портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Наследие Зевса

Греция, расположенная в самом центре Средиземноморья, с ее солнечным климатом и традиционным гостеприимством, до сих пор оставалась на обочине рынка зарубежной недвижимости. Основными проблемами считались сложная система налогов и непонятное законодательство, которые и удерживали людей от приобретения дома в этой древней стране. Однако ситуация меняется к лучшему, и если говорить о возможностях инвестирования в 2006 г., то Греция – это отличный выбор.
На первый взгляд, это выглядит странным, но Греция не может похвастать большим количеством иностранных покупок недвижимости. Лишь отдельные ее регионы, в первую очередь такие острова, как Крит и Корфу, и полуостров Халкидики, могут считаться популярными среди инвесторов. В целом же Греция остается страной «на любителя» - если уж кто-то полюбил ее всей душой, то виллу приобретет непременно. Остальные предпочитают делать покупки в более популярных странах, в том числе и на соседнем Кипре.

Налоговая паника
За последнее время цены на жилье в Греции резко выросли, и 2006 г. также обещает быть весьма успешным для инвестиций. Некоторые считают, что сработал так называемый «постолимпийский эффект», но вероятнее всего, что свой вклад в ситуацию на рынке внесли налоговые реформы, вступившие в силу с 1 января этого года.
Как и в большинстве греческих законов, налоговые изменения были сформулированы весьма неоднозначно, так что было не совсем понятно, кого, когда и как именно они затронут. Во-первых, власти хотели избавиться от неопределенности, касающейся «действительной стоимости» недвижимости, то есть той величины, которая облагается налогом при покупке. Проблема в том, что она не совпадает с ценой, которую реально платит покупатель. То есть если вы приобрели объект за 200 000 евро, то «действительная стоимость», недвижимости, юридически согласованная всеми сторонами, может оказаться равной всего 100 000 евро. Это напоминает пресловутую «оценку по БТИ», которая широко используется при покупке московских квартир. Но если российские власти заявляют о своем намерении уйти от подобной системы, то правительство Греции она, по-видимому, устраивает, поскольку изменения в законе не отменяют понятие «действительной стоимости», а только упрощают его. В ноябре, незадолго для вступления закона в силу, греческая газета Kathimerini выступила с его критикой: «Должны быть предприняты определенные шаги по урегулированию этой полузаконной системы, поскольку домовладельцы становятся ее заложниками. Ответственность за сложившуюся ситуацию в значительной степени лежит на правящей партии, которая таким образом содействует развитию коррупции».
Второе важное изменение – введение НДС в размере 19% на строящиеся дома и на все, что требуется при строительстве нового дома, к примеру на кирпичи и цемент. Цитируем газету Kathimerini: «Планы введения НДС при сделках с недвижимостью серьезно потрясли и без того уже взволнованный рынок... Ситуация становится невыносимой, типично греческой».
Результатом всей этой туманной юридической деятельности стало то, что множество греков решили срочно, до 1 января, купить недвижимость¸ тем самым, увеличив спрос по всей стране, особенно в Афинах, - и цены на недвижимость начали стремительно расти. «На рынке стали преобладать спекулятивные процессы, и в результате цены повысились на 150% по сравнению с уровнем трехлетней давности, - говорит налоговый специалист Орестис Сейменис. - В некотором смысле после такого крутого повышения 19%-ный НДС не так уж страшен».
Ожидается, что в 2006 г. рост цен будет не столь стремительным - благодаря снижению спроса. «На основании имеющихся данных мы можем прогнозировать, что стоимость недвижимости в этом году возрастет немногим более чем на 10%, - говорит банковский аналитик Теодорос Митракос. - Полагаю, что рынок недвижимости стабилизируется в течение ближайших двух лет».

Полуострова в цене
На материковой части Греции стоимость недвижимости в наибольшей степени увеличилась в Афинах, но, по сравнению с другими европейскими столицами, цены здесь все еще невелики. В самом городе приобрести дом с участком земли практически невозможно, поэтому тем, кому нужен сад и бассейн, стоит обратить внимание на окрестности Афин, например на популярный курорт Глифада (Glyfada), расположенный на побережье в 15 км от столицы.
Весьма популярна Северная Греция. «Рынок недвижимости Салоник в последнее время очень оживлен, особенно возрос спрос на дома в окрестностях города, например в местечке Каламария (Kalamaria)», - говорит Димитрис Хараламбоу из компании Sunshine Estates.
Особой любовью туристов и покупателей недвижимости пользуется полуостров Халкидики (Halkidiki), напоминающий ладонь с тремя пальцами. Западный «палец» – Кассандра – самый густонаселенный, здесь расположены многочисленные курорты. На восточном «пальце» расположена Святая гора Афон с ее 20 православными монастырями. Также приобретают популярность и острова на севере Эгейского моря недалеко от Халкидики - Лемнос (Limnos) и Тассос (Thassos).
Полуостров Пелопоннес (Peloponnese) - самый популярный среди иностранных покупателей греческий регион. Во-первых, он удобно расположен, особенно очевидно это стало после того, как шоссе Афины - Коринф было реконструировано. Между этими городами также существует скоростная железная дорога, так что дорога занимает всего 1 ч. 10 мин. Во-вторых, здесь можно найти хорошее соотношение цены и качества. К тому же Пелопоннес сумел сохранить свое обаяние, не испорченное временем и новостройками.
Лучшие на Пелопоннесе предложения можно найти в местечках Корони (Koroni), Петалиди (Petalidi), и Краниди (Kranidi). Хотя за последние четыре года цены здесь сильно выросли, они все еще ниже, чем в среднем в Греции, а сам регион очень красив. Еще в прошлом году можно было купить хороший каменный дом за 80 000 евро, правда теперь он будет стоить 120 000 евро. В среднем стоимость дома в хорошем состоянии здесь составляет 150 000 евро.

Островные возможности
Те, кто ищет дом для отдыха и не ставит во главу угла инвестиционные возможности, всегда обращают внимание на многочисленные греческие острова. В Ионическом море особую известность имеет остров Корфу, и именно здесь предпочитают покупать недвижимость британцы. Такая популярность не могла не сказаться на рынке недвижимости – строгие ограничения застройки, которые призваны предотвратить перенаселение острова, создают дефицит предложений. В результате цены растут. Дорожают дома и на других крупных островах Ионического моря – Кефалонии (Kephalonia) и Закинфосе (Zakynthos). А вот спрос на остров Лефкада (Lefkada) заметно упал после того, как в 2003 г. здесь произошло землетрясение».
Остров Крит популярен среди покупателей благодаря здешней уникальной атмосфере и хорошо развитой транспортной инфраструктуре – здесь прекрасные дороги и международный аэропорт в Ираклионе (Heraklion). Цены здесь постоянно растут, и это связано не столько с налоговыми изменениями, сколько с растущим спросом, дорогой землей и постоянным развитием туристической индустрии острова.
Остров Миконос успешно сочетает, казалось бы, абсолютно несочетаемые вещи - спокойствие традиционного греческого острова и энергию клубной жизни. Эта смесь и привлекает сюда огромное число туристов, многие из которых становятся затем инвесторами. Родос - другой известный и желанный остров. Причем здесь привлекателен не столько сам город Родос, где практически нет объектов на продажу, а строительство сильно ограничено, сколько города на восточном побережье, такие как Колимбия (Kolymbia) или Генади (Genadi). Инвестиционные возможности на этих островах превосходны не только благодаря стабильному росту цен, но и в связи с высокими доходами от аренды недвижимости, особенно в летний сезон.

Покупка в Греции

- Чтобы приобрести недвижимость в Греции, необходимо получить налоговый номер (AFM) - это первоочередная задача. Если недвижимость приобретается на праве долевой собственности, то каждый из покупателей должен получить собственный налоговый номер.
- Первоначальный взнос составляет обычно около 10%. При оплате депозита составляется предварительный контракт, который не даст продавцу права иметь дело с другими агентами или продавать недвижимость другому покупателю. Покупатель вправе потребовать депозит обратно, если выясняются неизвестные ранее обстоятельства – например, если здание имеет проблемы с документами. При отказе от сделки покупатель теряет депозит, если же от продажи отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю депозит, в некоторых случаях - в двойном размере.
- При покупке необходимо требовать от продавца предоставления четырех основных документов - свидетельства о праве собственности, топографического плана, разрешения на перепланировку и свидетельства Комиссии по лесоводству.
- Контракт составляется государственным нотариусом. Он должен быть подписан адвокатом каждой из сторон в офисе нотариуса.
- Приобретение недвижимости облагается налогом, размер которого зависит от ее «действительной стоимости». Налоговое законодательство изменилось с 1 января 2006 г., но статьи нового закона изложены не вполне корректно. Точный размер налога может определить местный адвокат.
- С 1 января 2006 г. недвижимость в новостройках облагается НДС, который в настоящее время составляет 19%.
- Кроме оплаты налога на приобретение недвижимости, покупатель также столкнется с множеством других затрат при осуществлении сделки. Среди них услуги адвоката (1500-2000 евро), геодезиста (около 500 евро), нотариуса (2% от стоимости недвижимости).
- Для покупки иностранцами недвижимости в приграничных районах Греции необходимо разрешение Министерства обороны, его получение занимает несколько месяцев.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Греции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.