портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

На вершине цен

Этот город - мечта любого человека. Проснуться в ультрамодной квартире на Манхэттен, выпить свежевыжатый апельсиновый сок, отправиться на прогулку в Центральный парк… Эта мечта может стать реальностью, но вам потребуется по меньшей мере $1 млн, чтобы претворить ее в жизнь. Если вы готовы на такие финансовые траты - самое время подыскать нью-йоркскую резиденцию по своему вкусу.
Нью-йоркский рынок недвижимости почти никогда не переживал понижения цен, поэтому, вложившись однажды в здешнюю недвижимость, скорее всего вы будете видеть только рост ваших инвестиций. Но встать на ступеньку этой лестницы не так-то просто. В наиболее популярных центральных районах за последние два года цены поднялись более чем вполовину, стоимость жилья начала расти даже в непопулярных районах.

Футы всегда в цене
Недвижимость в Штатах оценивается обычно в пересчете на квадратный фут, а не на квадратный метр. Мы сохраним эту американскую особенность, ну а желающие получить величину в привычных нам квадратных метрах могут воспользоваться коэффициентом 10,75, который, в отличие от курса доллара, не меняется со временем.
Итак, о ценах. Как утверждает Роджер Эриксон из компании Sotheby’s International Realty, апартаменты с видом на Центральный парк (Central Park) стоят сейчас около $5000 за кв. фут – а еще в прошлом году этот показатель был значительно ниже - примерно $2000. Только что эти же апартаменты были перепроданы – но уже за $25 млн. Именно в окрестностях Центрального парка стоимость жилья растет в наибольшей степени, в других районах цены поднимаются не столь бурно, причем темпы очень сильно зависят от местоположения объекта.
Однако многие ищут скорее перспективный, нежели популярный в настоящее время район. В качестве такого направления Роджер Эриксон отмечает Нижний Ист-Сайд (Lower East Side), где строится множество новых жилых комплексов. Этот район представляет собой пеструю смесь бутиков, рынков и кафе, именно здесь расположен знаменитый Китайский квартал (Chinatown). Недвижимость здесь можно приобрести по ценам от $1 млн - именно в этой ценовой категории выставляет на продажу дома компания Prudential Douglas Elliman.
Общепринятое мнение о ценовой ситуации высказывает Роберт Моргенштерн из компании Gumley Haft Kleier: «Ни один инвестор не может рассчитывать на покупку хорошего объекта за копейки. Для того чтобы войти на рынок, ему придется потратить минимум $1 млн». И все же дотошные охотники за недвижимостью могут отыскать доступные варианты даже в этой трудной ситуации. Компания Overseas Homesearch продает жилой комплекс Park Avenue Place - это проект в сердце Манхэттена (Manhattan), где цены начинаются от $800 000. И все же это скорее исключение, цены на остальные апартаменты находятся в области $1 млн и выше.
Самые привлекательные для инвесторов варианты, обещающие хороший доход и гарантирующие надежность вложений, относятся к высокобюджетному сегменту рынка. «Как правило, я рекомендую покупать в Нью-Йорке большие квартиры в хороших районах, - говорит Дина Рейнольдс, руководитель компании DR Investment. – Они обладают лучшими потребительскими качествами и наиболее устойчивы в случае кризиса. В 1990-1992 годах рынок Нью-Йорка находился в кризисе, тогда стоимость недвижимости упала до 30-50% в зависимости от района. Так вот, цены на престижную недвижимость вернулись на прежний уровень уже к 1994 году, тогда как более дешевые восстанавливались гораздо дольше. Я советую покупателям не забывать о том, что любой рынок имеет цикличность, и выбирать дорогие, надежные объекты инвестирования».
В качестве примера такого объекта можно привести апартаменты площадью 327 кв.м. на Кросби Стрит (Crosby Street) в районе Сохо (Soho). Это один из знаменитых нью-йоркских лофтов - здание было построено в 1890 году и использовалось как фабричное, пока не было полностью перестроено и не стало жилым, рассчитанным всего на 13 квартир Среди бывших и настоящих владельцев апартаментов в этом здании - Николь Кидман, Кортни Лав и Ленни Кравитц. Стоимость апартаментов – $6 млн, продажи ведет компания DR Investment.

Чем новее, тем проще
Ну а что с динамикой цен? Получив впечатляющие примеры того, как выросла стоимость недвижимости в районе Центрального парка, вы наверняка ждете не менее впечатляющих цифр и по другим районам. Действительно, в последнее время рынок рос в до 20% в год и сейчас все еще находится на подъеме. «Небольшие объекты очень хорошо продаются, - говорит Роберт Моргенштерн. - Апартаменты с двумя-тремя спальнями, особенно в отремонтированных зданиях, пользуются высокой популярностью, нередки случаи, когда покупатели перебивали цену. И все же я ожидаю снижения средних темпов роста до 8-10% в год, хотя еще недавно мы все давали прогнозы на более бурное развитие рынка».
Как в любом другом городе, в Нью-Йорке есть районы, развивающиеся быстрее других, где динамика цен опережает средние по городу показатели. В качестве одного из таких районов Моргенштерн называет Адскую Кухню (Hell’s Kitchen) , названную так из-за своей некогда сомнительной репутации. Сегодня лицо района стремительно меняется, там появляется много новых кондоминиумов.
Вообще дома в Манхеттене делятся на кооперативы и кондоминиумы. Многие старые здания кооперативам, то есть фактически жильцам-пайщикам, где уже существующее сообщество жильцов имеет право решать, кто может купить апартаменты в их здании. Русский инвестор должен отдавать себе отчет, что вряд ли сможет быть одобренным кооперативом и совершить покупку. К счастью, новые дома чаще всего представляют собой кондоминиумы, где покупка для россиян вполне возможна.
Агент Донна Олшан считает, что наиболее экономичные предложения для иностранных покупателей – это апартаменты в Нижнем Ист-Сайде, Финансовом районе (Financial Disrtict) и в Гринвич Вилладж (Greenwich Village). «Даунтаун популярен в течение уже долгого времени, – говорит Донна Олшан. - Он моден, объекты разнообразны, дома очаровательны, многим нравятся верхние этажи. Цены в районах даунтауна только за прошедший год выросли примерно на 27%». Однако нужно иметь ввиду, что ночью жизнь в даунтауне буквально замирает, что далеко не всем придется по вкусу.

Чем популярнее, тем надежнее
А как насчет наиболее дешевых городских районов? Роберт Моргенштерн не уверен в том, что в таких местах, как Гарлем, где за прошедшие два года цены на недвижимость пережили беспрецедентный рост, такая же тенденция будет наблюдаться и дальше. Он также не уверен, что они хороши для покупателей, ищущих надежные вложения на длительный срок. Здесь нужно иметь азарт игрока, чтобы быстро сорвать куш, рискуя тем, что бурный рост внезапно закончится.
Именно поэтому совет большинства экспертов – выбирать те районы, в которых хочет жить большинство людей. Это уже упомянутые окрестности Центрального парка, Парк Авеню (Park Avenue), Пятая Авеню (5th Avenue), West Village, районы Трибека (Tribeca) и Сохо (Soho). Например, в Трибеке, одном из самых дорогих районов города, ставшем престижный относительно недавно, можно присмотреться к легендарным нью-йоркским лофтам, цена 1 кв. фута за последний год, выросла в среднем на 20%. Сегодня она составляет около $1050 - но это не отпугивает покупателей, которые хотят жить в одном из самых престижных уголков Манхэттена.

Манхэттен не подведет
Нет никакого сомнения в том, что Нью-Йорк - это одно из самых привлекательных мест для покупки. Неудивительно, что цены на жилье в этом городе находятся в пределах досягаемости только для очень состоятельных инвесторов. Однако уже в скором будущем бум может сойти на нет – это связано с недавним падением на фондовом рынке и прогнозируемым в дальнейшем снижением курса доллара. «Экономические проблемы в США сложнее, чем мы полагали, - говорит Эндрю Лангтон из компании Aylesford Property Consultants. – В скором времени они могут подтолкнуть людей к продаже своей недвижимости. Сейчас на рынок поступает очень много хороших предложений, что было невозможно еще полгода назад. В следующих двух кварталах можно будет сделать очень удачное приобретение».
И все же при любом возможном развитии ситуации можно сделать один вывод - самые дорогие предложения будут в цене всегда. Манхэттен – это практически непотопляемое капиталовложение, поскольку спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости здесь всегда высок.

Имейте в виду

Большинство инвесторов совершают покупку недвижимости с целью сдачи ее внаем, но в Манхэттене лучше не рассчитывать на высокую отдачу от аренды. В новых кондоминиумах годовая прибыль от аренды составит всего 4% от стоимости жилья. Именно поэтому основная стратегия в Нью-Йорке – получение прибыли от прироста стоимости капитала.
Большинство агентов по недвижимости имеют доступ к информации обо всех предложениях, вам не нужно заключать договор сразу с несколькими.
Дополнительные затраты на покупку в среднем составляют около $3000, но могут зависеть от цены покупки. Существует налог в размере 1% на покупку недвижимости стоимостью от $1млн.
На владение недвижимостью в Нью-Йорке нет ограничений, но проживать по туристической визе здесь можно только до 90 дней. Правительство США допускает продление срока пребывания для людей, имеющих собственность, но каждый раз необходимо получать разрешение на продление визы
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в США
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.