портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Европейское качество ипотеки

Ипотечное кредитование в зарубежных странах разительно отличается от российского. В европейских странах ипотека несравнимо доступнее, а ее условия гораздо выгоднее, так что при покупке недвижимости полную сумму платят очень редко, чаще прибегая к кредитованию. Россияне же, приобретая дома за рубежом, нередко игнорируют действительно выгодную возможность получить банковское финансирование покупки.
В России впервые заговорили об ипотеке около восьми лет назад, но и до сих пор кредитование покупки жилья сколь-либо развито только в крупных городах, в первую очередь в Москве и Петербурге. Однако большинству жителей этих городов покупка недвижимости в кредит неинтересна, и причина этого - в высоких процентах и трудностях при получении кредита. Для жителей регионов банковская ипотека и вовсе недоступна из-за своей дороговизны. В большинстве зарубежных стран все иначе - ипотека имеет многолетнюю историю, население доверяет кредитной системе, а банки предоставляют широкий спектр услуг, связанных с ипотечным кредитованием.
Во многих странах россиянин может взять в местном банке кредит на покупку недвижимости. «Сейчас примерно три четверти русских берут ипотеку, приобретая жилье в Испании, - говорит директор компании Soldel Андрей Десятник. – В основном кредитом пользуются россияне, покупающие относительно недорогие объекты – 300 000-400 000 евро. Более дорогое жилье покупают, как правило оплачивая сразу всю стоимость покупки».

Такая разная ипотека
Российские кредитные программы отличаются от зарубежных в первую очередь банковскими процентами. В России сейчас доступна ипотека под 11-12% годовых. В европейских странах и в США банковский процент ниже минимум в два раза. Главная причина этого кроется в отношении банков к системе ипотечного кредитования.
«Ипотечный кредит за рубежом – это возможность стимулирования покупки недвижимости, банки не стремятся получить большую прибыль от ипотечных кредитов, - подчеркивает начальник отдела зарубежной недвижности компании DeltaRealty Ольга Матросова. – В России же ипотечные программы - прежде всего бизнес. Банки работают с ипотекой ради максимальной прибыли».
В России максимальный срок кредита составляет 30 лет, однако получить заем на такой срок практически невозможно. Иногда банки дают ипотечные кредиты на 20 лет, но в среднем срок кредита в России составляет 10 лет. В европейских странах иностранец легко может получить кредит на 20-25 лет.
Еще одно существенное отличие российских программ от зарубежных – наличие у заемщика поручителей. Хотя в стандартных ипотечных программах это требование сохраняет лишь Сбербанк, многие другие банки используют его при выдаче кредита на значительные суммы или при невозможности подтверждения дохода заемщика. Независимо от наличия поручителей, недвижимость является залогом до того момента, пока заемщик не расплатится с банком по кредиту. За рубежом поручители для ипотеки не требуются.
Однако если в России большинство банков дает кредит при серых доходах заемщика, хотя и под больший процент, то для европейских банков понятие «серый доход» вообще не существует. Поэтому подтверждение дохода при получении кредита в зарубежном банке – основная сложность для многих россиян.

Преимущества зарубежной ипотеки
Итак, ипотека за рубежом гораздо выгоднее, чем в России. Самое главное преимущество – это низкие проценты, которые в европейских странах обычно не превышают 4,5%. «При этом рост цен на недвижимость как правило превышает банковский процент, - отмечает Андрей Десятник. - Темпы роста могут измениться, но недвижимость все равно будет дорожать».
Второе, и очень важное, отличие – за рубежом недвижимость, купленную в кредит, можно продать, тогда как в России операции с жильем, находящимся под залогом, в настоящее время невозможны или весьма затруднительны. «Есть два способа продажи недвижимости под кредитом, - поясняет Андрей Десятник. - Новый хозяин недвижимости может перекупить кредит, то есть переоформить его на себя, это даже выгоднее, потому что он не платит за оформление кредита, а этот платеж иногда достигает 2% от суммы займа. Или же новый хозяин жилья может расплатиться наличными, а продавец жилья этими же деньгами может погасить кредит в банке. Все просто».

Ипотека как возможность для инвестиций
Чаще всего россияне пользуются ипотекой в том случае, когда не хватает средств оплатить сразу полную стоимость недвижимости. «Бизнесменам, у которых есть небольшой, но стабильный бизнес, очень выгодно брать кредит, - говорит Ольга Матросова. - Это позволяет не изымать деньги из бизнеса для покупки недвижимости. Невысокий процент в зарубежных банках – это копейки по сравнению с прибылью, которую недополучит такой предприниматель, если выдернет деньги из оборота и купит жилье».
Однако очень немногие наши соотечественники пользуются ипотекой как эффективным механизмом для инвестиций, вне зависимости от бюджета покупки и количества имеющихся средств. В то же время зарубежные инвесторы в недвижимость используют кредитование как финансовый рычаг, позволяющий извлечь большую прибыль.
Судите сами - имея 400 000 евро, можно приобрести одну виллу в Испании, оплатив покупку сразу, или взять ипотечный кредит и купить 3 виллы стоимостью 400 000 евро каждая. Инвестору нужно будет оплатить около 30-40% от стоимости каждого дома в качестве первоначального взноса, а остальную сумму взять в кредит на 15-20 лет.
Если считать, что объект выбран удачно и будет расти в цене в среднем на 15% в год, то через 3 года прирост стоимости составит около 200 000 евро, то есть 50% от вложенной суммы. Если же в кредит было приобретено три объекта, то прирост их стоимости составит 600 000 евро, или 150% от суммы инвестиций. Строго говоря, при подсчете предполагаемого дохода не стоит забывать о выплатах по кредиту, однако купленную недвижимость можно сдавать в аренду, покрывая тем самым выплаты по ипотеке.

Ипотека для россиян: никакой дискриминации
Россияне могут рассчитывать на получение ипотеки во всех странах, где в принципе возможно кредитование иностранцев и где иностранцам разрешено владеть недвижимостью. Однако в одной стране, например в Монако, получить кредит несложно, в другой, например во Франции, – крайне затруднительно. Чаще всего трудности возникают в тех странах Западной Европы, где банки обращают внимание на происхождение денег у заемщика.
В некоторых странах, например в Болгарии и в ОАЭ, кредит трудно получить потому, что там пока еще не развит институт ипотеки.
Ипотечные программы разных банков одной страны практически ничем не отличаются друг от друга, процентные ставки и срок кредита в них примерно равны.

Франция: типично европейская ипотека
Ипотечная система во Франции типична для всей Европы. Так же как и в большинстве стран Западной Европы, во Франции очень важно происхождение денег у заемщика, так что при оформлении ипотеки французские банки даже требуют налоговую декларацию за последние 3 года. Кредит здесь можно взять только в евро. Процентная ставка по кредиту составляет 3,5-4,5%. Кредит оформляется сроком до 25 лет.
При досрочном погашении заемщик не несет никаких дополнительных расходов, если погашает кредит не раньше чем через 6 лет после получения займа. «Пользоваться ипотекой во Франции особенно выгодно, если недвижимость стоит дороже 750 000 евро, - отмечает Ольга Матросова. - При покупке жилья стоимостью более 750 000 евро платится так называемый «налог на имущество». Поэтому первый взнос делают менее 750 000, а на остальную сумму как правило берут ипотеку».

Испания: торг уместен
В Испании кредит получить гораздо проще, чем во Франции, поскольку гораздо более лояльна схема проверки платежеспособности заемщика. Максимальная ставка по кредиту в Испании составляет 4,5%, минимальная может быть меньше 3%. «При этом с банком заемщик может торговаться. Торг возможен в пределах 0,25%, - отмечает Андрей Десятник. - Это не много, но если кредит оформляется на 20 лет, то экономия получается приличная».
Кредит в Испании можно получить на 30 лет, для нерезидентов его размер может достигать 70% от стоимости недвижимости. Некоторые банки в Испании позволяют не выплачивать кредит первые 3 месяца после получения займа. Это очень удобно, потому что после покупки жилья велики затраты на обустройство на новом месте. Однако в Испании невозможно взять кредит под строящуюся недвижимость. «Но можно внести застройщику депозит в размере 30% от стоимости недвижимости - рассказывает Андрей Десятник, - и получить рассрочку, а после окончания строительства обратиться за кредитом в банк».

Кипр: процент зависит от валюты
Получить кредит на Кипре достаточно просто. Главное - подтвердить свои доходы и показать движение средств на банковском счете за последние полгода. На Кипре процентная ставка по кредиту колеблется от 3 до 7,5%, все зависит от валюты, в которой оформляется кредит. Если кредит берется в долларах, то процентная ставка достигает максимального значения - 7,5%. В швейцарских франках или кипрских фунтах средняя ставка - около 4%. Чем выше размер ежемесячного платежа, тем меньше процент.
Минимальный размер первоначального взноса для иностранцев составляет 30% от стоимости недвижимости. Срок кредита также зависит от валюты. Кредит в долларах и швейцарских франках дается на срок до 15 лет, а в кипрских фунтах – до 20 лет. «Россияне стремятся быстро погасить кредит, не оставляют его на 10 лет, - говорит глава московского представительства компании Aristo Developers Виктория Михайлова. - Как правило наши соотечественники гасят его в течение 3-5 лет». Кипрские банки не берут штраф за досрочное погашение.

Монако: нетипичная Европа
В Монако легче взять кредит на покупку недвижимости, чем в других европейских странах. В этой стране у банков более либеральные взгляды на источники доходов. Если на кредит претендует владелец собственного бизнеса, то учитывается не только его личный доход, но и доход его компании.
Банковская ставка в Монако находится на уровне 4,5-5,5%. Первый взнос как правило составляет 40% от стоимости приобретаемой недвижимости. Кредит можно взять сроком на 25 лет.

Болгария и ОАЭ: рассрочка лучше ипотеки
В Болгарии институт ипотеки пока еще не развит, банков, у которых существуют ипотечные программы, немного. В настоящее время процентная ставка по кредиту составляет 5,5-6,5%. После вступления Болгарии в ЕС ожидается уменьшение ставки до 4-5%. Некоторые болгарские банки выдают кредит при сокращенном пакете документов, то есть возможно получение кредита при серых доходах.
Ипотека в Болгарии не слишком развита во многом из-за того, что при приобретении строящегося объекта многие компании предоставляют беспроцентную рассрочку платежа на несколько лет.
В ОАЭ ипотека также пока не развита, хотя в Дубае уже существуют схемы получения финансирования. Банковский процент при ипотеке очень высок – более 7%, причем кредит доступен только в арабских дирхамах. Заем можно оформить на срок до 20 лет. Величина первого взноса – не менее 30% от стоимости недвижимости. «В ОАЭ, так же как и в Болгарии, очень много объектов, при покупке которых возможна беспроцентная рассрочка на 2-3 года», - говорит Ольга Матросова.

Процесс пошел
Россияне стали активнее пользоваться ипотекой при покупке зарубежной недвижимости в последние 3-4 года. Специалисты отмечают, что в России сформировалась новая волна бизнесменов, которые получают не серые сверхдоходы, как это было в начале 1990-х гг., а вполне легальную прибыль. К тому же в самой России ипотека получает все большее развитие и кредит на жилье становится привычнее. В свою очередь и зарубежные банки стали больше доверять россиянам, желающим оформить кредит.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость во Франции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: