портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Что гарантирует leaseback

Leaseback – новая для россиян схема инвестирования в недвижимость. Жилье в этом случае вряд ли станет «вторым домом», зато послужит достойным объектом для вложений и при грамотном подходе сможет стать самоокупаемым.
У любого покупателя недвижимости есть две сокровенные мечты. Первая – о возврате вложенных средств, вторая – о вечном источнике дохода, который избавит владельца от такой досадной необходимости, как работа.
Судя по обещаниям агентов, leaseback как инвестиционная программа наиболее близок к понятию «идеальных инвестиций». Но не слишком ли хорош этот «бесплатный сыр», чтобы быть правдой? О том, что такое leaseback и насколько он выгоден для частных покупателей, рассказали ведущие российские профессионалы, работающие с этим своеобразным сегментом зарубежного рынка недвижимости.

Что это такое
Дословно leaseback переводится как «обратная аренда». Такая инвестиционная схема больше всего развита в США и Великобритании, но если говорить не о самолетах и промышленном оборудовании, а о жилой недвижимости, то с 1980-х гг. в сфере leaseback лидирует Франция, примеру которой в последние годы следуют и другие государства, например Испания, Италия и Швейцария.
Leaseback – сокращение от названия, которое лучше всего объясняет схему отношений между продавцом и покупателем: sale-and-leaseback («продажа и обратная аренда»). Покупатель, становясь собственником, передает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду.
Таким образом, собственник не пользуется недвижимостью сам (или пользуется в течение ограниченного времени), а передает в управление компании, продавшей этот объект. Она, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной и гарантированной ставке. В некоторых случаях этот доход может даже перекрывать выплаты по ипотечному кредиту.

Кому и зачем это нужно
Чтобы понять, чем может быть выгодна «обратная аренда» покупателю, зачем она нужна продавцу и почему государство заинтересовано в развитии этой схемы, рассмотрим более подробно пример Франции. Роль государства в данном случае особенно важна, поскольку без особых законодательных условий французский leaseback был бы невозможен.
Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, который первым привез французский leaseback в Россию, рассказывает: «Французы ввели систему leaseback в 1976 г. Как известно, сегодня Франция является мировым лидером по объемам въездного туризма: на 60 млн французов приходится 140 млн туристов в год. А в конце 1970-х гг. страна стояла на коленях с этой точки зрения. Потенциал был огромен, но остро не хватало инфраструктуры, прежде всего объектов для размещения туристов. Суть leaseback в том, что недвижимость должна сдаваться минимум 90% времени. Этим занимается управляющая компания, а доход собственника от аренды гарантирован и застрахован».
Чтобы привлечь застройщиков к такой схеме, государство предоставляет землю фактически бесплатно, причем, как уверяет Игорь Индриксонс, это лучшие участки. Таким образом, и квадратные метры жилья становятся потенциально более дешевыми. Уже это должно привлечь покупателей. Другой бонус от государства – возврат покупателям НДС, который во Франции составляет ни много ни мало 19,6% от цены объекта. В результате стоимость покупки значительно уменьшается.
Взамен на все эти льготы государство получает приток туристов, которые тратят в стране деньги, а значит, генерируют налоги.

Осторожно, эволюция!
Это лишь общая схема, дающая представление о принципах leaseback, но недостаточная для того, чтобы принять решение об инвестициях. О некоторых нюансах рассказывает Ирина Дюпор, руководитель парижского офиса компании Immoconcept: «Особенностью французского leaseback является специфическое льготное налогообложение, которое, к сожалению, эволюционировало в худшую сторону, уничтожив статус отеля для частных инвесторов, но сохранило относительную привлекательность в сравнении с остальными видами аренды. В качестве leaseback-объектов наиболее часто используются туристические резиденции – собственно, ради развития туризма государство и пошло на такие «налоговые жертвы» в пользу инвесторов.
Эта политика, с одной стороны, оправдала надежды государства на развитие туризма, а с другой – открыла нишу для злоупотреблений. Многие недобросовестные девелоперы пытаются продать людям по данной схеме объекты, абсолютно не соответствующие ни критериям эксплуатации, ни рынку, и в погоне за налоговыми льготами люди платят завышенную цену».
В большинстве случаев покупатель может рассчитывать на доход от сдачи в аренду в размере 4–5% годовых, при том что в 2009 г. инфляция во Франции составила 2,8%, а в 2008 г. – 1,5%. Как пояснила Ирина Дюпор, в договоре также указываются ежегодные повышающие коэффициенты: «Эти индексы публикуются и опережают инфляцию. Однако коммерческие индексы выше, чем гражданские, и, читая будущий контракт аренды, следует обязательно обращать внимание на тип и коэффициент индекса. Разобраться в этом самому практически невозможно, поэтому хороший профессионал для сопровождения подобных сделок необходим».

Налоговый рай в отдельно взятой квартире
Также следует помнить, что речь идет не об отказе от НДС, а о его возврате после года эксплуатации недвижимости.
Эксперты инвестиционной компании Edison Ford Investment Property говорят, что размер возмещения государством НДС зависит от типа объекта. Так, с суммы, истраченной при покупке на новостройку, налог возвращается полностью, а за реконструированный объект вернут 11–14%. Ирина Дюпор уточняет: дело в том, что при реконструкции покупателю возвращается налог лишь на ту часть, которая была затрачена на ремонт.
Контракт заключается на 9–25 лет, затем может быть продлен по желанию владельца. При этом собственник может перепродать объект в любой момент – однако если он сделает это в течение срока договора leaseback, то ему придется вернуть государству часть НДС. Однако в 2006 г. была принята поправка к закону, согласно которой собственник leaseback может перепродавать свой объект вместе с контрактом на аренду и не возвращать НДС государству.
Ирина Дюпор резюмирует: «Особый налоговый режим – это, как говорят во Франции, «вишня на торте». Многие в погоне за этой вишней забывают о самом торте. Поэтому при выборе объекта инвестирования по такой схеме надо хорошо представлять себе его реальную стоимость, а также арендную и продажную ликвидность». Более того, инвестор должен понимать, что leaseback рассчитан на долгосрочные вложения и не подойдет для спекулятивной части инвестиционного портфеля.

Мечты сбываются!
Ирина Дюпор предлагает рассмотреть возможную сделку по схеме leaseback в цифрах.
Если стоимость квартиры 100 000 евро, то с учетом НДС (19,6%) покупатель платит 119 600 евро (19 600 вернутся после подачи налоговой декларации). «Допустим, – рассуждает эксперт, – что нам предлагают доход 4,5% годовых за счет арендной платы. Это значит, что в месяц нам будут платить 375 евро (4500 делим на 12 месяцев). А если мы берем для этой операции кредит на 25 лет под 3,5% годовых, то месячная кредитная выплата составит примерно 500 евро, то есть нам надо будет доплачивать 125 евро в месяц. Для того чтобы кредитная выплата полностью покрывалась арендной платой, первоначальный взнос должен составить 25 000 евро. Тогда месячная выплата составит те же 375 евро».
Таким образом, жилье сможет себя выкупать! И еще один маленький, но приятный нюанс, на который обращает внимание Ирина Дюпор: арендная плата индексируется, кредитные выплаты за счет инфляции фактически уменьшаются, и постепенно возникает разница в пользу инвестора.
Туристические резиденции – не единственный тип объектов, предлагаемых по системе leaseback. Это может быть также жилье для студентов или пожилых людей. Такие объекты не представляют интереса для отдыха самого собственника, но вполне могут быть использованы как объект долгосрочных вложений.
Как арендатору (компании, продавшей жилье) удается обеспечить стабильный рентный доход? Игорь Индриксонс говорит, что компании, работающие по этой схеме, обычно проводят очень грамотную ценовую политику. Например, IntermarkSavills подписал соглашение с Pierre & Vacances – одной из самых крупных компаний, занимающихся во Франции продажами leaseback. «У них такой подход: дисконтировать проживание в расчете на то, что приехавшие туристы потратят деньги на дополнительные услуги – развлечения и инфраструктуру, – рассказывает эксперт. – Если вы снимете у них жилье, то десять дней на горнолыжном курорте обойдутся вам всего в 300 евро на всю семью, но, конечно, будет много возможностей, чтобы потратить больше денег. За счет этого они обеспечивают хорошую заполняемость. Это точно такой же принцип, как в Лас-Вегасе, – дешевое проживание и много соблазнов».

Делиться надо
Зачем же компании продают курицу, несущую золотые яйца? Почему бы не оставить 4–5% дополнительного дохода в своем кармане? «Казалось бы, это логичное замечание, – отвечает Ирина Дюпор. – Но для эксплуатирующей компании рентабельность бизнеса пропорциональна размеру парка, а банки при кредитовании, начиная с некоторого уровня задолженности, прекращают финансирование. Тогда для компании есть два пути: либо выждать лет пять-шесть и резко замедлить развитие, либо привлечь внешних инвесторов, на их деньги построить новые единицы и, отдавая им арендную плату, получить средство производства, тем самым сосредоточившись на своем главном бизнесе. Более того, в бухгалтерии эти внешние инвестиции проходят как собственные средства, и экономические показатели выглядят совсем по-другому, благодаря чему капитализация увеличивается за счет роста стоимости акций».
Leaseback, разумеется, не лишен рисков, однако они сведены к минимуму. Во Франции гарантированный доход должен быть непременно застрахован, и даже если управляющая компания разорится, выплаты владельцу продолжатся за счет страховки, пока не вступит в управление другая компания. Государство не позволяет аферистам рушить этот сегмент рынка.
Самыми важными вопросами, которые должны волновать покупателя при схеме leaseback, являются деловая репутация эксплуатирующей компании и нюансы договора. Настоятельно рекомендуется привлечь профессионалов, которые либо вообще не связаны с продавцом, либо, напротив, имеют с ним публичное соглашение и тем самым ставят на кон собственную репутацию.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость во Франции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.