портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Так работают профессионалы

Представьте себе страну, где агенты по недвижимости строго придерживаются этических принципов и готовы делиться информацией с конкурентами, стараясь как можно лучше помочь клиентам в поиске дома. Кажется невероятным, не правда ли? Однако такая страна есть – добро пожаловать в США! Американские специалисты в области недвижимости гордятся качеством своих услуг, а клиенты остаются довольны. Недаром риэлторы занимают пятое место в списке самых уважаемых профессий Америки по версии компании America Online.
Информация на американском рынке недвижимости прозрачна и хорошо организована. Складывавшаяся годами уникальная система мультилистинга (Multi-Listing System, MLS) предоставляет риэлторам свободный доступ к информации всех агентств недвижимости. Обратившись к любому из агентов, имеющих доступ к MLS, покупатель может получить подробные сведения о практически любом объекте недвижимости, продающемся в штате. Нет сомнений и в квалификации риэлторов – ее подтверждает лицензия, которую агенты получают после специального обучения.

Этика – основа успеха
Национальная Ассоциация Риэлторов США (NAR) – самая большая в мире профессиональная организация, объединяющая 1,59 млн лицензированных агентов, две трети которых практикуют в настоящее время. «Наш секрет – приверженность строгому кодексу этических принципов и готовность учиться на протяжении всей жизни, чтобы лучше понимать законодательство по недвижимости и финансам, глубже разбираться в вопросах оценки собственности и быть частью своего сообщества», – рассказывает Уолт Молони, пресс-секретарь Ассоциации риэлторов США.
Обучение агентов в Америке состоит из теоретической и практической частей. Теория законодательства изучается на дневных или вечерних семинарах, а в качестве практики риэлторы готовят и представляют доклад о состоянии рынка. Учеба завершается по крайней мере одним трехчасовым экзаменом. Для получения лицензии агенту необходимо изучить целый ряд правовых вопросов, например: типы недвижимости, формы кредитования, налоговое законодательство по недвижимости и наследству, инвестиционный потенциал собственности и многое другое.
«В большинстве случаев риэлторами становятся после получения лицензии агента, – объясняет Уолт Молони. – Часто риэлторы работают под руководством брокера с более высокой квалификацией, который может стоять во главе риэлторского офиса и нести ответственность за сделки лицензированных агентов офиса. Брокер может также вступить в объединение риэлторов, устанавливающее профессиональные стандарты работы на рынке».
Риэлторы ориентируются не только в ценах и тенденциях рынка, но также хорошо знают местное сообщество и инфраструктуру района. Агент по недвижимости всегда сопровождает покупателя во время посещения дома. Клиенту предоставляется возможность не только внимательно осмотреть дом, но и обсудить с агентом детали на месте.

Мультилистинг – главное орудие
Благодаря системе мультилистинга риэлторы имеют свободный доступ к предложениям всех агентств, участвующих в МЛС. Эта система действует практически на всей территории США и значительно упрощает как поиск недвижимости, так и ее продажу. Продавцу достаточно зарегистрировать собственность у одного риэлтора, и данные об этом объекте становятся доступны всем профессионалам, подписанным к системе MLS на этой территории.
Такая система очень удобна как для продавцов, которым не приходится регистрировать свое предложение в дюжине конкурирующих агентств, так и для покупателей, которые, став клиентами одного из риэлторов, получают с помощью MLS доступ к предложениям большинства местных агентств.
Самый яркий пример – мультилистинговая система Северного Иллинойса (MLSNI), учрежденная в 1989 г. Ее актуальная база данных насчитывает 70 000 предложений – это 90% недвижимости, продаваемой в штате. Кроме этого, в MLS также находятся сведения о 1,75 млн объектов собственности, не продающихся в настоящее время, а также 500 000 фотографий, в том числе интерьеров, фасадов домов и их окрестностей.
Информация в мультилистинговых системах хорошо организована и поможет либо выбрать наиболее приемлемый по цене дом, либо сделать выгодную продажу. Поиск можно вести, ориентируясь на тип дома (отдельный, кондоминиум и т. д.), стоимость дома в последних сделках, местоположение. Такие показатели рынка, как динамика цен и количество сделок за определенный срок времени, помогут клиенту оценить инвестиционный потенциал недвижимости. MLS также поможет оценить время, в течение которого недвижимость находит покупателя.
«Единственная проблема при использовании MLS типична для всех баз данных. Если продавец не предоставляет полную информацию об объекте или агент ее не размещает, то при пользовании базой ее нельзя получить. Но в целом преимущества, которые дает Мультилистинг, огромны», – отмечает Марк Б. Вейс, риэлтор из Чикаго, один из тех, кто пользуется MLSNI.

Цена вопроса
Клиенты по достоинству оценивают профессионализм и высокое качество работы американских риэлторов, легкость и удобство поиска недвижимости. Однако есть и обратная сторона медали – высокие комиссионные.
Обычно размер комиссии составляет 5–6%. В эту сумму входит: доля риэлтора, представляющего недвижимость покупателю, процент агента, зарегистрировавшего собственность, процент брокера, если один или оба этих агента работают в брокерской конторе. Покупатель также может нанять агента по поиску недвижимости, в этом случае в сумму комиссии включается и его процент.
Поскольку комиссионные в США достаточно высоки, некоторые владельцы сами продают свою недвижимость. По статистике, один объект недвижимости из 20 в Америке продается собственником. В этом случае владелец дома ищет покупателей самостоятельно. Он может разместить табличку о продаже перед домом, объявление в газете, интернете и т. д.
Хотя операции с недвижимостью в США никогда не будут дешевыми, сложившаяся система риэлторских услуг прозрачна, отлично структурирована и позволяет осуществить покупку легко и быстро. Кроме всего прочего, высокие комиссионные агентств по недвижимости вовсе не означают высокую стоимость собственности.

Заключение сделки

После того, как покупатель выбрал дом, он делает предложение о покупке. Если предложение принимается покупателем, то составляется предварительный договор, обычно включающий следующие пункты:
• Стоимость, адрес и юридический статус недвижимости
• Условия покупки – единовременная оплата наличными полной стоимости либо привлечение банковского финансирования
• Гарантия «свободного титула», которая означает, что предложения других покупателей не будут рассматриваться, если предложение принято продавцом
• Предполагаемая дата совершения сделки
• Сумма депозита, которая возвращается, если предложение не принимается продавцом, и не подлежит возврату, если покупатель отказывается от предложения без убедительной причины
• Соглашение о порядке оплаты коммунальных счетов на время действия предварительного договора, строительной и экологической экспертиз
• Список имущества и оборудования, продаваемого вместе с недвижимостью
• Условие, в соответствии с которым непосредственно до осуществления сделки покупатель может осмотреть дом
• Срок, после которого предложение теряет юридическую силу, – чаще всего две недели
Если продавец в основном соглашается с содержанием предложения, но не согласен с отдельными положениями – это может быть что угодно, от цены до содержания списка движимого имущества и оборудования, – то он делает встречное предложение. Покупатель может либо принять это предложение, либо отвергнуть и сделать новое встречное предложение.
Документ вступает в силу, когда продавец безусловно принимает предложение и ставит подпись. До этого момента покупатель может отказаться от своего предложения. Отказ от покупки после того, как предложение было принято продавцом, может привести к потере внесенной суммы депозита и даже к судебному процессу.
При совершении сделки подписываются документы о передаче права собственности и, согласно условиям контракта, оплачиваются услуги риэлтора, адвоката, налоги, а также стоимость проведенных экспертиз. В основном эти расход несет продавец, и они могут составлять от 8 до 10% от стоимости собственности.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в США
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.