портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Фракция собственников

Покупка жилья за границей может стать весьма удачным вложением средств. Одна из выгодных сторон инвестирования в зарубежную недвижимость – широта предложения, ведь покупатель имеет возможность выбирать из тысяч проектов в десятках стран. В последнее время все чаще можно услышать о покупке фракций, то есть о приобретении недвижимости в частичную собственность. Это – новинка на мировом рынке, и далеко не все четко представляют себе, как работает эта схема.
Покупая фракции, вы приобретаете право собственности на определенное время в году. Если вы не хотите тратить значительные средства, то, возможно, частичное владение недвижимостью - как раз ваш вариант. Кроме того, возможность платить не полную стоимость, а только ее часть, по достоинству оценит тот, кто не собирается использовать свою собственность круглый год.
Частичное владение недвижимостью – отнюдь не новая концепция. Соглашения о приобретении совместной собственности могут заключаться и на неформальном уровне - между друзьями или родственниками, если в одиночку они не могут купить интересующий их объект или не видят в этом смысла. В бизнесе подобные схемы издавна применяют компании, продающие яхты и частные самолеты. Однако в последние годы схемы, по которым покупатель приобретает фракции совместно с другими владельцами, стали все более и более характерны для рынка домов для отдыха.

Из какой вы фракции?
Так как при покупке недвижимости в частичное владение каждый отдельно взятый собственник платит лишь часть от полной стоимости объекта, подобные схемы могут стать наиболее доступным вариантом для тех, кто ограничен в средствах. Например, компания Sunset Estates продает 1/4 права собственности на апартаменты на гольф-курорте Hacienda Riquelme по цене от 61 000 евро. Этот комплекс строится девелоперской компанией Polaris World недалеко от испанского города Мурсия. А на расположенном неподалеку гольф-курорте Terrazas de la Torre 1/4 права собственности продается всего за 43 000 евро.
Но гораздо чаще покупка фракции – это возможность наслаждаться роскошной жизнью в дорогом и престижном доме, не приобретая его в полную собственность.
Например, 1/6 права собственности на апартаменты класса люкс в отеле, который будет построен весной 2007 г., в курортном комплексе Newstead Belmont Hills на Бермудских островах, недалеко от города Гамильтон, стоит от $94 000 до $282 000. В комплекс входят поле для гольфа на 18 лунок, спа-центр, огромный бассейн и частный пляж. Собственники смогут в течение 8 недель в году проживать в шикарных апартаментах, полная стоимость которых составляет от $564 000 до $1,693 млн. К услугам владельцев высококлассный сервис, в том числе доставка в номер продуктов, размещение личных вещей владельца в комнатах до его приезда, бронирование времени игры в гольф и многое другое.
Согласитесь, выглядит заманчиво. Тем не менее, Кларенс Хофхейнс, управляющий директор отеля, предупреждает тех, кто хочет приобрести фракцию: «Это не инвестиционный продукт в чистом виде. Владельцы могут иметь небольшой доход от сдачи недвижимости в аренду, но в долгосрочной перспективе получат прибыль только благодаря приросту стоимости капитала. Поэтому такие проекты, как наш, подходят прежде всего тем покупателям, кто действительно хочет ими пользоваться в рамках отведенного времени».

Кусочек Средневековья
В Европе чрезвычайно популярна покупка фракций на гольф-курортах. Например, на гольф-курорте Parque da Floresta, расположенном в Западном Альгарве, продаются 1/12 и 1/4 части права собственности. Просто сравните - приобретение в полную собственность виллы с тремя спальнями и бассейном обойдется в 670 000 евро, а 1/12 права собственности можно купить за 74 000 евро.
Помимо гольф-курортов есть и более необычные предложения. Например, те, кто приобретает фракцию в курортном комплексе Borgo di Colleoli в Тоскане, получают возможность ощутить вкус роскошной жизни, став владельцем полностью отреставрированных апартаментов XV в. Этот комплекс очень удачно расположен - сюда легко добираться из Пизы, Флоренции и Сиены. В распоряжении гостей 64 номера, 2 ресторана и 2 бассейна. На данный момент недвижимость в частичную собственность стоит здесь от 92 000 евро - за студию. Минимальная цена фракции на апартаменты с одной спальней составляет от 121 000 евро, а на апартаменты с двумя спальнями - от 149 000 евро.

Прайм-тайм стоит дорого
В большинстве случаев при покупке фракции владельцы имеют право пользоваться недвижимостью в течение определенного периода в соответствии с составленным заранее графиком. Наиболее высоки цены на фракции, где покупателям предоставляется самое удобное время для пользования недвижимостью, например школьные каникулы или рождественские праздники.
Например, компания Sunset Estates при продаже фракций в пентхаусе с двумя спальнями на курорте Hacienda Riquelme предлагает следующие графики пользования недвижимостью. Все покупатели имеют право пользоваться своей недвижимостью 13 недель в году, но в один график включены 3 недели в августе и 2 последние недели декабря, а в другом тот же период времени распределен менее выгодно. Соответственно, первая схема обойдется покупателям в 106 000 евро, а вторая – в 86 000 евро.
Компания One Willow Bridge Road предлагает купить фракции в комплексе из 12 роскошных резиденций, расположенном на горнолыжном курорте Vail Village в американском штате Колорадо. Право собственности делится здесь на 7 фракций, соответственно, каждый владелец имеет право проживать в комплексе в течение 52 дней в году. Согласно принятым правилам, собственник может использовать 3 недели для отдыха во время зимнего сезона, 3 - во время летнего и еще одну - зимой или летом. Оставшимся временем владелец может распорядиться по своему усмотрению. Частичная собственность на резиденции с 3 спальнями стоит 558 000 евро.
В проекте по продаже недвижимости в комплексе Borgo di Colleoli покупателям предлагаются более гибкие условия: приобретая 1/10 права собственности, собственник имеет право пользоваться своей недвижимостью 5 недель в году, но управляющая компания продает только 6 из 10 фракций от каждого объекта недвижимости. «В данном случае вы владеете 1/10 определенного объекта недвижимости, но, если вы хотите пожить в отеле, не обязательно останавливаться именно в вашем номере, можно выбрать любой другой с такими же условиями проживания, - объясняет Ричард Комбеллак, руководящий проектом. – Вы также можете более творчески распорядиться своим временем пребывания – например, сократить его до недели, но при этом задействовать 5 объектов недвижимости и пригласить своих друзей пожить здесь».

Вилла на время
В частичную собственность продаются не только апартаменты, но и виллы. Американская компания French Property Shares сейчас продает фракции в двух объектах недвижимости на юге Франции: 1/8 права собственности в коттедже в Лангедоке стоит 31 000 евро, а покупка 1/9 доли в доме с двумя спальнями в Нарбонне обойдется в 39 000 евро.
Одно из самых эксклюзивных предложений – новый комплекс вилл от девелоперской компании Pezula, известной по одноименному проекту в Южной Африке. Этот комплекс будет располагаться на небольшом частном островке в Сейшельском архипелаге, который целиком принадлежит Pezula. Здесь будет построено всего лишь 10 роскошных резиденций площадью около 300 кв. м. Фракции предусматривает пользование недвижимостью в течение 21 дня, но у каждой резиденции будет 14 владельцев, то есть 20% времени в год остается незанятым.
Пожалуй, именно в Pezula Privat Island and Residence Club будет реализован самый сложный, но при этом и самый справедливый график пользования недвижимостью, который не предусматривает каких-либо привилегий ни для кого. Соответственно, все покупатели платят одну и ту же цену – $250 000. Еще одна особенность – возможность обмена правом использования своей недвижимости с владельцами фракций в других комплексах – в Южной Африке, Канаде, США, Мексике и Италии. Чем-то это напоминает таймшер, но имеет под собой принципиально иную, несравнимо более устойчивую правовую основу.

Важно

Имя владельца фракции должно быть внесено в документы о праве собственности, и он должен иметь право на продажу или передачу своей фракции наследникам. До покупки юрист должен тщательно изучить все документы, нюансы ограничения права пользования недвижимостью, юридического оформления перепродажи недвижимости и многие другие аспекты.
Так же, как при покупке недвижимости в полную собственность, владелец фракции оплачивает свою долю расходов на обслуживание и содержание недвижимости. Следует принимать во внимание то, что в данном случае плата за обслуживание может быть выше за счет дополнительных услуг, связанных с особенностями частичного владения недвижимостью, таких как управление фракцией. Совокупная стоимость недвижимости, разделенной на фракции, выше, чем недвижимости, продаваемой в полную собственность, так как учитываются и расходы на управление, и дополнительный риск для девелоперов. Поэтому при покупке фракции вам нужно представлять себе, будет ли это вложение денег выгодным при таких затратах.
Еще одно предостережение для тех, кто намерен вступить в частичное владение недвижимостью: ипотечные организации не дают кредит на фракции, так как в случае неуплаты займа могут возникнуть сложности с изъятием недвижимости у владельца.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в США
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.