портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Страна воплощенной мечты

Говоря о США, поневоле приходится использовать превосходные степени – здесь все самое большое, самое дорогое, самое известное, самое, самое... Самый развитый рынок недвижимости – это тоже Соединенные Штаты! Тем, кто ищет варианты покупки дома за рубежом, стоит присмотреться к американским предложениям внимательнее. Несмотря на нынешнюю неоднозначную ситуацию на рынке, у них есть немало достоинств.
Америка! Разве не заманчиво иметь здесь свой собственный дом? Гарантии прав собственности в США, как нигде, высоки. Благодаря государственной политике, которая стимулирует инвестирование в недвижимость, налоги на жилье здесь ниже, чем в некоторых странах ЕС. Привлекает также и развитый и легкодоступный иностранцам рынок ипотечного кредитования. Не последнюю роль играет и традиционно высокое качество строительства – все эти факторы, помноженные на постоянное ослабление доллара, делают недвижимость США весьма выгодным инвестиционным вариантом.

Пора перемен
Сегодня США – самое влиятельное и одно из самых богатых государств мира. По уровню среднего годового дохода на человека Штаты находятся на втором месте, тогда как Россия – на 93-м. Благополучие государства подтверждается и тем, что более половины населения страны составляет средний класс. Однако именно представители американского среднего класса недовольны экономическим состоянием страны. Многие считают, что национальная экономика в период президентства Буша-младшего ослабла, и это мнение неизбежно повлечет за собой политические и экономические перемены в стране.
На ноябрьских выборах в Конгресс США большинство мест получили демократы, сменив республиканцев у руля законодательной власти. Поражение правящей партии – результат многочисленных ошибок администрации Буша. В первую очередь, американские избиратели недовольны социальной и налоговой реформами. Крайне негативно восприняли они и попытки республиканцев ограничить права и свободы граждан, пожертвовать неприкосновенностью частной жизни ради безопасности нации. Безусловно, рейтинг Буша понизила и внешняя политика Белого дома, в первую очередь неудачная Иракская война.
На эти недостатки в действиях республиканцев и сделали ставку демократы, не получавшие большинства в Конгрессе в 1994 г. и добившиеся теперь возможности продемонстрировать эффективность своей политики. От того, как будет вести себя новый демократический Конгресс, напрямую зависит исход президентских выборов 2008 г. По предварительным прогнозам, симпатии американцев делятся поровну между республиканцами (главные представители – ветеран войны во Вьетнаме сенатор Джон Маккейн и экс-мэр Нью-Йорка Рудольф Джулиани) и демократами (среди которых проигравший на выборах 2004 г. сенатор Джон Керри и бывшая первая леди США Хиллари Клинтон).
Эксперты считают, что демократы сделают упор скорее на улучшение внутреннего состояния страны, чем на внешнюю политику. Так, большинство азиатских инвесторов, с которыми Штаты имеют тесные торговые связи, уверены, что в будущем году экономика США будет усиленно развиваться. Управляющий Федеральной резервной системой США Бен Бернанке считает, что в 2007 г. экономика страны будет расти темпами, близкими к долгосрочному среднему уровню. Пока же экономическая картина предстает довольно противоречивой. В III квартале 2006 г. ВВП США вырос на 2,2%, в то время как ожидался прирост лишь на 1,8%. При этом экономический рост страны в годовом исчислении составил 1,6% – показатель, наихудший за последние три года. Поэтому аналитики считают, что Федеральная резервная система США (ФРС) может понизить ставку рефинансирования уже в марте 2007 г., что непременно повлияет на курс американской валюты.
Положение доллара было и остается неустойчивым. В конце 1990-х гг. экономический бум в сфере высоких технологий США вызвал рост национальной валюты. Но в 2001 г. произошло падение фондового рынка страны, за чем последовали спад экономической активности и ослабление доллара. В конце 2004 г. был зафиксирован рекордно низкий курс – 1 евро стоил $1,36. Но после экономического спада в США последовал подъем, и ФРС начала повышать ставку. В результате в 2005 г. доллар вновь подорожал.
Недавние негативные отчеты об экономике США вызвали новое падение американской валюты. В конце ноября курс доллара стал самым низким за последние семь лет по отношению к рублю и за последние 19 месяцев – к евро. Соотношение доллара и рубля достигло уровня 1999–2000 гг. Аналитики считают, что падение доллара по отношению к евро на мировых валютных рынках достигнет 15–35%, но в то же время будет недолгим. Основания для прогнозов дает то, что нынешние события очень похожи на то, что происходило два года назад.

Все дело в недвижимости
Одна из основных причин снижения темпов роста экономики Штатов, которая, в отличие от высоких цен на нефть, не слишком очевидна россиянам, – это стагнация американского рынка недвижимости. Сегодня рыночная оценка всех активов на рынке жилой недвижимости в США превышает $20 трлн. В 2006 г. объем продаж нового жилья сократился на 17,4% по сравнению с прошлым годом. Дело в том, что после многолетнего роста цен стоимость недвижимости стала настолько высока, что американцы стали отказываться от покупки. Уменьшение спроса повлекло за собой сокращение объемов строительства, которое в III квартале 2006 г. сократилось на 20% в годовом исчислении. Это падение стало рекордным с осени 1990 г.
Экономика США напрямую зависит от сферы недвижимости страны. Во-первых, каждый десятый работающий житель США занят в строительной индустрии. Во-вторых, объем инвестиций в жилую недвижимость США составляет 5,5% от общего уровня экономической активности, в 2005 г. он составил более $2 трлн. В-третьих, положение дел в строительной индустрии и сфере недвижимости влияет на рынок труда. Рост цен на жилье приводит к существенному подъему на рынке строительства и смежных отраслей, увеличению рабочих мест, к росту доходов и потребительского спроса и, как следствие, к росту экономики страны. И наоборот.
У рынка недвижимости США немало особенностей. Во-первых, юридическое оформление документов о купле-продаже недвижимости осуществляется титульной компанией, которая несет ответственность за чистоту сделки и тщательно изучает историю объекта недвижимости. Такие компании страхуют свою профессиональную ответственность, и поэтому, даже если сделка будет признана недействительной, покупатель не останется без своих денег. Во-вторых, все ценят несомненное удобство мультилистинговой системы (МЛС), существующей в Штатах. Она объединяет информацию об объектах недвижимости всей страны. Благодаря МЛС можно найти актуальные предложения недвижимости в любом городе США за несколько секунд.
В-третьих, в США размер налога на недвижимость зависит от ее типа. В соответствии с системой налогообложения недвижимость делится на приобретенную с целью инвестиций или увеличения доходов; на используемую в торговле и бизнесе; на недвижимость для персонального проживания; на приобретенную для продажи клиентам. Ежегодный налог на жилье составляет 1% от стоимости недвижимости, причем стоимость жилья, лежащая в основе расчета налога, индексируется с увеличением на 2% в год. Стоит сказать также и об особенности ипотечного кредитования в США – кредиты физическим лицам выдаются только под приобретение готового жилья, но не под строительство. Процентные ставки по кредитам на 30 лет составляют 6–6,5% годовых.
После нескольких лет непрерывного и при этом быстрого роста цены на недвижимость в этом году остановились. В августе 2006 г. средняя стоимость сделки на вторичном рынке снизилась до $225 000, тогда как годом ранее этот показатель находился на уровне исторического максимума в $229 000. Это первое снижение стоимости жилья в годовом исчислении за последние 10 лет. Например, в Бостоне, Нью-Йорке и Майами рост цен за последние 10 лет с учетом инфляции составил более 80%. Именно эти регионы в первую очередь привлекают зарубежных покупателей недвижимости. Аналитики считают, что в следующем году цены снова пойдут вверх, их рост составит около 5–7%.

Разнообразие выбора
Среди зарубежных инвесторов, вкладывающих деньги в недвижимость, преобладают европейцы. Среди городов, которыми они наиболее интересуются, – Майами и Орландо во Флориде, а также мегаполисы восточного побережья – Нью-Йорк, Нью-Джерси и Бостон, все они традиционно входят в число самых дорогих в США по уровню цен на недвижимость. Покупка апартаментов в этих городах является как минимум надежным средством сохранения сбережений. А правильный выбор объекта с точки зрения цены, условий оплаты, расположения и т. д. гарантирует инвестору хороший доход.
Одним из наиболее привлекательных для инвесторов городов считается Майами – центр крупного курортного района, расположенного на атлантическом побережье Флориды. И граждане США, и иностранцы в основном приобретают там второе жилье, предназначенное для отдыха. Их привлекают теплый океанический климат, чудесные песчаные пляжи и высококлассная инфраструктура города. Весьма популярен у покупателей международной недвижимости и другой город Флориды – Орландо. Это идеальное место для семей с детьми, ведь здесь находится всемирно известный парк развлечений Диснейленд.
При выборе объекта недвижимости важную роль играет уровень благосостояния жителей того города, где этот объект находится. Здесь первенство снова принадлежит Майами, а также Нью-Йорку и Бостону, где люди с более высокими доходами вытесняют средний класс. Недвижимость в Нью-Йорке и Бостоне привлекательна для тех, кто хочет жить в столице бизнеса и мировой культуры. Любители серфинга и экзотической природы традиционно интересуются предложениями на Гавайях.
Словом, города Штатов так же многообразны, как и их население. Ведь американцы – нация разносторонняя, как по своему этническому составу, так и по образу жизни. История народа США – это, по сути, история иммиграции, поэтому так разнообразна культура этой страны, объединившая традиции многих государств и народов, сочетающая в себе все мировые религии. Свой образ жизни американцы прямо и косвенно пропагандируют во всем мире, и поэтому россиянину, купившему дом в США, многое в местной действительности уже будет знакомо. Нельзя не сказать и о высокой организации американского общества. В стране запрещено курение в общественных местах, улицы и окружающая среда отличаются чистотой.

Дорога к американскому дому
Регулярные прямые рейсы между Россией и США выполняют две авиакомпании – российская «Аэрофлот» и американская Delta Airlines. Обе компании летают на самолетах Boing 767-300ER. Перелеты из Шереметьево-2 в Нью-Йорк совершаются ежедневно, несколько раз в неделю выполняются рейсы в Вашингтон, Лос-Анджелес и Атланту. Самый дешевый билет на рейс «Аэрофлота» «Москва – Вашингтон – Москва» будет стоить от 23 000 руб., а на рейс «Москва – Нью-Йорк – Москва» – около 25 000 руб. Слетать в Нью-Йорк и обратно авиакомпанией Delta можно за 21 000 руб., в Атланту и обратно – за 31 000 руб. Попасть в другие американские города также несложно, достаточно сделать пересадку в одном из европейских или американских аэропортов. Пересадочные рейсы из России в США выполняют большинство европейских компаний – Air France, Austrian Airlines, British Airways, Lufthanza, Finnair и др. Так, из Москвы в Майами и обратно можно долететь с пересадкой в Цюрихе (Swiss Airlines) за 25 000 руб.
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости США весьма благоприятна для потенциальных инвесторов из России. Рост цен на жилье пока остановился, рубль продолжает укреплять свои позиции по отношению к доллару. Новый, демократический Конгресс США намерен привлекать иностранные инвестиции в недвижимость, от которой напрямую зависит экономика страны. Поэтому в ближайшее время можно ожидать от Конгресса новых шагов навстречу инвесторам из-за рубежа.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в США
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.