портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Балканский вопрос

Болгарию, Хорватию и Черногорию объединяет не только географическая близость. Каждая из них стремится стать туристической державой европейского уровня, поэтому иностранцы здесь приветствуются, в том числе в качестве покупателей курортной недвижимости. Но есть ряд вопросов, которые стоит уяснить, прежде чем выбирать домик на Балканах.
БОЛГАРИЯ
По болгарскому законодательству, есть два отдельных права собственности - на землю и на недвижимость на этой земле. «С апартаментами все легко и просто, их может купить любой, поскольку участок под зданием остается за управляющей компанией, - объясняет Анна Гришина, заместитель коммерческого директора московского представительства компании BRIC Group. – Но землю могут приобрести только резиденты, поэтому при покупке виллы необходимо открыть болгарскую фирму или представительство российской компании».
Во всем остальном иностранцы пользуются теми же правами, что и болгары. Отсутствуют ограничения по срокам перепродажи недвижимости, нет налогов на прирост капитала. Недвижимость можно передать по наследству, заверив завещание в болгарском консульстве. Формально запрещено покупать недвижимость в пограничной зоне, но на практике это ограничение не действует.

Новостройки и их особенности
В Болгарии иностранцы проявляют особый интерес к первичному рынку, в первую очередь к покупке апартаментов на побережье. Стремясь к максимальной выгоде, они делают покупку на стадии строительства, хотя на рынке представлено значительное число квартир в готовых комплексах, а разница в цене минимальна - 5-10%.
В отличие от России, где проблема обманутых соинвесторов стала национальным бедствием, в Болгарии был только один случай срыва строительства, причем частные лица деньги не потеряли - другой застройщик довел проект до конца. «Вообще системной проблемы обмана частных лиц в строительных проектах в Болгарии не существует, - уверяет Алексей Мелханов, управляющий компанией «Биг София». - Можно «пролететь» с ценой - но потерять все невозможно. Поэтапная схема платежей делает обман бессмысленным – покупатель до полной готовности объекта как правило платит меньше, чем строитель уже освоил»
Впрочем, всегда полезно старое доброе правило - выбирать компанию, которая хорошо себя зарекомендовала на рынке. В противном случае могут быть осложнения. Как рассказывает Анна Гришина, на одном из объектов здание было построено слишком близко к берегу, а разрешенная проектом площадь была превышена. Это было обнаружено, когда строился последний этаж, и в результате здание должно пойти под снос. «Но покупатели свое не потеряют - считает Анна Гришина. – По договору невыполнение строительства влечет компенсацию. Скорее всего здание будет построено заново или же покупатели получат другое жилье».

Земельные отношения
Для инвестора со значительными ресурсами самый выгодный вариант – купить землю и организовать строительство. Как уже сказано, для этого иностранец должен открыть компанию. Стоимость оформления составляет 500 евро, обязательный уставной капитал - 2500 евро. Реальную деятельность требовать никто не будет. По словам Алексея Мелханова, отчетность сдается раз в год, услуги бухгалтера стоят 150 евро в год. Налог на прибыль составляет в этом году 15%, а с 2007 г. он снижается до 10%. Специализированные фирмы берутся создать фирму для клиента за пять дней. Если заниматься этим самому, то процесс может занять от двух недель до полугода.
Серьезных юридических рисков при покупке земли нет, полагают специалисты BRIC Group. Земельные отношения в Болгарии достаточно хорошо отрегулированы. В стране даже была проведена реституция, в ходе которой земля была возвращена всем собственникам, потерявшим ее после национализации 1950-х гг., причем землю вернули не только болгарам, но и иностранцам. Крупный землеотвод купить сложнее, чем небольшой участок, но при наличии денег и желания все проблемы можно решить.

Дополнительные расходы
Ежегодный налог на недвижимость в Болгарии - 0,15% от так называемой «налоговой» стоимости объекта. Также существуют налог на землю и налог на вывоз мусора - размером 0,15% и 1,5% налоговой стоимости объекта соответственно. Оформление в собственность у нотариуса стоит не более 2,5%, из них 2% - местный налог и около 0,5% - услуги нотариуса.
И, наконец, два слова об ипотеке. До 2006 г. ипотечных кредитов иностранцам в Болгарии не выдавали. Джеффри Стоун, директор компании Projest Bulgaria, уверяет, что законодательных препятствий не было, но банки считали такие кредиты слишком рискованными. В этом году было заявлено о старте нескольких ипотечных программ для иностранцев. Однако большим спросом ипотека не пользуется, потому что у большинства частных инвесторов проблема заключается не в том, где взять деньги, а в том, куда их выгодно вложить.

ХОРВАТИЯ
Юридические аспекты покупки недвижимости в Хорватии и Черногории имеют немало общего. В обеих странах действует принцип взаимности и покупка земли россиянами возможна только на юридическое лицо. В обеих странах нет полноценного кадастра недвижимости и института титула, и покупатель не застрахован от возможных претензий третьих лиц. И в Хорватии, и в Черногории договор купли-продажи заверяется не у нотариуса, а в суде. Затем идет окончательный расчет между сторонами и регистрация договора в кадастре, после чего покупателю выдают специальный документ – «лист непокретности» в Черногории или «властнический лист» в Хорватии.
Основная проблема для иностранцев в Хорватии – необходимость получить разрешение на покупку недвижимости на вторичном рынке. «Бюрократическая машина весьма медлительна, - рассказывает Татьяна Булах, независимый консультант по управлению личным капиталом. - Заявка подается в МИД, и ожидание длится от девяти месяцев до трех лет, а положительный ответ не гарантирован. Сейчас набралось порядка 6000 нерассмотренных заявок от иностранцев, уже заплативших задаток не менее 10% от стоимости недвижимости. Взяв задаток, продавец уже не имеет права повышать цену, иначе он должен не только вернуть задаток, но и выплатить неустойку».
Почему же продавцы в таких условиях вообще соглашаются продавать недвижимость иностранцам? Дело в том, что спрос на курортные объекты среди местного населения очень невысок. Понимая, что ожидание может затянуться, продавцы часто выставляют свои дома по запредельным ценам. Да и для покупателя иногда лучше согласиться на более высокую цену, чтобы продавец не имел желания разорвать сделку.
Специалисты агентства недвижимости «Малахитовый двор» отмечают, что если иностранец уплатил полную стоимость недвижимости, то получает право пользования, даже если еще не пришло разрешение МИД. Однако никаких юридических действий с этим объектом он совершить не может.

Без юрлица как без рук
К счастью, всех этих проблем можно избежать, если оформлять покупку на юридическое лицо – фирму, зарегистрированную в Хорватии. Регистрация компании обходится в 4500-6000 евро, из которых 3000 составляет уставной фонд. Фирма может начинать работу, если имеется половина этой суммы. По словам Татьяны Булах, содержание фирмы обойдется не менее чем в 3000 евро в год, а налог на прибыль составляет 34%.
Существует налог на прирост капитала, который платится физическими лицами при перепродаже объекта. Его можно избежать, если человек постоянно проживал в этом доме не менее трех лет или если объект продается близкому члену семьи. Отсутствие такого налога – важное преимущество юридических лиц. Нужно только отдавать себе отчет, что при покупке маленького дешевого домика открывать и поддерживать фирму будет слишком накладно.
При покупке земли необходимо с помощью специалиста тщательно изучить, что на этом участке значится по документам и нет ли ограничений. Простое правило – смело покупайте участок, если на нем есть хотя бы разрушенный фундамент: раз здесь уже было здание, значит можно построить новое. Другой вариант – купить старый дом и восстановить его.
Война наложила свой отпечаток на рынок недвижимости – некоторые дома, оставленные сербами, были захвачены, а потом несколько раз перепроданы. Иногда на один объект могут претендовать несколько собственников и для проверки юридической чистоты сделки надо нанимать специалиста. Лучше обратиться в крупное агентство с устойчивой репутацией, так как до недавнего времени риэлторские услуги в Хорватии не лицензировались, и по сей день на рынке много риэлторов-самозванцев.

Жаловаться некому…
В Хорватии можно купить и апартаменты на первичном рынке. Проблема в том, что в свое время власти раздали очень много разрешений на строительство вдоль береговой полосы, а затем… отозвали, потому что в ЕС оказались недовольны чрезмерным уплотнением застройки.
Обстановка на первичном рынке сейчас нервозная: шантаж, угрозы, скандалы, снос объектов и т. д. К моменту вступления в ЕС все должно соответствовать строгим европейским градостроительным нормам. Покупателям же, вкладывая деньги в строящиеся апартаменты, надо быть очень осторожными и проверять, было ли подтверждено выданное ранее разрешение на строительство.
Если разрешение отозвано, частным инвесторам денег, увы, не возвращают. Митингов здесь нет, поскольку грамотный инвестор понимает, что вложение на ранней стадии является рискованным делом. Бороться за свои права в таких случаях бесполезно - государству нет дела до споров хозяйствующих субъектов. Радует одно: покупатели теряют не всю сумму, поскольку на этапе проектирования выплачивается только 10% стоимости жилья. Когда возведен первый этаж, идет следующий этап оплаты, но здесь риски уже невысоки.

ЧЕРНОГОРИЯ
Российский гражданин может свободно купить здесь квартиру или дом с приусадебным участком. Для покупки незастроенного участка земли необходимо создать черногорскую фирму, однако если на участке есть развалины прежнего строения или хотя бы его фундамент, то сделку может совершить и нерезидент. Если сохранился проект старого дома, то вы можете свободно восстановить дом в первоначальных размерах. Если же проекта не было либо если вы хотите его изменить, то необходимо пройти процедуру получения разрешения на строительство.
По словам Виталия Колдовского, директора московского бюро агентства недвижимости Луча, земли в стране немного и на 99% она принадлежит частным лицам. В основном это небольшие участки, и если вы хотите купить 1 га земли, то будьте готовы, что на этой территории может оказаться до 40-50 собственников.

Декларация о намерениях
Фирма, покупающая землю, должна предоставить в Министерство юстиции и Министерство финансов план освоения участка. Строительство объектов, развивающих туристическую инфраструктуру, например отелей или спортивных комплексов, государство приветствует, но инвестор должен доказать серьезность своих намерений. Если же фирма хочет купить 2 га ради строительства частного дома, она вряд ли получит одобрение - земли на побережье слишком мало. Конечно, от покупателей нескольких соток серьезного бизнес-плана требовать не станут.
Важный момент сделки – юридическая проверка объекта недвижимости. Купив землю, вполне можно столкнуться с претензиями бывших собственников. Типичный пример: человек купил участок и построил гостиницу, а потом оказалось, что 30% земли по закону принадлежит наследнику одного из бывших владельцев, живущему в Австралии и не заявлявшему ранее о своих претензиях. К сожалению, черногорский реестр недвижимости далек от идеала, поэтому такие сделки могут пройти государственную регистрацию.
Другая сложность заключается в том, что 10-15 лет назад многие дома строились без разрешения. Проблемы начинаются, когда нужно продать объект или оформить наследство. Сами черногорцы как-то утрясают эти вопросы, но для нерезидента это может стать непреодолимым препятствием.

Новостройки – зона риска
К первичному рынку также нужно подходить очень осторожно, особенно к недостроенным объектам. Дело в том, что в Черногории существует обременительный для застройщика местный коммунальный налог. Например, в Будве сотка земли сейчас продается за 450-600 евро, а коммунальный налог - 180-240 евро за 1 сотку. Власти идут на определенные уступки - налог можно платить постепенно. Но если по завершении строительства застройщик не выплатит налог полностью, дом не может быть зарегистрирован и внесен в кадастровую книгу. Не получат свидетельства о собственности и люди, купившие квартиры в этом доме.
Вообще, существует много процедур, которые застройщик должен пройти, но не всегда проходит вовремя. Такая ситуация в результате может обернуться против покупателя. Дело доходило даже до сноса домов.
Берег моря не продается – это собственность государства. Однако нормы определения границ береговой линии очень зыбкие, поэтому, покупая дом, построенный очень близко к морю, нужно особо тщательно изучать документы. Правомерность застройки может быть оспорена, если дом построен на границе национального парка или заповедника.
Не так давно Виталий Колдовский по просьбе своего клиента проверял надежность застройщика. После изучения документов выяснилось, что застройщик, строящий жилье, имеет разрешение на строительство культурно-бытового комплекса, потому что при этом ниже налоги. Клиент благоразумно отказался от покупки, поскольку стоит сотрудничать только с теми строительными фирмами, которые работают строго по закону, тогда покупка квартиры на стадии строительства будет безопасна.

Не надо хитрить
На вторичном рынке тоже могут быть проблемы - приходится изучать кадастр, беседовать с соседями. Однако в Черногории не стоит проблема самозахватов, поскольку там не было войны, и не может быть реституции, потому что собственность не конфисковалась. «Есть два основных правила, – говорит Виталий Колдовский. – Во-первых, ничего не покупать самому, а найти солидное риэлторское агентство, имеющее лицензию. Второе – нельзя отступать от закона, например записывать фиктивную цену в контракт, чтобы сократить налоги».
Покупатель должен заплатить налог 2% при покупке. База для расчета налога определяется не по контракту, а по налоговой оценке. Лучше, чтобы сумма в контракте не совпадала с результатом оценки, но желательно, чтобы эти суммы не сильно отличались. При регистрации договора купли-продажи и занесении в Кадастровую книгу уплачивается регистрационный сбор - до 250 евро. Ежегодный налог на недвижимость колеблется от 0,08% до 0,8%, и он также рассчитывается от оценочной стоимости.
При перепродаже недвижимости нужно платить НДС в размере 17%, причем он рассчитывается на всю продажную стоимость, а не только на прирост капитала. Это нужно учитывать тем, кто собирается заработать на быстрой спекуляции недвижимостью. Правда, цены в Черногории растут столь быстро, что этот налог не становится непреодолимым препятствием.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.