портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

30 ловушек. Не попадитесь!

Прекрасный, просторный дом на берегу теплого моря, под ласковым солнцем... Затраты, которые быстро окупаются и уже вскоре начинают приносить доход... Чаще всего именно так мы представляем себе будущее, принимая решение о покупке недвижимости за рубежом. Увы, результат не всегда соответствует ожиданиям – на гладком с виду пути густо расставлены «капканы» и «ловушки», которые нужно обойти. Мы насчитали 30 таких ловушек. Выучите их наизусть - и желаем вам в них не попасть!
30. Надежда на вечное лето
Вы совершали сделку летом, в разгар пляжного сезона? Не думайте, что такая погода будет всегда - даже в таких южных районах, как Испания или Турция, могут быть на удивление прохладные зимы. Поэтому если для вас имеет значение теплый климат круглый год, заранее все об этом узнайте.

29. Переоценка своих языковых способностей
Одно дело – сделать заказ в ресторане, и совсем другое - понять содержание юридического документа. Если у вас есть надежные друзья - носители языка, которые готовы перевести ваш договор, – прекрасно. В противном случае воспользуйтесь услугами двуязычного адвоката или имеющих хорошую репутацию переводчиков.

28. Поспешное решение
Прежде чем начинать поиски недвижимости за рубежом, сформулируйте для себя четкий ответ на вопрос, для чего она вам нужна – для инвестиций, для отдыха, для жизни на пенсии или для чего-то еще. Иначе может случиться так, что вы приобретете дом в таком месте, которое совершенно не соответствует вашим потребностям.

27. Завышенная цена недвижимости
Очень важно, чтобы сумма, которую вы платите при покупке, соответствовала реальной стоимости недвижимости. Не думайте, что все продавцы непорядочны, но некоторые действительно могут увидеть в иностранном покупателе источник быстрого обогащения. Будьте особенно осторожны, делая покупку у частных лиц, и не пренебрегайте помощью юриста.

26. Завышенные комиссионные
Во многих странах с быстро растущими рынками нередки случаи, когда агентства без ведома продавца устанавливали неправдоподобные цены для иностранных покупателей - с тем чтобы прикарманить разницу. Чтобы избежать этого, всегда настаивайте на том, чтобы в свидетельстве о собственности была указана сумма, заплаченная вами в действительности.

25. Невнимательность к соседям
Не пренебрегайте дружескими отношениями с местными жителями и помните, что если вы делаете покупку в сельской местности, то соседи-фермеры могут обладать приоритетным правом использования покупаемой вами земли. В этом случае вы будете обязаны предоставить им возможность использовать это право.

24. Отсутствие разрешения на строительство
Забудьте о распространенном мнении, что в средиземноморских странах законы игнорируются, а власти закрывают на все глаза. Если вы ведете строительные работы, даже небольшие, то узнайте, нужно ли получать на них разрешение. Иначе может сложиться ситуация, при которой результат вашего труда будет разрушен.

23. Вера в надежность leaseback
Зачастую схема leaseback преподносится как простой способ инвестирования в зарубежную недвижимость. Во многих случаях так оно и есть. Однако подвох не исключен, и вам понадобится хороший адвокат, чтобы проверить надежность управляющей компании и адекватность условий контракта.

22. Налоги и гонорары
Риэлторы весьма преуспели в искусстве убеждать своих клиентов в том, что зарубежная недвижимость очень доступна. Но, подсчитывая реальные затраты, не забывайте о гонорарах тех же риэлторов, нотариусов и юристов, а также о налогах. Предварительно оцените эти расходы в 10-15% от стоимости недвижимости - и по возможности подготовьте эту сумму наличными.

21. Невыгодный обменный курс
Даже сравнительно небольшие колебания курсов валют могут оказать влияние на вашу покупку. Заблаговременно изучите динамику обменных курсов - возможно, что таким образом удастся сэкономить несколько процентов от суммы покупки.

20. Недостатки контракта
Еще до того, как вы заплатите какую-либо сумму, крайне важно включить в контракт пункты, предусматривающие возможность оказаться от сделки на приемлемых для вас условиях. Важны и другие пункты – например, упоминание о том, что покупка совершается только в кредит, означает, что продавец может настоять на кредите под весьма высокие проценты.

19. Надежда на рост стоимости недвижимости
Агенты и девелоперы зачастую уверяют, что ежегодный рост стоимости недвижимости составляет 20 или более процентов, приводя самые туманные доказательства. Попросите их предъявить проверенные данные и помните, что нет никакой гарантии, что картина прошлых лет повторится в будущем. Внимательно изучите, что в действительности происходит на конкретном рынке, и будьте готовы к развитию событий по наихудшему сценарию.

18. Мифический доход от аренды
Расспросите прежних хозяев и разузнайте, каково мнение других владельцев недвижимости относительно тенденций на рынке. Для большинства стран и регионов ежегодный доход от аренды в 5-6% - хороший результат.

17. Покупка во время отпуска
Эта идея хороша только в том случае, если вы очень близко знакомы с регионом. Принятие решения о покупке требует много времени на размышление и поиск, и ни в коем случае не следует относиться к этому беспечно.

16. Уклонение от налогов
В некоторых странах распространена практика указания в официальных документах суммы, меньшей, чем реальная стоимость недвижимости. Таким образом продавец минимизирует свой налог на прирост капитала, а покупатель платит более низкий налог на покупку. Однако власти активно борются с этим явлением, и в будущем вам, возможно, придется заплатить еще более высокий налог, продавая свою недвижимость.

15. Продавец, не являющийся владельцем
Многие покупатели попались на удочку мошенников, продававших дома, которые им вовсе не принадлежали. Точно установить, кто является истинным владельцем и имеет права на недвижимость, может быть довольно сложно – и это еще одна причина нанять хорошего юриста.

14. Надежда на нотариуса
Нотариусы, в отличие от адвокатов, не обязаны заботиться о соблюдении ваших интересов, поскольку представляют интересы государства. Будьте особенно осторожны, работая с нотариусом, предложенным продавцом.

13. Эксплуатационные расходы
Содержание недвижимости стоит денег. Обязательно учтите этот фактор в своих расчетах, прежде чем совершать покупку.

12. Отсутствие финансового запаса
Что случится, если в течение какого-то времени вы не сможете найти людей, заинтересованных в аренде вашей недвижимости? Что будет, если увеличатся выплаты по кредиту? Убедитесь в том, что вы достаточно подготовлены, чтобы справиться с кратковременными взлетами и падениями.

11. Недиверсифицированные риски
Если вы располагаете приличной суммой для инвестирования, разделите бюджет, а вместе с ним и риск, между несколькими объектами в различных странах. Подумайте также о других видах активов – таких, как, например, ценные бумаги или золото.

10. Ремонт «своими руками»
Довольно сложно заниматься вопросами ремонта и строительства недвижимости в стране, в которой вы не живете. Если вы не разносторонне талантливы, не одарены лингвистически и не обладаете свободным временем, то даже не думайте о том, чтобы делать реконструкцию или ремонт своего зарубежного дома без профессиональной помощи.

9. Отсутствие завещания
Если вам небезразлична дальнейшая судьба вашей зарубежной недвижимости, вам следует составить завещание. Таким образом вы избежите действия законов о наследстве, существующих во многих странах. Возможно, что вам придется даже сделать два завещания: одно - в России, другое - в вашей новой стране.

8. Отсутствие покупателей
Если вы покупаете зарубежную недвижимость с целями инвестирования, то нужно сразу думать о последующей ее продаже - в этом заключается ключ к успеху. Прежде чем приобрести неприлично дешевую недвижимость на «просыпающемся» рынке, постарайтесь убедиться в том, что она обладает привлекательностью не только для вас, но и для будущих покупателей.

7. Переоценка финансовых возможностей
Даже в том случае, если без шикарного дома за границей вы чувствуете себя неудачником, не стоит бросаться «в огонь», если вы не уверены, что можете себе это позволить. Особенно если в качестве гарантий под получение кредита вы предоставляете банку свое жилье в России.

6. Слишком поспешная выплата аванса
Не рассчитывайте, что наверняка сможете вернуть сделанный вами аванс, даже если он называется «депозит для бронирования». В большинстве стран выплата аванса обязывает вас к покупке, поэтому не платите никаких денег, даже третьим лицам, пока не будете окончательно уверены в том, что покупаете.

5. Location, location, location
Вы можете купить самый роскошно обставленный дом, однако если вы пренебрежете этой «заповедью», в конце концов вы пожалеете об этом.

4. Покупка «по дешевке»
Возможность покупки недвижимости по цене машины может показаться весьма заманчивой. Но разве вы купили бы квартиру в Москве только из-за того, что ее цена очень низка? Кроме того, не забывайте о предстоящих расходах на ремонт и реконструкцию, если вы покупаете дом на вторичном рынке. Если вы не можете позволить себе пригласить архитекторов и рабочих, для того чтобы привести дом в надлежащий вид, займитесь поиском другого объекта.

3. Работа с недобросовестным агентством
Убедитесь в том, что выбранное вами агентство компетентно и является членом профессионального сообщества, которое может дать рекомендации. Не стоит связываться с маленькими, только что созданными фирмочками.

2. Покупка «по фотографии»
Как это ни удивительно, но многие покупают недвижимость за рубежом, ни разу ее не увидев. В этом случае риск чрезвычайно велик, и, если окажется, что действительность далека от ваших ожиданий, пенять придется только на себя. Что могло случиться – то и случилось.

1. Отказ от услуг юриста
Самый страшный «грех» при покупке недвижимости за границей. Может показаться, что юристы только все усложняют, но их работа жизненно необходима для того, чтобы ваши интересы были соблюдены и при покупке, и при дальнейшей продаже вашей собственности.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.