портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

"Мягкая посадка" испанских цен

Жилищный бум, начавшийся в Испании в конце 1990-х годов, сегодня вступил в фазу, которую эксперты окрестили soft landing – «мягкая посадка». Недвижимость уже не распродается со скоростью горячих пирожков. Покупатели могут вздохнуть спокойно – наконец-то появилась возможность подойти к приобретению с чувством и с толком, а не хвататься за первое попавшееся предложение в страхе не угнаться за ценами.
К тому, что происходит на рынке недвижимости Испании, стоит присмотреться очень внимательно. Больше 10 лет стоимость недвижимости росла, причем весьма высокими темпами. Если в 1996 г. 1 кв. м жилой площади в среднем по Андалусии стоил 503 евро, то сегодня этот показатель равен 1626 евро. Совсем недавно, в 2004 г., был зафиксирован рекордный годовой скачок цен, который в отдельных регионах, например в курортной Малаге, составил до 30%. Однако сейчас, спустя всего два года, цены, как принято теперь говорить в Испании, «запросили мягкой посадки».
«Мягкая посадка» – это вовсе не падение цен, совсем наоборот – по всей Испании жилье в конце года стало дороже, чем в его начале. Однако и официальная статистика, и данные профессионалов подтверждают, что темпы роста цен уже не столь интенсивны, если сравнивать их с прошлыми годами.

Ветер перемен из Андалусии
Наиболее показательной может считаться статистика по Андалусии, ведь именно эта область Испании уже второе десятилетие переживает наиболее масштабный в стране подъем строительной индустрии и рынка недвижимости. Средний рост цен на жилье вблизи побережья составил в 2005 г. всего лишь 11%, а предварительные данные за 2006 г. дают еще более низкую цифру. Это самое скромное подорожание начиная с 1999 г.
Из городов, не считающихся курортными, наименьший в Андалусии рост цен наблюдается в Севилье и Гранаде, а вот Кордоба не поддается общей тенденции: стоимость 1 кв. м там растет на 15% в год, и этому есть объяснение – Кордоба не так давно была соединена с Мадридом скоростной железнодорожной линией. Городские власти, заинтересованные в том, чтобы их город рос и ширился, поощряют местную строительную индустрию. А в качестве наживки для туристов мэрия города объявила о своем намерении выстроить на берегу реки Гвадалквивир городской пляж – исключительно для того, чтобы переманить к себе тех туристов и инвесторов, которые мечтали исключительно о морском побережье.
Прибрежные зоны обогнали усредненную статистику. Чемпионом в марафонском забеге цен может считаться Малага и ее окрестности – знаменитое побережье Коста-дель-Соль. Средняя стоимость 1 кв. м жилья за 10 лет там выросла с 512 евро до 2180. Марбелья, Севилья и Кадис тоже неплохо поучаствовали в «соревновании». Однако замедление темпов роста коснулось и этого сперхпопулярного у иностранных покупателей региона – в 2005 г. цены поднялись всего лишь на 12,5%, и ожидается, что по итогам 2006 г. будет зафиксирован еще меньший рост.
Схожие ценовые показатели и на другом популярном побережье – Коста-Бланка. «Если в 2005 г. рост цен составил около 15%, то по итогам 2006 г. этот показатель вряд ли превысит 10%», – говорит Анатолий Бровко, руководитель компании Lazy Days. Так что эксперты единодушны – во всей Испании, в том числе и на популярных курортах, рынок жилья вступает в некую новую фазу.

Торопиться больше не нужно
Первая реакция экономистов на снижение темпов роста рынка недвижимости была осторожной. Это и понятно – прежде чем бурно радоваться признакам стабилизации, следовало разобраться – что же послужило причиной?
Большинство специалистов сходятся во мнении – бурный рост цен больше не повторится. Стоимость жилья в Испании продолжит расти, но темпы неминуемо окажутся приближенными к общеевропейским показателям – 6–8% в год. Вряд ли Испания вернется когда-нибудь к ситуации 2000–2001 гг., когда наблюдался пиковый спрос. Тогда в приобретении жилья оказались заинтересованы одновременно и испанцы, и иностранные покупатели. Биржевой кризис тех лет, переход к евро, предельно гибкая ипотечная политика большинства банковских структур спровоцировали ускоренные темпы строительства.
Однако сейчас всплеск массовых инвестиций в рынок недвижимости позади. Инвесторы стали подходить к покупке более вдумчиво. Если несколько лет назад новостройки на побережье или в крупных мегаполисах «улетали» всего лишь за пару месяцев, то сегодня продавцам жилья требуется больше времени – клиент стал разборчивее, у него появилась возможность выбора. Причем если речь идет об иностранных покупателях, то они выбирают не только между испанскими побережьями, но и между различными странами – а конкуренция в последние годы усилилась.

Первым делом – поезд
Что касается самих испанцев, они, похоже, не намерены больше поддерживать постоянную гонку цен и ищут альтернативные варианты. Ярким примером смены отношения к собственному жилью может служить город Толедо, расположенный в 71 км от Мадрида, куда в прошлом году переехало около 40 000 мадридцев. Конечно, одной из причин такой ситуации стала дороговизна мадридского жилья, но главное – Толедо и Мадрид были соединены линией скоростной железной дороги. Многие из тех, кто раньше часами простаивал в мадридских пробках, переехав в Толедо, отказались от автомобиля и тратят лишь полчаса для того, чтобы добраться до столицы на поезде, а далее пересаживаются на метро.
Примечательно, что самые дорогие в Толедо квартиры и дома расположены в районе, прилегающем к железнодорожной станции. Но многие из вновь прибывших, соблазненные ценами, не отказываются и от спальных районов. Типовая квартира площадью 90 кв. м может стоить здесь около 190 000 евро против 400 000 за жилье тех же самых характеристик в Мадриде. Заметим, что планы развития Толедо включают в себя сооружение городского скоростного наземного поезда, который упростит доступ к железнодорожной линии.

«Граждане, сдавайте жилье в аренду!»
Еще одним сугубо национальным фактором, повлиявшим на замедление темпов роста цен, можно считать растущую озабоченность государства происходящим на рынке недвижимости. Речь ни в коем случае не идет о некоем «механическом» урегулировании цен. Государство поддерживает инвестиции в строительство, но оно не заинтересовано в том, чтобы приобретенная инвесторами недвижимость превратилась в мертвый груз. В настоящее время только 20% жителей Испании предпочитают съемное жилье собственному – по сравнению с такими странами, как, например, Великобритания или Франция, где аренда жилья гораздо более распространена, это незначительный показатель.
И экономисты, и законодатели всерьез задумались над тем, как оптимизировать рынок съемного жилья. В этом случае выиграли бы все – собственники ныне пустующих квартир получили бы постоянный источник дохода, а потенциальные съемщики смогли бы выбрать между ипотекой и возможностью арендовать жилье. Выбор в пользу аренды исключил бы для многих долговые обязательства перед банками, которые в среднем растягиваются на 25–30 лет. Испанское Министерство жилья разрабатывает систему гарантий, благодаря которой собственник, сдавший в аренду недвижимость, мог бы быть спокоен в отношении своевременных выплат съемщиком и сохранности жилья.

Застройщики – за прозрачность бизнеса
Похоже, что еще одна из причин более сдержанного роста цен – активность властей в борьбе с коррупцией на жилищном рынке. Государственной машине потребовалось несколько лет, для того чтобы понять – нелегальная застройка и коррупция чиновников не имеют ничего общего с инвестиционной привлекательностью жилищного сектора. По всей Испании насчитывается около 100 000 квартир и домов, возведенных незаконно – на земле, которая не подлежала застройке, но была «приватизирована» благодаря чиновникам-взяточникам. Только в Малаге таких апартаментов и особняков около 30 000. В «черном списке» – многие постройки в Валенсии, Аликанте, на Канарских островах и в Кантабрии. Сегодня уже никому и в голову не придет купить что-то на побережье, не проверив до последней запятой происхождение потенциального приобретения.
В отношении к коррупции сегодняшняя Испания очень отличается от себя самой начала 1990-х гг. Закон о земле тех лет был продиктован лейтмотивом «строить могут все и везде». Сегодня документ находится в стадии переработки, поскольку основные его положения совершенно не соответствуют нынешней государственной политике. Теперь власти предпочитают куда более осторожный подход.
Кстати, сами застройщики понимают, что прозрачность рынка пойдет им только на пользу. Показателен пример одного из самых крупных строительных концернов. Не так давно фирма Astroc (Валенсия), чей капитал оценивается в 1,600 млрд евро, приняла решение провести публичное размещение акций. Представители фирмы пояснили, что выход на биржу продиктован, кроме прочего, желанием доказать, что рынок жилищного строительства в Испании вступает в новую стадию. С него вынуждены уйти непрофессионалы и те, кто оперирует вопреки букве закона.

Покупать грамотно
Инвесторам испанской недвижимости гарантирован спокойный сон – обвала цен не предвидится. Но ситуация требует грамотного подхода к покупке. Красивый вид из окна – далеко не главное условие для того, чтобы приобретение окупило себя и принесло прибыль. При выборе жилья эксперты советуют обратить внимание на ключевые моменты, благо условия спокойного рынка позволяют подойти к покупке без спешки.
Первое, что следует изучить, – это качество жилья. Оно зависит не только от возраста здания, но и от строительных материалов. Это логично – если в доме постоянно протекает крыша, такое приобретение успешным не назовешь. Стоит иметь в виду, что постройка, скажем, 15-летней давности может оказаться гораздо более капитальной, чем дом, который сдают под ключ. Если вы покупаете новостройку, нелишне поинтересоваться «портфолио» строителей: как долго фирма функционирует на рынке жилья, случались ли нарекания со стороны жильцов отстроенных ранее зданий.
А вот чего не следует делать – это пытаться сэкономить, отказавшись при покупке от услуг профессионалов. «Бытует мнение, что можно обойтись и вовсе без риэлтора, – говорит Анатолий Бровко. – Действительно, в Испании, в отличие от Москвы, в окнах апартаментов и вилл можно увидеть телефоны продавцов – частных лиц. Следует иметь в виду, что такой продавец может назначить цену выше, чем у риэлтора, поскольку также хочет обойтись без специалиста, а свои возможности и усилия оценивает выше. Есть и другой вопрос – кто будет гарантировать чистоту сделки? Поскольку речь идет о дорогостоящей покупке, безусловно, необходима добросовестная консультация профессионала, знакомого с предыдущими работами застройщика, особенностями того или иного комплекса, улицы, дома. Хороший риэлтор бесплатно ответит на множество вопросов, которые выходят за рамки сделки. Самостоятельный же поиск ответов чреват большими потерями».
Далее следует обратить внимание на район, в котором расположено потенциальное приобретение. Так, несмотря на общую стагнацию цен, на Коста-дель-Соль есть зоны, где, по итогам 2006 г., ожидается рост цен недвижимости порядка 15%. По словам Олега Бакалюка, руководителя компании Cadespa, это прежде всего район «Новой золотой мили», который протянулся от Эстепоны до города миллионеров Сотогранде, а также участок побережья до Гибралтара. Такая динамика объясняется тем, что цены здесь пока ниже, чем в Марбелье, а престижность и уровень развития инфраструктуры не уступает «Золотой миле». В Эстепоне будут построены самый большой в Европе торгово-развлекательный центр, а также одна из самых крупных марин на Средиземноморском побережье, высокоскоростная железнодорожная магистраль свяжет город с Мадридом. Вполне возможно, что в скором будущем именно к Эстепоне перейдет звание неофициальной столицы Коста-дель-Соль.
Вообще, хорошее транспортное сообщение имеет очень большое значение. Если однажды вы решите продать ваше жилье, козырной картой может оказаться то, что дом находится недалеко от автотрассы или метро. Чрезвычайно полезно поинтересоваться, каким образом населенный пункт соединен с Мадридом или Барселоной. Принимает ли аэропорт достаточно местных и интернациональных рейсов? Проходит ли через город скоростной поезд AVE? Утвердительные ответы на эти вопросы чрезвычайно важны.
Еще более основательным будет анализ выбранного жилья, если инвестор постарается представить себе некий собирательный образ потенциального покупателя или съемщика. Кто может оказаться заинтересован в покупке или аренде вашей собственности? Профиль возможного клиента и его финансовые возможности должны соответствовать тому, что вы намерены предложить ему в будущем.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.