портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Глобальные качели

Почти десять лет подряд рынки недвижимости большинства стран уверенно росли. Сама возможность того, что цены на жилье могут снижаться, многим стала казаться сомнительной. Однако кризис остудил и перегретые рынки, и горячие головы инвесторов. Можно ли говорить о начале очередного периода роста?
Как известно, мировой финансовый кризис зародился в США, когда объемы продаж недвижимости стали резко снижаться, а рост цен на жилье сошел на нет. В 2007 году в связи с массовыми дефолтами по высокорискованным (subprime) кредитам проблемы из области американской недвижимости перекинулись на финансовые рынки, а затем – на всю мировую экономику.
Нехватка ликвидности и коллапс в банковской сфере повлияли на рынки недвижимости всех стран мира. Компания Knight Frank, ежеквартально публикующая глобальный индекс цен на жилье, в 2008 г. зафиксировала падение цен в 80% стран – это был настоящий мировой кризис в сфере недвижимости. В том году цены на жилье бурно росли лишь в Дубае – и только в первой половине года, после чего за считанные месяцы снизились практически наполовину.

Коснулось всех
Восстановление отдельных рынков недвижимости началось с весны 2009 г., однако, как указывает исследование портала Global Property Guide (GPG), эта тенденция носит неравномерный характер. В течение последнего квартала 2009 г. цены на жилье выросли в 22 странах из 34, по которым GPG ведет статистику, и упали в 11. Но в целом за год падение цен отмечено в 18 странах, и лишь в 16 цены выросли. Другими словами, хотя в течение последних двух кварталов года и наблюдалось некоторое восстановление, все равно в большинстве стран цены по итогам года снизились.
В аутсайдерах прошлого года многие из тех стран, которые сильнее всего пострадали и в 2008 г. Так, в столице Латвии в 2009 г. цены упали на 50,22% после снижения на 36,98% годом раньше. Примерно такая же ситуация в Литве, Таиланде, Ирландии – только отрицательная динамика не столь велика. Впрочем, последний квартал прошлого года показал небольшой рост в Латвии и в Таиланде – видимо, в этих странах «дно» уже достигнуто.
Эти страны, впрочем, не слишком интересуют типичного российского покупателя зарубежной недвижимости. Иное дело – Болгария, традиционно возглавлявшая всевозможные рейтинги популярности направлений. Если в 2008 г. здесь цены по инерции продолжали расти, то в 2009 г. рынок пережил серьезную коррекцию и снизился в среднем по стране на 26,36% – хотя разные регионы и сегменты вели себя по-разному. IV квартал также показал умеренное снижение (-2.26%), и эксперты расходятся в прогнозах на 2010 г., обещая то продолжение падения, то скорое восстановление. В Испании к концу 2009 г. цены на жилье вернулись на уровень 2004 г, по официальным данным, снизившись на 6,42% за весь 2009 г. и на 1,62% в течение его последнего квартала. Однако профессионалы рынка подвергают эти данные серьезной критике и считают, что реальная ситуация существенно хуже.

По ту сторону Атлантики
В США, где рынок недвижимости является одной из основ всей экономики, цены, согласно самому авторитетному индексу от Federal Housing Finance Agency (FHFA), снизились на 0,31% в IV квартале, или на 2,61% по итогам всего 2009 г. Квартал за кварталом темпы снижения цен замедлялись, так что ситуацию можно охарактеризовать скорее как позитивную. Более того, индекс Кейса-Шиллера (Case-Shiller), учитывающий изменение цен при перепродаже одних и тех же объектов недвижимости (repeat sales), вырос на 0,14% в течение последнего квартала.
Совершенно иная ситуация в странах Латинской и Южной Америки, где ситуация, как отмечают эксперты, принципиально отличается от мировой. «На протяжении последних 2-3 лет я с интересом слежу за Латинской Америкой, – говорит Мэтью Монтегю-Поллок, издатель Global Property Guide. – В этих государствах слабые местные валюты, а недвижимость стоит дешево. Кроме того, финансовый сектор, как правило, мало развит, а ипотеку получить сложно. Это сдерживает цены, но если вы покупаете там жилье и сдаете его, можно получить от 8 до 12% доходности. Меня вдохновляют Бразилия, Уругвай, Чили и Перу, где стоимость недвижимости имеет все шансы расти на протяжении ближайших 3-4 лет, а может быть, и дольше».

Вопреки всему
Лидируют по итогам 2009 г. два азиатских рынка – Гонконг и Тайвань. В Гонконге цены на жилье уже вернулись на докризисный уровень, причем резкий разворот тенденции произошел в середине года – если за I квартал цены снизились на 15%, то за год в целом они выросли на 20,81%! В Тайване цены показали подъем на 18,29% за год и на 4,7% в течение IV квартала. Эксперты объясняют это тем, что после подписания ряда экономических соглашений с Китаем доверие инвесторов к тайваньскому рынку укрепилось.
Рынок жилья Сингапура будто бы прокатился на «американских горках». Болезненного падение 2008 г. (-9,59%) продолжилось и в первой половине 2009 г., после чего в III и IV квартале цены выросли на 14,30% и 6,58% соответственно, а подъем цен за год составил 2,12%. Интересно, что сингапурское правительство быстро отреагировало на вероятность образование «пузыря», ужесточив кредитные правила и введя госпошлину на покупку недвижимости.
Мировой сенсацией стали успешные показатели рынка недвижимости в Израиле, где цены уверенно растут с IV квартала 2008 г. За прошлый год они поднялись на 15,52% – это лучший показатель за 10 лет! Продолжают подъем также рынки далеких Австралии и Новой Зеландии, где поворот от падения к росту произошел еще в середине года, раньше, чем в большинстве других стран.

Не надо было переоценивать
Многие европейские страны не избежали падения в сфере недвижимости. Сильнее всего кризис отразился на тех странах, где жилье было переоценено – в первую очередь это Испания и Болгария. Великобритания оказалась под ударом, так как ранее спрос на недвижимости здесь поддерживался доступностью финансирования, но в результате кризиса объем ипотеки резко упал. По той же причине обвалились и неокрепшие рынки стран Балтии, пострадавшие в наибольшей степени.
Однако те страны, где предшествующая кризису динамика рынка была умеренной и которые в меньшей степени зависят от мировых финансовых институтов, сумели избежать действительно больших проблем. В Германии, Италии, Нидерландах и Франции кризис отразился в первую очередь на объеме сделок, тогда как средние цены в 2008–2009 гг. если и снижались, то умеренно.
Согласно исследованию Королевского Института Дипломированных Оценщиков (RICS), признаки оздоровления сегодня видны сразу на нескольких европейских рынках, чему способствуют низкие учетные ставки, оживление экономики и ослабление евро. Скандинавские страны уже испытали резкий поворот в тенденциях, и в 2009 г. рост цен здесь составил 6–10%. А в Великобритании цены по итогам года хотя и выросли всего на 1%, но по отношению к минимуму, отмеченному в апреле, по данным RICS, поднялись на 8,5%!

Загадывать рано
По мнению Юлии Титовой, руководителя департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», говорить о мировой тенденции еще очень рано: «Позитивные движения существуют на определенных рынках, более того, они пока свойственны некоторым наиболее устойчивым сегментам рынка. Например, элитному сектору лондонской недвижимости, который демонстрирует позитивный тренд в последние несколько месяцев. Однако говорить о том, что британский рынок выздоровел в целом, пока рано».
Мэтью Монтегю-Поллок считает, что в целом в экономике «второго дна» не будет, но в секторе недвижимости, по мере того как будут расти учетные ставки, в долгосрочной перспективе мы увидим дальнейшее падение рынков недвижимости. «Я считаю, что в целом, даже с учетом последних изменений, европейская недвижимость переоценена, – говорит он. – Поэтому если вы покупаете дом сейчас, десять лет спустя он вряд ли будет стоить много больше с учетом инфляции. Я советую инвестировать во что-нибудь другое».
Отвечая на вопрос о возможности наступления «второго дна», Юлия Титова приводит в пример выход из финансового кризиса, разразившегося в Европе после Первой мировой войны: «Как только экономика стала восстанавливаться, началась Вторая мировая. Вопрос, чем завершится кризис, неоднозначен, здесь много дополнительных факторов».
Общего роста мировых рынков, по мнению Юлии Титовой, следует ждать не раньше 2014 г., а вот стабилизация ситуации может наступить уже к 2011 г. «При этом в ближайшее десятилетие мы увидим и новый бум, и новый кризис, – уверена она. – Причем каждый следующий цикл будет проходить быстрее предыдущего, поскольку меняется скорость жизни, информационных потоков, принятия решений. С прошлого кризиса 1997–1998 гг. прошло 12-13 лет. За следующие десять лет мы имеем все шансы пройти очередной виток полностью».
В свою очередь директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева считает, что прогнозы на долгосрочное развитие рынка представляются мало возможными в настоящее время, поскольку законы, которым рынок сейчас подчиняется, могут мгновенно измениться по любой причине. «Потенциально развитие рынка в ближайшее десятилетие может пойти по любому пути. Кроме того, всегда возможны форс-мажорные обстоятельства, которые повлияют на рынок, и предсказать их невозможно».

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в США
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.