портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Творцы дубайского чуда

Тем, кто решил совершить инвестиции в дубайскую недвижимость, очень важно сориентироваться в огромном количестве застройщиков, работающих на местном рынке. Многие из них позиционируют себя как лидирующие и крупнейшие, но далеко не все таковыми являются.
Дубайский рынок недвижимости мирно делят между собой правительственные, полуправительственные и частные застройщики. Так, например, только в двух известных проектах - Dubai Marina и Jumeirah Lake Towers - наряду с несколькими государственными компаниями участвуют около 60 частных девелоперов. Для потенциального инвестора очень важно понимать, в чем заключаются различия между ними и как взаимодействуют государственные и частные застройщики.

Титаны и гиганты
Ведущий и, несомненно, самый крупный застройщик - Al Nakheel Properties, который чаще называют просто Nakheel. Эта компания является частью мега-холдинга Dubai World, принадлежащего правительству Дубая. Визитная карточка Nakheel – это три «пальмовых» искусственных острова, а также World Islands - архипелаг искусственных островов, напоминающий карту мира. Кроме того, Nakheel выполняет функцию лэнд-девелопера. Являясь государственной компанией, она уполномочена готовить участки под строительные проекты и продавать их частным инвесторам.
Помимо этого, Nakheel ведет еще 13 крупномасштабных проектов и планирует еще несколько, причем не только в ОАЭ, но и в других странах Ближнего Востока и Африки Первый из них – Djibouti Palace Hotel в Джибути, на восточном побережье африканского континента.
Второй по величине дубайский застройщик - акционерное общество открытого типа Emaar Properties, представленное на фондовом рынке ОАЭ и в индексе Dow Jones Arabia Titans. Доля правительства Дубая в компании составляет 32%, в декабре прошлого года она стала лауреатом премии Euromoney как лучший застройщик ОАЭ.
Emaar Properties имеет более 13 проектов, среди которых Dubai Marina, Dubai Marina Villas, Arabian Ranches, Gazelle, Emirates Hills и другие. Но самый амбициозный проект - Burj Dubai, на территории которого расположатся самая высокая в мире башня, самый крупный в мире торговый центр и фешенебельный жилой район The Residences.
Третий по величине застройщик, Dubai Properties, известный ранее под именем Estithmaar Realty Fz, является частью мега-холдинга Dubai Holding, принадлежащего правительству Дубая. Основные проекты Dubai Properties – жилые комплексы Jumeirah Beach Residence, The Villa (Dubailand), World Trade Centre Residence и коммерческие башни в районе Dubai Business Bay на берегу Дубайской бухты.

Этапы взросления рынка
Что касается частных девелоперов, то они начинают медленно, но верно выходить из тени крупных правительственных и полуправительственных структур. Многие из них уже создали себе имя и утвердились на местном рынке недвижимости в условиях жесткой конкуренции. Но, вспоминая пресловутые законы политэкономии, волей-неволей задумываешься и о том, что некоторым из них все-таки суждено остаться на задворках мегаполиса под названием Дубай.
Большинство частных девелоперов обещают инвесторам максимальный доход на единицу риска, активно привлекая в долевое участие банки, финансовые и торговые дома. Эти обещания нельзя назвать беспочвенными - большинство жилых и коммерческих объектов, запущенных этими застройщиками в последние годы, продавалось буквально в течение одной-двух недель с момента объявления о начале проекта. Высокий коэффициент окупаемости инвестиций - 17-18% ежегодно - и полное отсутствие налогов, связанных с покупкой недвижимости, провоцировали инвесторов на рискованные, но чрезвычайно выгодные, порой чисто спекулятивные, сделки.
Однако такая идиллия продолжалась относительно недолго и ровно до тех пор, пока не окреп и не встал на ноги вторичный рынок. В результате многие аналитики стали заявлять (в который раз!) о начале спада на первичном рынке и наступлении плохих времен для частных застройщиков, особенно небольших. В ответ большинство частных девелоперов вполне обоснованно выдвигают аргумент, что этот «спад» не является кризисом, а лишь приближает рынок к более зрелому этапу, на котором коэффициент окупаемости как правило составляет 5-6%.
«Очень трудно определить жизненный цикл рынка недвижимости, но он все же существует. Что касается Дубая, рынок не выработан даже на 50% и переживает свой первый бум», - считает Джон Сэндвик, банкир и бессменный председатель Cityscape, второй по величине в мире международной выставки-конференции, посвященной недвижимости и проходящей ежегодно в Дубае.
Цены на недвижимость, как известно, зависят от месторасположения, стоимости земли, деталей проекта, затрат на строительство и рыночного спроса. На сегодняшнем рынке застройщики обеспокоены неоправданным ростом цен на стройматериалы, спекулятивными сделками и работой посредников. Все чаще поднимается вопрос о создании регулирующего органа, который бы предотвращал перегрев цен. Настоящим бичом для частных застройщиков стали растущие в геометрической прогрессии цены на землю. Частные застройщики покупают землю по определенной цене у правительственных (Nakheel, Dubai Properties) или полуправительственных (Emaar).
Стремясь привлечь клиентов, частники используют самые разные способы, наиболее популярный среди них - привлекательные схемы платежей, облегченные варианты финансирования и низкие первоначальные взносы при покупке недвижимости.

Частный капитал заявляет о себе
Свои проекты покупателям предлагают несколько десятков частных компаний, у каждой из которых свои особенности и своя сложившаяся репутация.
Большой интерес у инвесторов вызывают проекты одного из ведущих частных девелоперов в Дубае - ETA Star Properties, среди которых особняком стоит Belvedere, одно из немногих малоэтажных жилых зданий на территории престижного и буквально утыканного небоскребами района Dubai Marina. Этот живописный комплекс можно назвать визитной карточкой ETA Star, хотя компания строит большей частью высотные башни, такие как, например, Goldcrest Views 2 в районе Jumeirah Lake Towers. На очереди – строительство жилых, офисных и гостиничных проектов, общей площадью 400 000 кв. м, в районах Business Bay, Arabian Bay, а также роскошного спа-курорта на «полумесяце» The Palm Jumeirah и нескольких высотных башен в центре Дубая и в северных эмиратах.
Недвижимость от компании Bonyan Emirates Properties - подразделения основанной в 1988 г. дубайской компании Ismail Akil Abbasi Group of Companies - отнюдь не дешева, но компания ориентируются на клиентов, ищущих то, что стоит уплаченных ими денег, а не гоняющихся за модой. Портфолио проектов компании включает в себя комплексы Elite Tower (район Dubai Business Bay), Panoramic и Azure (район Dubai Marina), а также Avenue (район The Palm Jebel Ali). Отметим, что, наряду с уже упомянутым проектом Belvedere, Azure является одним из немногих малоэтажных жилых комплексов на территории района Dubai Marina.
Diamond Investments – второй по количеству объектов застройщик в фешенебельном районе Dubai Marina, с оборотом $218 млн. Компании принадлежит шесть жилых комплексов под общим названием Marina Diamond. Помимо этого, Diamond Investments разрабатывает три проекта на территории свободной зоны Silicon Oasis, районов Jumeirah Islands и International City, а также планирует строительство еще одного - в районе Waterfront. Объекты Diamond Investment, отличаются привлекательными ценами в сочетании в высоким комфортом, они интересны в первую очередь для небольших семей и молодых сотрудников крупных корпораций. «Несмотря на то, что мы поднимаем цену, она по-прежнему на 5-10% ниже тех, которые предлагают самые крупные застройщики», - говорит Фарис Саид, генеральный менеджер Diamond Investments.
На рынке есть и такие компании, которые в числе первоочередных задач видят маркетинговое продвижение своих проектов через участие в выставках, проведение гастрольных турне, четкую и отлаженную работу с клиентами различных национальностей. Пожалуй, самой известной из них в России является Damac Properties. Это один из первых крупных частных застройщиков Дубая. Характерная черта этой компании - индивидуальный подход к клиентам, ежемесячные доклады о ходе строительства объектов и повышенное внимание к демографическим особенностям покупателей.
Крупнейший среди частных девелоперов, ведущих проекты на The Palm Jumeirah, - компания IFA Hotels & Resorts, которая занимается застройкой стволовой части «пальмы». Ее проекты - Fairmont Palm Residence; Ра1m Hotel & Vacation Club, а также Palm Residence и Ра1m Golden Mile. Жилые комплексы удачно интегрированы в грандиозную инф¬раструктуру изысканных отелей, ко¬торыми управляют ведущие мировые гостиничные бренды. «Во всех проектах компании разработан специальный клиентский инвестиционный пакет, предусматривающая три типа сдачи апартаментов в аренду, - говорит Марина Голомедова, руководитель проекта Sunmarina Realty. Именно поэтому проекты IFA Hotels & Resorts идеально подходят как покупателям, рассчитывающим толь¬ко на доходы от инвестиций, так и тем, кто рассматривает жилой комплекс как альтернативу проживанию в оте¬лях».
Крупные девелоперские компании появляются и в других эмиратах, где ведется активное строительство. В Рас-эль-Хайме можно отметить Al Hamra Real Estate Development, компанию, реализующую проект Al Hamra Village. Его продажи начались два года назад, но уже реализовано около 90% первой и второй очереди комплекса. При этом многие инвесторы совершают повторные покупки или рекомендуют проект друзьям. Удобно, что на интернет-сайте проекта инвестор может воочию увидеть, на каком именно этапе находится строительство.

В тисках конкуренции
Среди покупателей дубайской недвижимости все меньше становится тех, кто носит розовые очки и готов вкладывать деньги во что угодно. Более того - при выборе частного застройщика многим инвесторам непременно нужен бренд. «Надо признать, что в плане серьезной и масштабной маркетинговой работы Emaar и Nakheel опередили всех. По сути, они превратили в бренд само название эмирата Дубай. В такой ситуации частным застройщикам остается лишь поспевать за ними, - комментирует Джон Сэндвик. - Им не просто утвердиться на растущем и конкурентном рынке через строительство мега-проекта, как это делают государственные структуры. Поэтому им приходится позиционировать свои проекты как уникальное торговое предложение, в котором есть конкретная выгода и привлекательность, рассчитывая тем самым привлечь максимум внимания потенциальных инвесторов». Чтобы подчеркнуть свою уникальность, многие девелоперы фокусируют внимание на месторасположении объекта, его инфраструктуре и других удобствах. Есть и другие подходы - например, ETA Properties в первую очередь обращает внимание инвесторов на качество строительства и своевременную сдачу объектов.
По мере того как растет конкуренция среди застройщиков, инвесторы становятся все более информированными в вопросах, которые раньше можно было считать белыми пятнами рынка недвижимости. Возьмем, к примеру, затраты на эксплуатацию. Небольшие частные застройщики предпочитают удерживать эти расходы на более-менее приемлемом уровне, передавая впоследствии управление ими ассоциации домовладельцев. Попадаются и явные оригиналы, которые собирают средства на эксплуатационные расходы заранее и эффективно их вкладывают, для того чтобы не беспокоить постоянно инвесторов такими мелочами. О вкусах не спорят…
Тем временем, Nakheel и Emaar продолжают свое победоносное шествие. Частные застройщики стараются не отстать, а кое-где и перегнать этих монстров. Ожидается, что в ближайшие три-четыре года в результате конкуренции рынок откроет потребителям еще больше возможностей. И, кстати, степень его развития будет оцениваться не только и не столько по количеству высоток, сколько по качественной работе застройщиков.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в ОАЭ
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.