портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Трудности перевода

Один из ключевых аспектов любой сделки с недвижимостью – безопасность расчетов. К счастью, зарубежные рынки недвижимости в этой сфере гораздо цивилизованнее, чем российский: нигде еще не додумались закладывать деньги в банковскую ячейку, как у нас, а застройщик не будет требовать на часть стоимости квартиры оплатить фиктивный полис страхования или некий туманный вексель. Однако традиционное недоверие россиян к банковской системе порой может сыграть с ними злую шутку – они начинают шарахаться от обыденных «европейских» способов оплаты.
Россиянам сложнее, чем европейцам, осуществлять расчеты при сделках с недвижимостью, потому что рубль не относится к свободно конвертируемым валютам и такое понятие, как «валютное регулирование», еще никто не отменял. Так что с правилами игры лучше ознакомиться заранее – еще до того, как принято судьбоносное решение о покупке жилья. Своими наблюдениями и советами о международных расчетах при покупке зарубежной недвижимости поделились эксперты этого рынка.

Культ наличности ушел в прошлое
Прежде всего стоит уяснить, что эксперименты с вывозом наличных в багаже ставить не стоит, даже если денег у вас много, а источник доходов афишировать не хочется. «В 1990-е годы подобные вещи были распространены, – рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Сейчас этот экстрим уходит в прошлое. Отдельные случаи бывают, но кончаются они порой плачевно. Вывозить за рубеж можно только сумму не более $10 000 на человека, задекларировав ее на таможне. Если едет семья из пяти человек и у каждого есть паспорт, можно легально вывезти сумму до $50 000. Большую сумму следует переводить банковским путем. Проблемы возникают не только в России, но и в других странах. Например, в начале этого года была пресечена попытка ввезти в Черногорию круглую сумму в чемодане из-под ноутбука – в результате россиянин оказался в местной тюрьме».
С этим согласен и Геннадий Тузов, управляющий директор компаний EstateService, Москва, и EstateService, Санкт-Петербург: «Совершенно однозначно, что оборот наличных уменьшился. Причины этого, в первую очередь, в росте доверия к банкам и в стабилизации экономической системы страны».
Тем не менее оплата наличными не ушла в небытие окончательно. Взять хотя бы такой распространенный сюжет, как уплата аванса. В ряде стран на предварительной стадии подписывается нечто вроде договора о намерениях. Но такой документ не может служить основанием для банка, осуществляющего перевод. Вот и приходится платить наличными, благо сумма аванса обычно не слишком велика. Как рассказал Владислав Харитонов, директор по продажам московского офиса компании Bulgarian Property Advisors, в Болгарии наличные платежи встречаются нередко, но практически никто не везет наличные через границу, чаще используют дорожные чеки или банковские карточки.

Хорошему человеку пачка денег ни к чему
Хотя наличные деньги любят везде, но чем более цивилизована страна, тем больше их боятся. «В развитых европейских странах оборот наличных денег, особенно в крупных размерах, сведен к минимуму, – поясняет Геннадий Тузов. – Наличные в крупных суммах для европейца почти наверняка означают, что деньги получены незаконным путем. Иметь дела с таким людьми никто не хочет. Тем не менее часто, с целью экономии на налогах, часть суммы оплачивается наличными. В этом случае покупателю проще перевести деньги на свой счет в стране, где совершается покупка, и снять их перед проведением сделки».
Впрочем, в таких странах, как Черногория, Турция и Болгария, на вторичном рынке наличные очень любят, и часто это может стать основанием для существенной скидки. «Однако мы очень не рекомендуем такие схемы, – продолжает Геннадий Тузов. – К тому же наличные, в силу своего «удобства», приманивают мошенников. Но даже если покупатель идет на такой риск, все равно проще деньги отправить переводом и снять в банке нужную сумму».
По словам Алексея Вязовского, руководителя отдела маркетинга компании Kalita Finance, некоторые граждане для оплаты недвижимости используют золотые или платиновые карточки международных банков, имеющих отделения в России. Обычная карточка для таких целей не подходит, поскольку у нее жесткий лимит на снятие наличных. Можно, конечно, обзавестись безлимитной карточкой и в российском банке, но преимущество международной банковской сети в том, что почти в любой стране можно найти отделение, а значит – снимать деньги без комиссии.

Стоит ли занижать стоимость?
В некоторых странах, как и в России, для снижения налогового бремени иногда предлагают провести сделку по фиктивной стоимости. При этом по документам выходит, что вы заплатили меньше, чем в реальности. Это – очень рискованное предложение. И если что-то пойдет не так, как задумано, то будет затруднительно доказать, что вы заплатили больше, чем написано в договоре. «Если все сойдет с рук при покупке недвижимости – проблемы возникнут при продаже, в частности – расходы при оплате налогов с полученной прибыли перекроют ту прибыль, которая была получена при полулегальном проведении сделки», – предупреждает Юлия Титова.
Марина Яковлева, генеральный директор компании Altra Vita, говорит, что если продавец жилья в Италии – физическое лицо, и он являлся собственником более 5 лет, то ему нет никакого смысла занижать стоимость в акте продажи. «В любом случае, я рекомендую потенциальным покупателям указать в нотариальном акте реальную сумму покупки и, таким образом, избежать возможных проблем с местными налоговыми органами, а также при возможной ипотеке, так как банк при выдаче ипотечного кредита будет опираться на сумму, указанную в акте», – говорит она.
«Как правило в Италии оплата производится необратимым банковским чеком, заранее оформленным в отделении итальянского банка на имя продавца, или банковским переводом на его счет», – продолжает Марина Яковлева. В случае, если сделка осуществляется при наличии преимущественных прав на выкуп недвижимости со стороны третьих лиц (например, Министерства охраны культурных ценностей), то банковский чек или перевод осуществляются на счет нотариуса до истечения срока возможного исполнения права (60 дней).

Покупка – это только начало
«В странах бывшего соцлагеря даже сделки на вторичном рынке происходят с использованием банка, – продолжает тему Юлия Титова. – Следует открыть счет для покупателя, перевести деньги на него, снять их со счета и рассчитаться с продавцом. Расчеты наличными небезопасны, поскольку вопрос о происхождении денег всегда волнует компетентные органы. Очень серьезные неприятности могут быть при последующей продаже недвижимости: если деньги не ввозились в страну законным способом, они не могут быть вывезены из нее законно».
На вторичном рынке Болгарии, по словам Владислава Харитонова, расчеты наличными встречаются часто, но… только между болгарами. Если же продают иностранцу, то сделка обязательно проходит через посредничество юриста. И не потому, что на этот счет есть какие-то жесткие законы, – просто так принято. Такой путь и в интересах покупателя – он переводит деньги не первому встречному, а на счет юриста, который несет ответственность за прохождение сделки и по ее завершении переводит необходимую сумму продавцу.

Оффшор – игра со спичками
По свидетельству участников рынка, подавляющее большинство сделок сегодня проводится с помощью банковских переводов. Но и здесь, как говорится, возможны варианты. Можно перевести деньги продавцу непосредственно из России, можно со своего заграничного счета или, наконец, через оффшор. Некоторые британские специалисты уверяют, что около половины объектов в Великобритании россияне приобретают через оффшорные схемы. Разумеется, проверить это невозможно. Было бы неверно думать, что главный мотив для таких покупателей – сокрытие «нетрудовых доходов». Тот же коррумпированный чиновник постарается «отмыть» деньги не в момент сделки, а до нее. Просто покупка на оффшорную компанию позволяет без проблем расписать доли собственности между родственниками и избежать драконовских налогов на наследование. Хотя конфиденциальность сделки также немаловажна.
Оффшорные схемы окружены неким ореолом полукриминальной таинственности. «На самом деле, открыть оффшорную компанию совсем не сложно, – говорит Алексей Вязовский. – Вы приходите в соответствующую фирму, вам сразу оформляют пакет документов, вы кладете на свой счет деньги и оттуда платите. Однако оффшоры – это палка о двух концах, поскольку они находится под пристальным международным вниманием. Европе надоело, что в эти налоговые дыры в обход их бюджетов утекают миллиарды долларов».
Да и не каждая компания будет связываться с подобными схемами. В той же Болгарии, по словам Владислава Харитонова, далеко не все застройщики готовы без достаточных оснований принимать деньги из оффшорных юрисдикций. Марина Яковлева говорит, что и в Италии с некоторым опасением относятся к переводам через оффшорные банки. Существует ряд оффшорных зон, переводы из которых блокируются банками, и у владельцев счетов возникают проблемы с налоговыми органами.

Честно заработал – смело иди в банк
Если налоговая декларация покупателя чиста как слеза младенца, то ему нет никаких причин пускаться во все тяжкие, и он может спокойно перевести на покупку зарубежной недвижимости любую сумму со своего счета в российском банке. Никаких особых сложностей с переводами нет, но надо знать несколько нюансов.
«Комиссии за перевод очень варьируются в зависимости от банка, – говорит Юлия Титова. – В России банки берут обычно немного, но потом возникают расходы в банке-корреспонденте, то есть сумма, анонсируемая в России, является неполной. Обычно основанием для перевода служит копия договора, но некоторые банки просят оригинал».
Алексей Вязовский, рассказал о процедуре перевода с точки зрения обычного потребителя: «Мой друг недавно приобрел квартиру в жилом комплексе в Чехии. У него были реквизиты счета застройщика, куда он должен был перевести деньги. Он открыл текущие счета в рублях и евро в российском банке, предоставил договор с застройщиком и его перевод на русский язык. Никаких вопросов об источнике средств или о месте работы в банке никто не задавал. Деньги с рублевого счета были конвертированы в евро по внутреннему курсу банка, который отличался от официального на 1–2%. Сам перевод стоил 1% от суммы, но не более 1000 руб. Деньги шли около недели».

Банк доложит куда следует
Надо иметь в виду, что российский банк обязан проинформировать налоговые органы о любом переводе денег на оплату недвижимости, если он превышает сумму 3 млн руб. или эквивалент в валюте. Можно, конечно, сначала перевести деньги на личный счет за границей. Но часто зарубежные банки не горят желанием открывать такие счета, поскольку на Западе идет компания по борьбе с отмыванием денег, а коррупционный потенциал России ни для кого не секрет.
Процедура открытия счета в каждой стране своя. Например, по словам Марины Яковлевой, в Италии для открытия банковского счета нерезиденту необходимо заранее получить налоговый код (Codice Fiscale) в любой налоговой инспекции на территории страны. Также необходимо предоставить копию загранпаспорта с последней въездной визой. Приехав в Россию, следует зарегистрировать номер открытого в Италии счета в местной налоговой инспекции. На основании справки из налоговой инспекции возможен беспрепятственный перевод денег с личного счета в России на личный счет в Италии. Проблем же с переводом личных средств с зарубежного счета как правило не возникает.
В Международной Ассоциации Налогового Планирования (ITPA) отмечают, что гражданин России обязан поставить налоговые органы России в известность о любом доходе за границей (например, от продажи или сдачи в аренду недвижимости). Но платить налоги в России не придется, если с этой страной есть соглашение об избежании двойного налогообложения. Юлия Титова говорит, что теоретически надо информировать российские власти об открытии любых счетов за границей и движении средств на них, но на практике этого никто не делает. «К тому же доход от сдачи в аренду обычно мал, и, по моему личному убеждению, с этим даже связываться не стоит, – добавляет она. – Продавать новостройку имеет смысл по договору переуступки, до вступления в права собственности, тогда налоги не платятся, или спустя несколько лет (в разных странах по-разному), когда уже не нужно платить налог на прибыль».

Руку – на пульс
Стоимость переводов постепенно растет. Так, в Великобритании средняя стоимость перевода выросла за год с 20 до 30 фунтов (около $60). Но самый большой удар по кошельку покупателей зарубежной недвижимости наносят не сами переводы, а курс конвертации валюты. Разницу между курсом, по которому банк сам купил валюту, и курсом, по которому он ее продал клиенту, банк кладет в карман. Неслучайно за рубежом большое распространение получили альтернативные услуги валютных брокеров. Во-первых, курс у них лучше, чем у банков или в уличных обменниках. Во-вторых, они предлагают ряд услуг, выгодных именно покупателям недвижимости. Поскольку курс сильно меняется, имеет смысл купить валюту заранее, пока конъюнктура благоприятствует. Можно также оставлять заявку на покупку валюты при определенном курсе, как на рынке акций. И, наконец, если необходимо платить за новостройку несколько траншей, можно сделать небольшой депозит (около 10%) и совершить форвардную сделку, которая позволяет купить валюту в будущем по курсу, зафиксированному сегодня.
В России сфера услуг по конвертации валюты пока неразвита. Юридическое лицо может заключать различные сделки по приобретению валюты на бирже, а физлицам остается выбор между обменным пунктом и конвертацией по внутреннему курсу банка. Однако и в России покупатель недвижимости может получить определенную выгоду от колебаний курса. Ведь не обязательно конвертировать валюту в день перевода. Если сделка на подходе, надо начать караулить правильный курс. Например, когда курс доллара или евро падает, рынок реагирует эмоционально и «туристический» курс в обменных пунктах может оказаться ниже биржевого. Так что, готовясь к покупке зарубежной недвижимости, надо не столько беспокоиться о тонкостях перевода денег за рубеж, сколько держать руку на пульсе валютного рынка. Экономия может составить не одну тысячу евро.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.