портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Точечные инвестиции

Испанские побережья поистине неисчерпаемы. Уже не один десяток лет здесь строятся дома и виллы для иностранных покупателей – и все это время спрос не ослабевает, а число предложений не становится меньше. У каждого из побережий сложилась определенная репутация - есть фавориты, есть темные лошадки. Какой из курортных регионов выбрать покупателю, стремящемуся вложить свои средства наиболее выгодно, – непростой вопрос, на который нет однозначного ответа.
Насколько привлекательна Испания для инвестиций в недвижимость? Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что рынок в этой стране давно уже сложился и средние цены на жилье вряд ли могут расти такими же высокими темпами, как в Болгарии или Турции. Однако новые, неустоявшиеся рынки – это всегда определенный риск, и поэтому многие предпочитают выискивать скрытые резервы в надежных, проверенных странах, таких как Испания. И, как ни странно, такие резервы вполне реально отыскать.
У каждого испанского региона свое лицо и свои особенности. То же самое можно сказать и о региональных рынках недвижимости – некоторые развиты сильнее, некоторые числятся в отстающих. Различна плотность застройки побережий, даже портреты типичных объектов недвижимости в разных регионах будут различаться. Грех не воспользоваться такой ситуацией и не отыскать на ровном среднем фоне привлекательные инвестиционные возможности!

Выбор стратегии
Строго говоря, у инвестора, вкладывающего средства в зарубежную недвижимость, есть две основные стратегии. Первая - ориентироваться на недвижимость, которая быстро растет в цене и дает, таким образом, хороший прирост капитала. Вторая – делать покупку с расчетом на максимально возможную отдачу от аренды. В идеале любой инвестор хотел бы получить одновременно и хороший прирост стоимости, и хорошую ренту, однако на деле это получается далеко не всегда и не везде.
«Многие хотят сдавать свою испанскую недвижимость в аренду, но год от года это все труднее и труднее – говорит Олег Гаврилов, управляющий компании Sol Realty. - Популярные побережья застраиваются гигантским темпами, предложение жилья внаем велико, и выручить в год больше 5% от стоимости жилья непросто, особенно если объект не имеет каких-то ярких особенностей, делающих его эксклюзивным. Поэтому в качестве основной стратегии вложений в испанскую недвижимость русские клиенты обычно выбирают покупку с дальнейшей перепродажей».
Для инвестирования достаточно иметь свободные средства в размере 80 000-100 000 евро, остальное добавит банк. Вопреки распространенному убеждению, россияне имеют все шансы получить ипотечный кредит в испанском банке, если документально смогут подтвердить свои доходы. Ипотечные ставки сейчас едва ли не самые низкие за всю историю рынка недвижимости Испании - от 3,5% годовых. «До 80% наших клиентов, покупающих апартаменты в Испании, пользуются ипотекой, – рассказывает Олег Гаврилов. – Особенно выгоден кредит при покупке на стадии строительства. Очень важно, что банки дают возможность продавать недвижимость, находящуюся под залогом, в результате банк получает невыплаченный ранее остаток кредита, а инвестор – все остальное, то есть уже внесенные средства за вычетом процентов и, собственно, прибыль. За проведение этой операции банк назначает лишь небольшой штраф – 1% от суммы кредита».
Чтобы такая операция была прибыльной, нужно определенное терпение – желательно подождать 3-5 лет, чтобы разница в начальной и конечной стоимости недвижимости была как можно больше. Но еще важнее угадать, в каком именно регионе Испании недвижимость будет дорожать наибольшими темпами.

Мурсия – регион с потенциалом
Инвесторы, чьи средства ограничены, традиционно ищут недооцененные рынки, где недвижимость дешевле, но имеет хороший потенциал для роста. В мировом масштабе в таком качестве выступают уже упомянутые Болгария, Турция, а также Египет, Черногория и т. д. В Испании такую роль сейчас играет регион Мурсия, чье побережье называется Коста-Калида, то есть Теплый Берег. «Мурсия долгое время была сельскохозяйственным, второстепенным регионом, но в последние годы развивается очень активно, - говорит Роман Асеев, торговый представитель Мурсии в России. – Так что у здешнего рынка недвижимости, как у и индустрии отдыха, прекрасный потенциал».
Помимо сельскохозяйственной направленности есть и еще одна причина того, что Мурсия «задержалась в своем развитии». В Картахене находится крупнейшая военно-морская база Испании, поэтому и сам город, и его окрестности до недавнего времени были закрытой для иностранцев зоной. Теперь же, когда ограничения сняты, Мурсия переживает настоящий строительный бум. Застройщики и риэлторы указывают на целый ряд конкурентных преимуществ региона, и с ними трудно не согласиться.
Благодаря своему «позднему развитию», регион сохранил прекрасную экологию – промышленности в Мурсии никогда не было, а побережье застроено очень мало по сравнению с соседним Коста-Бланка. По той же самой причине города Мурсии, в особенности Картахена, сохранили традиционный испанский колорит, давно утерянный на фешенебельных курортах типа Бенидорма и Сотогранде. Другие преимущества Мурсии связаны с ее природными особенностями. Именно здесь максимальное в Испании число солнечных дней – около 320 в году, и именно в Мурсии находится уникальная лагуна Мар-Менор, отделенная от Средиземного моря узкой косой Ла Манга.
Но главное преимущество Мурсии – это цены. Стоимость недвижимости здесь в среднем на 30% ниже, чем в более развитых регионах, а если говорить о жилье на стадии строительства, то разница становится еще больше. «Я всегда говорю своим клиентам, что через три-четыре года их вложения удвоятся», - убеждает Питер Туделла Литлтон, генеральный менеджер компании Eurocasas, специализирующейся на недвижимости Мурсии. И это не пустые слова, уже к 2008 г. комплексы, сегодня только начинающие строиться, будут готовы, и регион сразу приобретет другой вид, станет более привлекательным для туристов. К тому же времени предполагается открытие нового аэропорта в Кервере, а также завершение строительства скоростной железнодорожной линии.

Сельское хозяйство помогает гольфу
В каталогах Eurocasas можно найти как строящиеся жилые комплексы, так и объекты вторичного рынка. Типичная квартира-студия с видом на море в городе Масаррон стоит 92 500 евро – это минимальный уровень цен. Отдельная вилла площадью 150 кв. м, с четырьмя спальнями, двумя ванными комнатами, просторной террасой, гаражом и бассейном, обойдется в 410 000 евро - это едва ли не самый высокий ценовой уровень для Мурсии.
Что же касается новостроек, то одно из наиболее интересных предложений - жилой комплекс Residencial Pueblo Salado. Расположенный в Масарроне, всего лишь в 20 м от пляжа, этот комплекс прекрасно подходит в качестве семейной покупки. «Residencial Pueblo Salado располагает тремя бассейнами, один из которых – закрытый и с подогревом, специально устроенный для зимнего отдыха, - говорит Питер Туделла Литлтон. – Благодаря продуманной системе видеонаблюдения, родители могут без опаски отпускать детей на территорию, ведь на экране телевизора в любой момент можно увидеть, где они находятся и чем занимаются». Стоимость апартаментов с тремя спальнями составляет 223 000 евро, триплексы на три спальни дороже - 260 000 евро. Первая очередь комплекса уже построена, а инфраструктура введена в эксплуатацию.
Кроме Масаррона, известного среди европейских дайверов своим прозрачным морем, крупное курортное строительство идет на юге региона в прибрежном городе Агилас. Компания Closesun предлагает инвесторам апартаменты в комплексе Los Collados, который будет построен к 2009 г. Цены - от 145 000 до 175 000 евро, причем девелопер предоставляет возможность рассрочки платежа на срок до 2 лет. Кстати, именно в Агилосе в более отдаленном будущем усилиями группы застройщиков будет построен самый большой в Испании по площади комплекс вилл и апартаментов.
Девелоперы, работающие в Мурсии, стремятся непременно ввести в состав проекта гольф-поле, привлекая, таким образом, британских и немецких покупателей. По количеству полей Коста-Калида в перспективе будет на равных конкурировать с Коста-дель-Соль. Свою роль здесь сыграло сельскохозяйственное прошлое региона – за долгие годы фермеры создали здесь прекрасную систему ирригации, так что проблема орошения гольф-полей решается легко и просто.
Недвижимость в одном из таких гольф-клубов - Sucina Golf & Country Club – продает компания Alba Estates. Комплекс строится не на побережье, а на полпути между городом Мурсия и Мар-Менором. Через три года вокруг 18-луночного поля здесь будет возведено более 600 объектов - от элегантных таунхаусов до роскошных вилл, а пока готова только одна презентационная улица, которая и дает покупателям представление о том, каким будет Sucina Golf & Country Club в будущем. Цены, несмотря на удаленность от моря и раннюю стадию строительства, достаточно высоки - от 160 000 евро за таунхаус с двумя спальнями до 356 000 евро за отдельную виллу с тремя спальнями и двумя ванными.
Не совсем обычным предложением выглядит жилой комплекс Residencial Balneario Campos Del Rio, также расположенный в континентальной части региона, недалеко от города Мурсия. По словам Эдгара Кайеласа Фоуса, руководителя международного отдела продаж компании Grupo Nicolas Mateos, уникальность проекта в том, что владельцы недвижимости получат не только богатые возможности для отдыха и релаксации в спа-центре, но также и качественное медицинское обслуживание. Основное внимание будет уделено профилактике заболеваний сердца, суставов, нервных расстройств. Цены на апартаменты-студии начинаются от 93 000 евро.

Природа без гламура
Нетрудно подпасть под очарование инвестиционных перспектив и низких цен, которые предлагают многочисленные застройщики Мурсии. Однако при всех достоинствах региона нужно четко понимать – в обозримом будущем здесь не будет той же роскоши, что на Коста-дель-Соль или на Коста-Бланка. Уровень жизни в Картахене и прибрежных городках несравнимо ниже, чем в Марбелье или в Бенидорме, шикарные авто на улицах – большая редкость, а бутики престижных марок просто отсутствуют.
«Мурсия - регион для среднего класса. Здесь нет гламура, сюда не приезжают миллионеры, - считает Роман Асеев. – Зато уровень цен на качественные апартаменты и виллы здесь сопоставим со стоимостью недорогой московской квартиры, поэтому в самом ближайшем будущем можно ожидать массового спроса на здешнюю недвижимость со стороны россиян. Покупка в Мурсии – это не роскошь, это возможность для хорошего отдыха и хороших инвестиций».
Еще один интересный и не раскрученный пока регион – это пресноводные озера Эль Чорро и Изнахар, расположенные в глубь континента примерно в часе езды от Малаги. Правительство региона разрешило курортное строительство на их берегах, и многие иностранные инвесторы уже оценили инвестиционный потенциал этого района. Особенно понравилось это предложение скандинавам, вообще неравнодушным к озерам.
Хорошая транспортная доступность и низкие цены – вот что в первую очередь привлекает в андалусских озерах. Компания Sol Realty предлагает недвижимость в строящемся у озера Изнахар комплексе. Стоимость апартаментов площадью около 90 кв. м - около 150 000 евро, таунхаусы на берегу озера стоят до 190 000 евро, а отдельная вилла с участком земли более 0,12 га «уложится» в 300 000 евро. Хотя продажи были открыты совсем недавно, в январе этого года, к середине лета было реализовано уже около 65% недвижимости в комплексе.

Большие инвестиции – большая прибыль
Покупка недвижимости в недооцененном регионе – не единственная инвестиционная возможность в Испании. Инвесторы, располагающие значительным капиталом, чаще действуют по принципу «дорогое дорожает» и предпочитают вкладываться в новые высокобюджетные проекты, которые, как предполагается, будут расти в цене более высокими темпами, чем рынок в среднем.
Как известно, Коста-дель-Соль застроена сверх всякой меры, и это не могло не отразиться на ее привлекательности для покупателей – в 2005 г. средние по всему рынку цены в этом регионе выросли всего лишь на 2,6%, тогда как средняя стоимость вилл и таунхаусов упала. Неудивительно, что спрос перераспределяется на соседние регионы, имеющие сходные климатические условия, но пока еще не слишком плотно застроенные. Уже не первый год развивается побережье Коста-Тропикаль, расположенное к востоку от Малаги, однако инвестор с хорошими финансовыми возможностями скорее заинтересуется южными окрестностями Коста-дель-Соль, где ведется комплексное строительство элитарных жилых комплексов.
Небольшой участок побережья между городом миллионеров Сотогранде и Гибралтаром, относящийся к провинции Кадис, до самого последнего времени практически не использовался для жилищного строительства. Однако такие преимущества, как шикарный пляж Алькайдеса, соседство с охраняемым природным парком и роскошные виды на скалу Гибралтар, не могли оставить застройщиков равнодушными.
Строительство в районе Алькайдеса ведется при поддержке испанского правительства и властей провинции Кадис. Основная задача – создать элитарный регион с не слишком плотной застройкой и привлечь обеспеченных туристов и покупателей недвижимости. И эти планы активно реализуются - в окрестностях города Сан-Роке уже построены гольф-поля, на которых проводятся соревнования самого высокого уровня, развивается транспортная инфраструктура, предполагается строительство крупной марины.
«Уже сейчас, когда построено всего лишь около четверти от всех запланированных жилых и туристических комплексов, цены в районе Алькайдеса на 10-15% выше, чем в таких городах Коста-дель-Соль, как Торремолинос или Фуэнхирола, - говорит Олег Гаврилов. – Стоимость квартиры с двумя спальнями здесь начинается от 300 000 евро – это минимальный уровень цен. Если все заявленное правительством Кадиса будет выполнено, то капитализация недвижимости в районе Алькайдеса будет порядка 10-15% в год, что значительно выше, чем на соседнем Коста-дель-Соль».
В этой статье мы привели лишь несколько примеров привлекательных для инвестиций регионов Испании. На самом деле возможностей гораздо больше, и, чтобы их отыскать, стоит провести свое небольшое исследование. Даже в таких плотно застроенных и, казалось бы, уже изученных вдоль и поперек регионах, как Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и Коста-Брава, можно найти «белые пятна» - что уж говорить о целых побережьях, пока еще остающихся в «подающих надежды», - таких как Коста-Калида или Коста-де-ла-Лус! Смотрите шире, мыслите нестандартно - и вложения в испанскую недвижимость вполне оправдают себя!

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.