портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Полнота собственности

Кипр – одна из немногих стран, чей рынок недвижимости сумел устоять под давлением мирового кризиса. Это оказалось возможным в том числе благодаря устойчивой юридической системе. Впрочем, она достаточно специфична – например, такое ключевое понятие, как Title Deed, отсутствует в большинстве других стран.
На Кипре регистрация прав собственности на недвижимое имущество находится в ведении Департамента по регистрации земельных угодий (Land Registry Department). Еще в 1907 г. был принят закон номер 12, определивший основные принципы регистрации прав на недвижимость и основанный на аналогичном британском законе. Он и по сей день лежит в основе системы регистрации. Он предполагает выдачу владельцу свидетельства о собственности на недвижимость (Title Deed) в качестве основного документа, подтверждающего его права.
Для получения Title Deed покупателю недвижимости необходимо выполнить ряд требований. Во-первых, договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Land Registry Department, а также должен быть выплачен гербовый сбор за его регистрацию. Во-вторых, если покупателем является иностранный гражданин, он должен направить кипрским властям заявление на предоставление разрешения на покупку недвижимости.

Шаг за шагом
Регистрация договора купли-продажи в Land Registry Department – это гарантия того, что данные о сделке и имя нового владельца внесены в государственный реестр. Для регистрации договор должен быть подписан сторонами и иметь печать компании- застройщика, если она является одной из сторон сделки. Провести регистрацию договора в Land Registry Department необходимо не позднее чем через 2 месяца после его заключения. При регистрации договора в Land Registry Department на него ставится овальная печать с номером его записи в реестре.
В 30-дневный срок с даты подписания договора купли-продажи, необходимо заплатить гербовый сбор. Его размер составляет 0,15% при стоимости недвижимости до 170 860,14 евро и 0,20% для более дорогих объектов. Гербовый сбор оплачивается непосредственно в Land Registry Department.
После того как сделка зарегистрирована в Land Registry Department, осуществляются расчеты с продавцом, который должен вручить покупателю ключи. С этого момента покупатель может пользоваться своим приобретением, но до получения Title Deeds его права нельзя назвать полными.

30 лет и 3 года…
Итак, после регистрации договора купли-продажи покупатель становится собственником недвижимого имущества. Он получает право пользования, но его права в части распоряжения недвижимостью до получения Title Deed могут быть ограничены продавцом, и такие случаи весьма распространены.
В частности, если собственник пожелает продать или подарить недвижимость, которой он владеет только на основании договора с застройщиком, для осуществления сделки ему необходимо будет разрешение продавца. Нередко застройщик дает согласие на такую сделку лишь с условием выплаты существенного штрафа, настаивает на собственном посредничестве или вообще не соглашается на подобную сделку.
Избежать проблем при перепродаже без получения Title Deed можно, выбрав такого застройщика, который не ограничивает права покупателя, причем это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи. К сожалению, далеко не все застройщики идут навстречу своим клиентам.
В любом случае, Title Deed необходимо оформить в течение 33 лет с момента покупки. По истечении этого срока, по кипрскому законодательству, объект недвижимости возвращается в собственность последнего зарегистрированного посредством Title Deed владельца или застройщика.

Разрешите купить
В качестве второго условия получения Title Deed иностранные граждане должны подать заявление в органы местного самоуправления о предоставлении соответствующего разрешения. Такое разрешение сейчас выдается в срок от 8 до 12 месяцев.
На данный момент это разрешение носит формальный характер, и оно гарантировано заявителю, если у него нет проблем с законом в его родной стране и на Кипре и имеется подтвержденный стабильный доход.
Для получения разрешения на покупку недвижимости заявителю необходимо предоставить кипрским властям данные о своем финансовом положении, архитектурные планы приобретаемого объекта, название компании-застройщика или имя нынешнего собственника.
Любой договор купли-продажи действителен даже в том случае, если власти отклонят ходатайство иностранного гражданина о получении разрешения на покупку, но в договор рекомендуется включать положения на случай отказа, обеспечивающие возмещение уплаченных средств или иные виды компенсации.

Сдаст или не сдаст?
По факту регистрации договора купли-продажи в Land Registry Department и получения письменного уведомления от кипрских властей, что разрешение на покупку недвижимой собственности выдано, можно подавать документы на выдачу Title Deeds.
Необходимо отметить, что при покупке на первичном рынке документы на оформление Title Deed покупатель может подать только после того, как застройщик сдаст комплекс в эксплуатацию. А это, в свою очередь, становится возможным лишь тогда, когда застройщик снимет кредитные обременения с земельного участка, на котором строится комплекс, – как правило, он находится в залоге у банка.
Процесс этот занимает немало времени. В самом оптимистичном варианте застройщик может сдать комплекс в эксплуатацию примерно через 1,5 года после завершения всех работ, а в пессимистичном – через 4 года. Если с момента окончания строительства прошло более четырех лет, а застройщик так и не смог сдать комплекс в эксплуатацию, значит при строительстве были допущены нарушения законодательства.
Если комплекс введен в эксплуатацию, то на оформление Title Deed покупателем уйдет до 2 месяцев с момента подачи заявки, а при его получении необходимо будет оплатить прогрессивный налог на регистрацию прав собственности.
Если приобретенная недвижимость зарегистрирована на имена двух лиц – например мужа и жены, тогда рыночная стоимость недвижимости для расчета налога на регистрацию собственности каждым из собственников делится на два, что существенно снижает совокупный размер пошлины.

Три типа титула
Согласно статистике, число единиц жилой недвижимости, застройщики которых из-за различных нарушений не могут ввести проект в эксплуатацию, по состоянию на сентябрь 2009 г. составляло около 130 000. Соответственно, покупатели недвижимости в этих проектах не могут получить Title Deeds, и это большая проблема для всей страны как для направления для инвестиций.
В прошлом году над проблемой Title Deeds всерьез стало работать государство. Так, Министерство внутренних дела Кипра совместно с Департаментом регистрации земельных угодий готовят законодательный акт, предполагающий создание новой трехуровневой системы выдачи Title Deeds. Первый, «полный» тип Title Deeds будет идентичен тем документам, которые выдаются сейчас. Второй, «неполный», предполагает включение в текст документа параграфа, где фиксируются любые, неоговоренные в изначальном проекте, незначительные изменения границ и размеров объекта недвижимости. Третий, «лимитированный» тип будет выдаваться в случае более серьезных нарушений, но при этом владелец не сможет продать или заложить такой объект недвижимости.
Предполагается, что такая система будет весьма эффективной, так как она позволит менять тип титула в зависимости от ситуации. Если данный закон будет одобрен, то он вступит в силу весной 2010 г., что уже к осени даст возможность выдать 20 000 титулов из числа «замороженных».

Кому выгодно?
Стоит отметить, что покупатели, желающие получить прибыль от инвестиций в недвижимость Кипра, как правило, не оформляют Title Deeds. На это есть две причины.
Во-первых, иностранец и его семья могут получить Title Deed только на один объект недвижимости – квартиру, дом или земельный участок для строительства дома, не превышающий по площади 4014 кв. м. В то же время число договоров купли-продажи, которое может зарегистрировать иностранец, не ограничено, а инвесторы нередко заинтересованы в приобретении сразу нескольких объектов.
Во-вторых, государственная пошлина, выплачиваемая при получении Title Deeds, достаточно велика, и инвестору гораздо выгоднее перепродать объект, не тратя этих денег, тем более что на это у него есть немалый срок в 33 года. Важно только выбрать такого застройщика, который не ограничивает право покупателя распоряжаться своей собственностью.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость на Кипре
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.