портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Север болгарского юга

Второе рождение «культовому» с советских времен Солнечному Берегу подарили российские покупатели жилья: русское «продается» и «сдается в аренду» здесь можно увидеть так же часто, как «продава се» и «дава се под наем», и гораздо чаще, чем for sale и for rent.
400-километровое побережье Болгарии делится на две примерно равные части: северную, тяготеющую к Варне, и южную, с центром в Бургасе. Горный хребет Стара-Планина, проходящий через всю страну с запада на восток, практически совпадает здесь с административной границей. Горы отсекают холодные ветры, и в бургасской части побережья чуть теплее, чем в районе Варны.
На западе Бургасской области – поля и виноградники, на востоке и юге – море, на севере – заросшие сосновыми и дубовыми лесами горы высотой 200–300 м. У их подножия лежит уютная полукруглая бухта диаметром примерно 6 км, а на ее берегу – курорт Солнечный Берег. Мелкий белый песок на здешние пляжи завозят в конце каждого сезона – все ради того, чтобы отдыхающие каждый год восхищались щедростью земли болгарской...
Добраться до Солнечного Берега можно, прилетев в аэропорт Варны или Бургаса. И хотя до Варны больше рейсов, да и сам аэропорт крупнее, Бургас гораздо удобнее по расположению. От Варны до курорта – 100 км по извилистым горным дорогам, от Бургаса – всего 30 вдоль берега. В Бургасе легче найти подходящий автобус, такси обойдется вдвое дешевле.

Широкий и узкий смыслы
Солнечным Берегом называют и сам курортный город с многокилометровым пляжем, и – более широко – весь район с окрестными поселками.
В «большой» Солнечный Берег входят курорты Святой Влас, Елените, Несебыр. Несебыр – очень древний город: фракийское поселение существовало здесь уже с 1-го тыс. до н. э. «Сегодня он состоит из Старого и Нового Несебыра, – говорит Ирина Нарлиева, консультант по недвижимости компании «Домика». – Старый город – это город-музей, охраняемый ЮНЕСКО: здесь нет нового строительства, только оставшиеся от прежних лет старые дома, церкви, византийская крепость. А Новый город – типичный болгарский черноморский поселок. Его особенность в том, что здесь живет местное население, тогда как на Солнечном Берегу постоянных жителей почти нет, все объекты рассчитаны на туристов».
С мая по сентябрь Солнечный Берег – многолюдное и шумное место. Здесь огромное количество ресторанов, дискотек и прочих развлекательных заведений. Такой отдых не всякому по душе, и довольно часто слышны голоса (в основном тех, кто уже преодолел 30-летний рубеж), что курорт переуплотнен, его время прошло. Их оппоненты утверждают, что этот курорт – «вечная ценность» Болгарии, такой же знаковый район, как Лазурный Берег для Франции. В Святом Власе и Елените заметно тише, жизнь размеренная и больше подходит для отдыха с маленькими детьми.
«Вся эта местность заслужено считается лучшим курортом Болгарии благодаря замечательным пляжам, – говорит руководитель отдела продаж компании Fort Noks Ltd. Игорь Кукуй. – Они широчайшие, отмечены специальным знаком ЮНЕСКО – «голубым флагом» – за экологическую чистоту. А Святой Влас и Елените, где прямо к морю спускаются сосновые леса, хороши для реабилитации больных, страдающих легочными заболеваниями, и для общего оздоровления детей».

Застройка: раньше и теперь
В социалистические годы на Солнечном Берегу было построено несколько гостиниц «советского образца». Инфраструктура и уровень сервиса в 20-этажных «муравейниках» несовершенны, но у них не отнять главного – они расположены на первой линии от моря.
Первоначально между корпусами были оставлены незастроенные участки: газоны и парки. В социалистические годы за их сохранностью следили, в 90-е – перестали, в результате между «советскими» гостиницами появились более современные отели. За этой первой, самой дорогой, линией, в 700–1000 м от моря, параллельно берегу проходит дорога. Между ней и второй дорогой, в 1,5–2 км от берега, старой застройки почти нет – это зона современных жилых комплексов и небольших отелей. Территория дальше 2 км от берега пока освоена мало, но и здесь появляются крупные проекты.
«С прежних лет курорт вырос в десятки раз, – рассказывает Игорь Кукуй. – Что самое важное – от роста застройки не отстает развитие инфраструктуры и инженерии. Проекты, строительство которых ведется с получением всех согласований, обеспечены необходимыми коммуникациями».
В Святом Власе и Елените ситуация принципиально иная, чем на Солнечном Берегу: раньше они курортами не считались, здесь строились только частные дома в 200–300 м от воды. Поэтому к 2000-м гг. первая линия от моря осталась свободной. Сегодня на этих курортах уже десятки современных отелей и жилых комплексов, в том числе достаточно дорогих. Среди них по размаху выделяются проекты компании Dinevi Group с яхтенной мариной. «В 2007 г. яхт-порт Marina Dinevi получил престижную премию Bentley, – отмечает генеральный директор компании D-Estate Надежда Цыпуштанова. – На его пристани расположены бары, дискотеки, рестораны и сигарные комнаты».

Сегодняшний рынок: что и почем?
По официальным данным, с 2008 г. до начала нынешнего года недвижимость в Болгарии подешевела на 30–35% – впрочем, к подобным оценкам надо подходить очень критически. Генеральный представитель компании Bulgarian Property Advisors в России Владислав Харитонов подчеркивает, что речь идет только о цифрах, напечатанных в прайс-листах: «Известны случаи, когда объект выставлен за 65 000 евро – и приходит покупатель, говорящий, что готов купить за 45 000. Если есть свободные деньги и покупка будет оплачена в течение месяца, застройщик соглашается. Скидка, как нетрудно подсчитать, составляет в этом случае более 30%».
Так или иначе, минимальные цены на жилье в районе Солнечного Берега по прайс-листам начинаются от 320 евро за 1 кв. м. Однако уровень цен на объекты, которые представляют интерес для зарубежных покупателей, примерно таков:
– на первой линии от моря – 900–2000 евро за 1 кв. м;
– на второй линии – до 900 евро;
– в 10 мин. пешком от пляжа – около 600 евро.
В связи с кризисом заметно пополнился предложениями вторичный рынок недвижимости, причем многие из продавцов – россияне. С точки зрения покупателя явное преимущество таких предложений – готовность инвесторов пойти на значительные, иногда более 30%, скидки. С другой стороны, на вторичном рынке продавцы рассчитывают получить полную сумму сразу, тогда как застройщики предлагают рассрочку при первоначальном взносе 25–30% от стоимости недвижимости. На год такую рассрочку можно получить без процентов, а за умеренный процент застройщик готов подождать с платежами 5-10 лет.

Экономия разумная и неразумная
Есть ряд факторов, которые могут заметно понизить цену дома или апартаментов. Однако, как правило, вместе с ценой снижается и ликвидность объекта недвижимости.
Первый и самый главный фактор – расположение по отношению к морю. Самые дешевые апартаменты Солнечного Берега находятся в 6 км от побережья.
Второй фактор – степень готовности объекта. Сейчас в Болгарии очень много объектов, которые продаются уже на стадии котлована, низкая цена в этом случае – отражение высоких рисков.
Третий важный момент, влияющий на стоимость, – этаж, на котором находятся апартаменты. Квартиры на нижнем этаже, который называют ground floor, наименее привлекательны.
Четвертый фактор – стоимость обслуживания, которая может существенно различаться от комплекса к комплексу. Высокие, более 15 евро за 1 кв. м в год, эксплуатационные сборы неприятны сами по себе, кроме того, из-за них будет сложно перепродать жилье. Так что на этот фактор нужно обращать внимание еще до покупки.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.