портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

[Ду ю спик] English?

Краш-курс инвестиционного английского
Покупатель зарубежной недвижимости нередко сталкивается со специфическими англоязычными терминами. Прямой перевод не всегда помогает понять их истинный смысл, поэтому мы решили составить мини-словарь, состоящий из десяти терминов, за каждым из которых стоит либо инвестиционная стратегия, либо финансовый инструмент.
1. Buy-to-let – [бай ту лэт]
Дословно «купить, чтобы сдать в аренду». Рынок аренды за рубежом весьма емок: около 40% граждан ЕС являются нанимателями жилья, а не собственниками. В Великобритании практика buy-to-let применяется частными инвесторами с 1988 г., когда закон разрешил выгонять на улицу проблемных арендаторов. В конце 1990-х появились специальные кредитные программы для таких покупателей. Обычно ставки по этим кредитным программам несколько выше, но они позволяют наряду с личным доходом заемщика учитывать и доход от будущей аренды, что увеличивает сумму кредита. В Великобритании и многих других странах Запада власти предоставляют налоговые льготы для buy-to-let инвесторов. Особенно это заметно во Франции, где развита такая разновидность этой стратегии, как leaseback. Риски: доход при покупке в кредит по схеме buy-to-let не гарантирован: по данным BDRC for Alliance & Leicester, шанс получить прибыль составляет около 71%. Впрочем, в компании Leaders уверяют, что сейчас рынок buy-to-let на подъеме, поскольку многие из-за кризиса не могут купить жилье и спрос на долгосрочную аренду растет.

2. Leaseback – [лизбэк]
Дословно «обратный лизинг». В этом контексте lease – это сдача собственности в длительную аренду той самой компании, которая продала вам объект. Тот, в свою очередь, сдает жилье в аренду на короткие сроки конечному потребителю – например, туристам, если речь идет о курортной недвижимости. Для компании смысл в том, что она получает оборотные средства и может вложить их в новые проекты. Для покупателя главным плюсом является возможность получить гарантию на размер дохода от аренды (rental guarantee) и льготный режим налогообложения прибыли. Например, во Франции при лизбэке инвестор вправе вернуть себе НДС 19,6%. Контракт заключается на 9–25 лет, в течение которых собственник может пользоваться жильем лишь несколько недель в году. Для покупки можно воспользоваться ипотекой, причем в ряде случаев доход от аренды может покрыть ипотечные выплаты. Схему leaseback также развивают Италия, Испания и Швейцария.

3. Rental guarantee – [`рэнтал гэрэнт`и]
Уже упоминавшаяся гарантия на размер рентного дохода существует не только при лизбэке. В теории это весьма привлекательная опция, которую предоставляет девелопер покупателям. Но на практике все не столь однозначно. Особенно на развивающихся рынках. Например, компания может гарантировать инвесторам на два года доходность от аренды немного выше рынка. Не получив эту сумму с арендаторов, фирма честно выплачивает собственнику разницу, но дополнительная прибыль от более высокой цены продажи перекрывает ее издержки. В итоге, инвестор остается наедине с рынком и сталкивается с реальной доходностью, которая оказывается существенно ниже. Иного рода проблема может возникнуть, если гарантию дохода дает не девелопер, а управляющая компания. В этом случае при возникновении проблем истребовать гарантированный доход оказывается непросто, так как собственных активов у таких компаний обычно практически нет. И еще одна распространенная ситуация – когда высокий процент гарантии дается на доход, включающий издержки управляющей компании (gross), не на чистый (net) доход, который оказывается существенно меньше ожидаемого. Гарантию девелопера rental guarantee нужно отличать от одноименной страховки, которая позволяет инвестору, сдающему жилье, защититься на случай неполучения дохода с арендатора. Разумеется, за такую страховку нужно платить.

4. Escrow account – [`эскроу эк`аунт]
Слово account означает «счет», а escrow – «условное депонирование». Чтобы сделать этот инструмент более понятным, имеет смысл вспомнить российскую аналогию. При покупке жилья на вторичном рынке у нас обычно используют не безналичные расчеты, а банковские ячейки – банк выдаст продавцу ключи от ячейки, в которой лежат наличные, только после предъявления им заверенной копии свидетельства о регистрации объекта на имя нового собственника. За рубежом схожая схема используется с новостройками, приобретаемыми на стадии off plan (об этом подробнее читайте ниже). Деньги покупателя попадают на escrow account, контролируемый независимым агентом. Девелопер получает доступ к очередному траншу внесенных покупателем денег только после завершения определенной стадии проекта. Это гарантирует от массовых афер с деньгами мелких инвесторов. Подобные счета используются и в других сферах бизнеса. Например, в США они применяются ипотечными банками, чтобы гарантировать своевременное внесение заемщиком налогов и страховых взносов. По сути, это сберегательные счета, но проценты по ним не выплачиваются.

5. Off plan – [оф плэн]
Этот термин часто встречается даже в русскоязычных источниках. Он означает покупку на стадии незавершенного строительства, «с плана». Объект может продаваться даже в стадии «воздуха над котлованом». Чем более ранняя стадия проекта, тем ниже цена и выше риски. Зачастую инвесторы покупают сразу несколько объектов (чаще всего апартаменты) и, когда контракты подорожают из-за более высокой степени готовности здания, перепродают их. Такая стратегия была особенно характерна для рынка Дубая. Смысл этой азартной игры в том, что на ранней стадии вносится не вся сумма, а лишь ее часть – например, 10%, а прибыль при перепродаже идет со всей стоимости. Если же стройка затянулась или объект не желает дорожать, можно просто бросить контракт, чтобы не вносить следующий платеж. Так что риски налицо. В период кризиса инвестиционная покупка «ранних» объектов off plan бессмысленна, поскольку ликвидность таких контрактов близка к нулю, а для себя можно купить готовый объект – почти за те же деньги и без неоправданных рисков.

6. Interest – [`интэрэст] / Principal – [`прынсыпл]
Каждый платеж по кредиту включает два компонента: interest и principal. Interest в контексте финансового рынка – это «интерес» банка, то есть процентная ставка по кредиту. Обычно ставку записывают в форме annual percentage rate (APM) – годовой процентной ставки. Вторая составляющая – principal – это «тело» долга, то есть стоимость самой недвижимости. При наиболее распространенной аннуитетной системе расчетов сумма ежемесячного платежа остается неизменной, но заемщик на начальной стадии амортизации платит в основном interest, а на финальном этапе в платежах увеличивается доля principal. Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов. Главные из них – fixed и ARM.

7. Fixed – [фикст] / ARM
Самая понятная для россиянина разновидность кредитной ставки – fixed (фиксированная). Ее плюс заключается в предсказуемости. Минус – в более высоком проценте, по сравнению с плавающей ставкой, и в том, что банк не обязан пересчитывать платежи, если ставки на рынке пойдут вниз. Например, в России с начала 2000-х годов размер фиксированных ставок по ипотеке «гуляет» в диапазоне от 20% до 10%, а рефинансировать кредит весьма проблематично. Выход – как раз в плавающей ставке. Аббревиатура ARM означает adjustable rate mortgage – «ипотека с регулируемой ставкой». Также существует термин floating rate (плавающий курс), но его чаще применяют к валютному курсу. При ARM определяется только начальная ставка, которая фиксируется на срок от 3 до 10 лет, а затем она ежегодно корректируется с помощью различных коэффициентов (COFI, LIBOR или собственный индекс кредитора). ARM легче получить, чем кредит с фиксированной ставкой, поскольку частично риск неблагоприятной финансовой конъюнктуры ложится на заемщика. В Великобритании также есть ипотечная схема, называемая interest only.

8. Interest only [`интэрэст `оунли]
Дословно – «только интерес», то есть только банковский процент. Эта разновидность кредитов заслуживает отдельного абзаца хотя бы для того, чтобы объяснить, что это не подарок от банка, который из любви к заемщикам отказывается получать с них тело долга. По сути, это лишь опция, позволяющая выплачивать только проценты в течение определенного периода – обычно от 5 до 10 лет. Все это время баланс кредита остается неизменным. Затем платить principal все равно придется. Смысл в том, чтобы сократить сумму платежей в начальный период амортизации. Разница может составлять порядка $100 в месяц на каждые $100 000 кредита. Кредит interest only подойдет тому, чей доход подвержен колебаниям, или предпринимателю, которому выгоднее вкладывать свободные деньги в бизнес. Также этот вариант иногда используют молодые семьи, которые рассчитывают, что со временем их доходы вырастут. При желании principal можно начать выплачивать ранее оговоренного срока, но это, конечно, требует определенной самодисциплины. Риск такого кредита очевиден: доходы могут оказаться недостаточны для удержания собственности.

9. Real Estate Investment Trust (REIT) [`риал ист`эйт инв`эстмэнт траст]
Вместо того чтобы покупать объект недвижимости и сдавать его в аренду, можно вложить деньги в Real Estate Investment Trust, который все сделает за вас. В российской традиции REITs называют закрытыми паевыми фондами недвижимости (ЗПИФН). REITs возникли в США в 1960-х и распространились на Западе в 1970-х гг. Обычно сфера их деятельности ограничена приобретением коммерческой недвижимости ради получения дохода от аренды. Фонд, как правило, сам управляет своими объектами. Доходность пайщика может достигать 15% в год. Риски минимальны, поскольку национальные законы не позволяют таким фондам слишком много вкладывать в девелопмент. Прибыль пайщика облагается налогом. Если большинство российских ЗПИФов недоступны широкой публике и создаются группой инвесторов «под себя» для налоговой оптимизации, то зарубежные REITs более демократичны и их можно считать хорошим инструментом диверсификации инвестиционного портфеля. Разумеется, доходность фондов не является гарантированной.

10. Realtor [ри`элтор]
Большинство наших граждан, покупая недвижимость за рубежом, обращаются к российским риэлторам. Интересно, что само слово realtor пришло из США, но там далеко не каждый брокер по недвижимости вправе именоваться этим гордым именем, поскольку Realtor© – это товарный знак, принадлежащий NAR (Национальной ассоциации риэлторов США). Большинство российских риэлторов, работающих с «зарубежкой», являются посредниками между иностранными агентствами и клиентами. Это весьма полезная деятельность, но надо иметь в виду, что в ряде стран при покупке не принято платить комиссию брокеру. Например, на вторичном рынке США комиссию платит только продавец, а затем он отдает половину агенту покупателя. Кроме того, закон там запрещает одной компании представлять обе стороны сделки. На первичном рынке агенты не берут комиссию с клиента. Но здесь важно другое: покупая напрямую у застройщика, вы лишены свободы выбора, а покупая у агента, рискуете, что вам «всучат» неликвидный объект, за который застройщики часто готовы платить больше комиссионных посредникам.

P.S.
Independent financial adviser (IFA) [индэп`эндэнт файн`эншл эдв`айзэр]
Чтобы разобраться во всех этих хитросплетениях, лучше всего обратиться к independent financial adviser – независимому финансовому советнику. Он поможет составить сбалансированный портфель инвестиций в недвижимость. Но если ваш бюджет позволяет купить лишь одни скромные апартаменты, то о «портфеле» здесь говорить не приходится. В этом случае просто задействуйте собственный common sense – здравый смысл. Ну и, конечно, никогда не вредно to brush up on your English – освежить свой английский.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

08 декабря, четверг в 16:00
Презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов на Сардинии 8 декабря 2016 года состоится презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов в Сардинии и Тоскане. Презентация состоится в отеле Lotte Hotel по адресу: Новинский бульвар, д. 8, стр. 2, зал «Сапфир». Время проведения: с 16:00 до 20:00.