открытии дела «с нуля» не рекомендуется обходиться без квалифицированной помощи, тем более что найти ее совсем не сложно. В Германии существуют консультанты по ведению предпринимательской деятельности (Unternehmensberater), по уплате налогов (Steuerberater) и многие другие специалисты, которые обеспечат необходимую поддержку во всех областях деятельности фирмы.

Как правильно оформить документы?
Иностранным предпринимателям, открывающим или приобретающим свое дело в Германии, необходимо выполнить три основных условия – получить разрешение на временное пребывание (Aufenthaltsgenehmigung), разрешение на работу (Arbeitsgenehmigung) и регистрацию бизнеса (Gewerbeanmeldung).
Но самый первый шаг – получение национальной визы (Aufenthaltserlaubnis) для въезда на территорию Германии, ее можно получить в немецком консульстве. Изначально она выдается сроком на 3 месяца с возможностью продления уже в Германии – в этом одно из ее отличий от шенгенской визы. Продлить визу и получить разрешение на временное пребывание можно в немецком ОВИРe (Auslanderbehorde). Обычно это занимает от недели до месяца, но самое главное – заблаговременно обратиться в ОВИР, хотя бы за неделю до истечения срока действия визы, а лучше еще раньше.
Разрешение на временное пребывание будет выдано, если это представляет для Германии экономический или региональный интерес. Ваш бизнес-проект будет проверяться на экономическую состоятельность, будет изучаться и его воздействие на рынок рабочей силы, а также на научно-исследовательскую и инновационную деятельность. Наилучшие шансы имеют проекты, предусматривающие инвестиции в размере минимум 1 млн евро и создание 10 рабочих мест. При более низкой сумме инвестиций и создании меньшего количества рабочих мест проверяются перспективность предпринимательской идеи, наличие необходимых капиталовложений и опыта инвестора в данной сфере. Заметим, что при успешной реализации экономических планов уже спустя три года предпринимателю может быть выдан постоянный вид на жительство (Niederlassungserlaubnis).
Что касается разрешения на работу, то начиная с 2005 г. оно выдается вместе с разрешением на пребывание. Регистрация бизнеса осуществляется в ведомстве по контролю над предпринимательской деятельностью (Gewerbeamt) по месту жительства. Сбор за регистрацию составляет около 25–30 евро, в зависимости от региона. В присутствии заявителя чиновник заполнит необходимые бумаги и сразу же выдаст вам свидетельство о регистрации фирмы. Вместе с регистрацией бизнеса автоматически выполняются постановка на учет в местном финансовом управлении (Finanzamt) и Торгово-Промышленной Палате (Industrie- und Handelskammer).
Заметим, что в разных областях бизнеса есть свои условия на ведение коммерческой деятельности. Например, согласно закону о предприятиях общественного питания (Gaststättengesetz), владелец гостиницы, кафе или ресторана должен быть в состоянии обеспечить его безопасное функционирование, то есть, согласно требованиям Торгово-Промышленной Палаты, должен обладать необходимыми знаниями о продуктах питания.
Безусловно, предпринимателям, решившим открыть свое дело в Германии, оказывается достаточная поддержка для успешной реализации планов – начиная от предоставления необходимой информации частными консультантами и государственными органами и заканчивая различными возможностями кредитования.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Германии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.