портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Болгария конкурентов не боится

Среди всех балканских стран именно Болгария ближе всех россиянам. Это и близость и географическая – перелет на черноморское побережье страны куда ближе, чем в Хорватию или Черногорию, и историческая - освобождение от турецкого ига Болгарии Россией навсегда сделало наши страны дружественными. Общность можно найти и в религии - обе страны православные, - и в недавнем социалистическом прошлом. Какая из этих причин главная, трудно сказать, но россиянам, вкладывающим средства в недвижимость, в Болгарии рады.
Болгария расположена в северо-восточной части Балканского полуострова. Это одна из древнейших стран Европы, с тысячелетней историей и культурой, которая сейчас является членом НАТО, а с 1 января 2007 г. станет членом ЕС. В связи со вступлением в Евросоюз, в стране идет процесс активных изменений: усовершенствуется законодательство, вводится лицензирование в промышленности, болгарская продукция приводится к европейским стандартам.
Болгарский язык близок к русскому. Политическая ситуация в стране стабильна и направлена на укрепление долговременных связей со странами Европы, Россией и другими государствами. Право частной собственности в стране развито и незыблемо - более 95% населения живет в своих квартирах или домах. Принят и действует закон о стимулировании иностранных инвестиций, благодаря которому за 6 месяцев 2006 г. приток иностранного капитала в страну превысил $1,6 млрд – это на 40% больше, чем в 2005 г.
Но это не предел. Присоединение к ЕС, низкий налог на прибыль, который с января 2007 г. составит всего лишь 10%, стабильная макроэкономическая и фискальная политика, высокий кредитный рейтинг, и все еще низкая стоимость труда и производства должны привлечь в Болгарию дополнительные инвестиции, в частности из России.

Экономическая ситуация
Экономика Болгарии ранее была основана преимущественно на сельском хозяйстве и туризме, а также на ряде производств в рамках СЭВ, тесно связанных с СССР. За время перестройки существующая ранее тяжелая промышленность была практически уничтожена, а сельское хозяйство запущено. Однако за последние несколько лет страна добилась значительного прогресса, о чем говорят стабильные макроэкономические показатели.
Сейчас в своем экономическом росте Болгария состязается не со своим прошлым, а со всем остальным миром, постепенно превращаясь в настоящую европейскую державу. Последние девять лет Болгария имеет стабильный, более 5%, ежегодный прирост ВВП, и эта тенденция будет сохраняться. Предполагается, что присоединение Болгарии к ЕС станет основной движущей силой в развитии экономики в ближайшие годы.
Каждый год увеличивается размер прямых инвестиций в Болгарию, а также качественно изменяется к лучшему их структура. Большая часть иностранных средств направляется в сельское хозяйство, крупные инфраструктурные проекты, в модернизацию и расширение существующих производств, а также на развитие рынка недвижимости. По мнению аналитиков, именно в Болгарии будет достигнуто наилучшее соотношение иностранных инвестиций и валового внутреннего продукта в сравнении со странами Центральной и Восточной Европы.

Курорты и туризм
Болгария славится своим теплым солнечным летом, множеством морских курортов с изумительными песчаными пляжами, горнолыжными комплексами, большим количеством гостиниц различных категорий, огромным разнообразием вин, вкуснейшими и дешевыми фруктами, а также радушием местного населения.
В Болгарии развиты или интенсивно развиваются в последние годы все виды туризма. Благоприятный для здоровья климат, чистота и низкая соленость морской воды – все это достоинства болгарских побережий Черного моря. Зимой страна готова принять поклонников горных лыж – снежный покров в высокогорных районах держится до 7-8 месяцев. У подножий гор находится множество лечебных и минеральных источников.
На настоящий момент в Болгарии официально действует 110 курортов, из них 36 - национального значения (в том числе 5 горных и 10 морских) и 68 - местного значения. Создана сеть из 3 национальных парков, 9 природных парков и 89 заповедников, а количество природных достопримечательностей измеряется тысячами.

Рынок недвижимости
Рынок болгарской недвижимости стал формироваться в конце 1980-х гг. Если первоначально спрос был исключительно внутренним, то затем, благодаря постоянному росту цен на жилье и постепенной стабилизации экономики страны, иностранцы также стали заинтересовываться приобретением болгарский недвижимости. В свою очередь это привело к настоящему строительному буму практически на всей территории страны.
Если 10 лет назад цена 1 кв. м в Софии не превышала $300, то сейчас этот показатель в новостройках составляет 500 евро за 1 кв. м, а максимум превышает отметку в 2000 евро. Наибольший рост цен наблюдался в 2003 г., когда цены выросли в два раза, затем темпы роста начали снижаться.
Несмотря на такой бурный рост, цены на недвижимость в Болгарии все еще остаются ниже европейских. Эксперты Еврокомиссии, проанализировавшие перспективы развития страны, дали прогноз на продолжение роста цен в течение ближайших семи лет, но уже не такими высокими темпами, как раньше, а на 8-10% в год.
В течение последних пяти лет основной приток зарубежных инвестиций был направлен на черноморское побережье Болгарии, в основном на курорты в районе Солнечного Берега и Золотых Песков, а также на горнолыжные курорты Банско и Боровец. Сейчас акцент постепенно начал смещаться на вложения в недвижимость крупных городов, на новые горные курорты, а также на ранее малоизвестные городки Черноморья.
От строительства многоквартирных домов болгарские девелоперы, ориентированные на иностранных покупателей, постепенно перешли к строительству жилых комплексов «закрытого типа», с развитой инфраструктурой, а также с предоставлением услуги по управлению недвижимости в отсутствие собственника.
Значительная часть инвесторов рассматривает приобретение болгарской недвижимости комплексно – и как капиталовложение, и как место для отдыха. «Такие покупатели чаще всего останавливаются на черноморском курорте Солнечный Берег и его ближайших окрестностях - местечках Свети Влас, Елените, Равда, - говорит Игорь Кукуй, руководитель отдела продаж девелоперской компании Fort Noks. - Благодаря прекрасной инфраструктуре, потрясающим природно-климатическим характеристикам, а также возможностям для дальнейшего роста курорта, недвижимость на Солнечном Берегу устойчиво растет в цене. Особенно быстрыми темпами растут цены на объекты на первой береговой линии. Вступивший в силу запрет на строительство на прибрежной полосе сделал уже построенные, сданные в эксплуатацию объекты у моря уникальными. Среди них такие комплексы, как Privilege Fort Beach, Panorama Fort Beach, Marina View Fort Beach, и т. д.».
Особый интерес представляет рынок коммерческой недвижимости в крупных болгарских городах, в первую очередь в Софии. В связи с присоединением страны к ЕС и приходом в страну крупных иностранных инвесторов, уже сейчас наблюдается острая нехватка бизнес-площадей, особенно офисов класса А. Инвестиции в их строительство дают наиболее быстрый возврат средств, однако этот рынок доступен только для крупных игроков.
Еще один путь развития рынка недвижимости Болгарии – расширение ипотечного кредитования, ранее в стране малоразвитого. В уходящем году появились первые программы кредитования иностранцев, но пока они носят скорее экспериментальный характер. В будущем же возможность получения банковского финансирования привлечет новых иностранных инвесторов и станет новым стимулом для расширения строительства.
Идя навстречу требованиям ЕС, в болгарскую Конституцию внесено изменение, снимающее ограничения на покупку земли иностранцами, но оно вступит в силу только через 5 лет после вступления Болгарии в ЕС, то есть с 2012 г. По программе ЕС сейчас осуществляется составление единого реестра болгарской недвижимости, в результате чего каждый объект получит паспорт, по которому можно будет проследить всю историю собственности. Это окончательно исключит продажу одного объекта сразу нескольким покупателям и любые другие мошенничества с недвижимостью.

Посещение страны
Таможенный контроль в Болгарии либерален. Нет никакого особого досмотра, ограничений на ввоз иностранной валюты не существует. Однако при въезде с дорогими вещами рекомендуется на всякий случай внести их во въездную таможенную декларацию.
Болгария имеет посольство в Москве и генконсульство в Петербурге. Россия в свою очередь имеет посольство в Софии и консульства в Варне и Русе. Болгарская виза оформляется при наличии приглашения или другого основания для поездки в страну. В зависимости от вида визы ее оформление занимает от одной до четырех недель. Визы делятся на краткосрочные (до 6 месяцев) и долгосрочные (более 6 месяцев пребывания в Болгарии). Важно отметить - наличие недвижимой собственности в Болгарии не дает права иностранцу на безвизовый въезд в страну.
В Болгарии четыре основных аэропорта – в Софии, Пловдиве, Бургасе и Варне. Из России в течение всего года можно летать регулярными рейсами в Софию, в летний сезон открываются чартерные линии до Варны и Бургаса, а зимой – до Пловдива. Цена чартерного перелета составляет в среднем около 200 евро в оба конца, а регулярный рейс «Москва – София» стоит около 350 евро (при стоимости самых дешевых билетов в 290 евро).
Добраться до Болгарии можно и на поезде «Москва – София», который отправляется каждый день, время в пути - около трех суток. Стоимость билета - порядка 100 евро в один конец, причем заранее следует позаботиться о румынской транзитной визе.
Летом работают паромные переправы Одесса - Варна и Новороссийск - Варна, где стоимость билета составляет около 200 евро. Паром отправляется два раза в неделю. Многие предпочитает ехать в Болгарию через Турцию: самолетом - до Стамбула, а далее автобусом до Софии или другого болгарского города.

Русские в Болгарии
По данным посольства России, в Болгарии живет порядка 30 000 выходцев из Советского Союза - независимо от национальности, болгары их называют русскими. Больше всего русских живет в Варне, затем в Бургасе и Софии. В стране работает более 30 различных русскоязычных обществ и организаций, в которых сосредоточена жизнь русской диаспоры.
Вид на жительство в Болгарии можно получить по целому ряду оснований. Для инвесторов в недвижимость наибольший интерес представляют следующие из них: регистрация фирмы в Болгарии и наем 10 болгар на работу; регистрация в Болгарии представительства иностранной фирмы;
регистрация прямой инвестиции в экономику Болгарии.
Разрешение для постоянного пребывания в Болгарии можно получить, имея стаж с ВНЖ в Болгарии более 5 лет, а при инвестировании в экономику суммы более $500 000 можно претендовать на ПМЖ сразу. Получить болгарское гражданство могут все иностранцы, имеющие ПМЖ более 5 лет, но при этом необходимо отказаться от прежнего гражданства.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.