портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Окно возможностей

Как ни цинично это звучит, но кризис – прекрасное время для инвестиций в недвижимость – но не во всякую. Разумеется, на рынке зарубежного жилья покупателей привлекают прежде всего страны с несомненным курортным потенциалом.
Бюджетный кризис Греции сделал этой стране прекрасную рекламу – сюжеты о ней не сходят с телеэкранов и газетных страниц. Греческий рынок недвижимости по-прежнему весьма активен, в том числе благодаря произошедшей ценовой коррекции, а россияне, за год потеснив немцев и англичан, стали одной из его главных движущих сил.

Сюрпризы кризиса
Любопытно проследить, как менялся тон комментариев экономистов. Еще год назад эксперты уверяли, что Греция переживет кризис чуть ли не лучше других стран Евросоюза. Переоценка ценностей началась в октябре, после прихода к власти левоцентристской партии ПАСОК. Истинные проблемы бюджета, до той поры успешно скрывавшиеся, оказались весьма значительными: внешний долг страны оценивается в $300 млрд.
В ноябре было объявлено, что у Греции самый высокий в ЕС бюджетный дефицит: расходы казны превысили ее доходы на 12,7%, при том что Европейский ЦБ установил 3%-ный лимит на бюджетный дефицит. В декабре рейтинговые агентства понизили суверенный рейтинг Греции, начались разговоры о возможном дефолте страны, риске ее выхода из зоны евро и даже начале развала ЕС.

На спасение колыбели демократии
Серьезные экономисты к особо мрачным прогнозам относительно будущего страны относятся скептически, хотя затянуть пояса грекам придется. Ситуация осложняется тем, что делать этого греки не хотят, о чем регулярно сообщают властям на масштабных акциях протеста. По мнению населения, причины всех бед – введение единой европейской валюты и политика банкиров.
В то же время ЕС не спешит помогать Греции, уверяя, что у других стран и своих проблем хватает, а если грекам нравится жить не по средствам, то это их личное дело. Главным противником масштабной помощи является Германия. Решить проблему, напечатав деньги (как делает США), Греция тоже не может: эмиссию контролирует ЕЦБ.
В конце марта на саммите члены ЕС наконец нашли компромисс, выделив 22 млрд евро, которые Греция сможет получить в случае крайней необходимости. Треть суммы предоставит МВФ, а это означает жесткие меры, направленные на оздоровление экономики. Главное, что получает Греция, – даже не сами деньги, а то, что благодаря этой «подушке безопасности» банки должны прекратить спекулировать на теме дефицита бюджета и смягчить условия рефинансирования госдолга.
Что вся эта «политинформация» значит для потенциального покупателя недвижимости? Вывод прост: пора покупать. Видимо, дефолт Греции не значится в планах Евросоюза. Сразу ей не захотели помогать, во-первых, потому, что пока не исчерпаны возможности для корпоративных заимствований и приватизации, а во-вторых, потому, что вслед за Грецией может выстроиться очередь таких же желающих. Эксперты считают, что обвала на рынке недвижимости Греции не будет, все негативные ожидания уже отразились на стоимости жилья, хотя не исключено, что ценовая коррекция продолжится.

Делайте выводы!
Что же касается рынка недвижимости, то первый тревожный звонок раздался примерно в мае 2009 г., и касался он рынка курортного жилья. Экономическая газета «Имерисия» тогда заявила, что спрос на недвижимость в ряде прибрежных районов обрушился на 50–60%, а цены снизились на 10–25%. На 60% упал спрос на летнюю аренду. Сильнее всего пострадали острова Крит, Родос и Карпафос. Проблемы начались и у застройщиков – в частности, критская компания Hellenic Homes начала процедуру банкротства.
Впрочем, год тому назад этому не придали особого значения, ведь строительный бизнес в Греции не играет ключевой роли в экономике, как, например в Испании. За год продается всего 1000–2000 «вторых домов», 50–60% которых покупают иностранцы. Поэтому проблемы страны связаны именно с бюджетным дефицитом, но никак не с индустрией недвижимости.
Как ни странно, громкие заявления и народные волнения, связанные с бюджетным дефицитом, очень слабо отразились на ценах. «Рынок жилищного строительства не слишком сильно отреагировал на информацию о дефиците бюджета страны. В данный момент с девелоперами стало легче торговаться только из-за того, что в 2009 г. покупательская активность иностранных инвесторов была невысокой», – комментирует Владимир Ханукаев, президент компании Greece.ru Property Development S. A. Общее снижение цен на недвижимость в 2009 г. составило около 10%.
Анна Лысова, представитель компании AG Properties в России, уверена, что греческая недвижимость всегда будет в цене. «Кстати, – подчеркивает она, – известная всем Trump Group, которая специализируется на операциях с проблемными активами, сейчас пристально изучает недвижимость Афин и греческих островов, а группа Dolphin Capital Investors готовится вложить около 3 млрд евро в греческий рынок туризма и недвижимости класса люкс. Так что делайте выводы, господа!»

Русские в русле
Греция привлекательна тем, что, с одной стороны, недвижимость здесь гораздо дешевле, чем в Испании, Италии и Франции, а с другой – качество жизни выше, чем в Болгарии, Хорватии и Черногории. Характерно, что курортные дома здесь с удовольствием покупают и сами итальянцы и французы, однако главные покупатели греческой недвижимости, как отмечает Анна Лысова, – это англичане, немцы и россияне.
Владимир Ханукаев рассказывает: «Европейцы больше любят маленькие острова, россияне предпочитают Халкидики и Крит. Спрос на греческую недвижимость со стороны россиян растет благодаря невысоким ценам, удобному авиасообщению, прозрачности юридических процедур оформления собственности, ну и, конечно же, природной красоте Греции и ее культурным связям с Россией».
Стремясь полнее раскрыть курортный потенциал Греции, правительство в последние годы активно стимулировало развитие туристической инфраструктуры и создало благоприятные условия для инвестиций в крупные гостиничные комплексы, оздоровительные и спа-центры, конгресс-холлы, бизнес-центры, порты и гавани. Например, по словам Анны Лысовой, «экспресс-разрешения» на строительство для крупных инвесторов оформлялись за 100 дней, государство готово было субсидировать в разные годы от 50 до 60% стоимости ряда проектов, что приносило прибыль в размере 200–500% от стоимости строительства. В связи с бюджетным кризисом эту программу пришлось приостановить в начале 2010 г. – предположительно на срок около полугода, пока ситуация не прояснится.

Вкусы и кошельки
Несмотря на то что в рекламе преобладают весьма дорогие объекты, от 5000 евро за 1 кв. м, в Греции легко найти приемлемое жилье и в пределах 2000 евро за 1 кв. м, но доступные предложения следует рассматривать очень пристально. Это касается и юридической стороны дела, и выбора района. Так, центр Афин сами греки не считают комфортным для проживания и предпочитают селиться в частных домах на периферии города.
В практике компании AG Properties большинство сделок заключается в пределах 300 000 евро, а согласно общей статистике средняя цена объектов недвижимости в Греции, приобретаемых иностранцами, – около 120 000 евро.
Даже при бюджете до 100 000 евро можно найти достойные апартаменты площадью около 70 кв. м – например, на Крите. Широк выбор и в элитном сегменте греческого рынка недвижимости. В августе, по сообщениям прессы, за право владеть частным островом Скорпиос (предыдущим собственником которого был миллиардер Аристотель Онассис) соревновались Билл Гейтс, Роман Абрамович и Мадонна.

Кризис с пользой
Безусловно, в кризис риски покупателей на первичном рынке растут, хотя волны скандалов с «обманутыми вкладчиками» в Греции ждать не стоит.
Владимир Ханукаев говорит: «Конечно, есть строительные компании, которые испытывают трудности, однако это явление не является массовым. Обычно приморские проекты реализуются небольшими строительными компаниями, которые даже в случае временного спада потребительской активности могут справиться с подобными колебаниями спроса и избежать банкротства».
«В тех случаях, когда у строительных компаний нет долгов и кредитов, они в спокойном режиме достраивают даже шикарные виллы на самых престижных курортах, – добавляет Анна Лысова. – А крупные греческие девелоперы нового «замеса», еще недавно активно тратившие огромные суммы на рекламу и PR, могут похвастать только арестованными банковскими счетами, долгами и очередью из кредиторов». В целом же строительный и риэлторский бизнес в Греции не был сильно перекредитован.
Эксперты считают, что сейчас сложилась весьма благоприятная ситуация для покупки «второго дома» в Греции. Конечно, риэлторы почти всегда полны оптимизма, но сейчас есть повод прислушаться к их доводам. И AG Properties, и Greece.ru не прогнозируют обвала или даже существенного снижения цен на жилье в прибрежной зоне, при том что для торга с продавцами есть все основания. На некоторые объекты можно добиться скидки 10–15%. Владимир Ханукаев считает, что к концу лета, когда застройщики увидят стабилизацию спроса, добиваться скидок станет сложнее.
Есть и другие факторы, привлекающие российских покупателей: с 2009 г. в Греции стало возможно ипотечное кредитование для граждан государств, не входящих в ЕС. По информации компании «Real Estate Services – Недвижимость в Греции», доступны кредиты по ставке от 4,7% на срок до 15 лет, существуют программы с возможностью залога недвижимости в России.
Впрочем, для подавляющего большинства российских покупателей недвижимости в Греции главным аргументом остается климат и удивительная красота ее побережья и островов. Сами греки – народ шумный и искрометный, и праздничная часть русской души чувствует себя в этой православной стране как дома. Поэтому для тех, кто уже прилетел в Грецию и попал под ее обаяние, все размышления о правильности момента и пресловутой инвестиционной привлекательности просто уходят на второй план.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Греции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: