портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Что гарантирует leaseback

Владение домом во Франции может быть совсем не обременительным и при этом приносить доход. Тысячи людей, инвестируя в недвижимость этой страны, выбирают схему leaseback и покупают новые дома для того, чтобы немедленно сдать их в аренду. У этой схемы есть свои неоспоримые преимущества - но есть и подводные камни.
Многие мечтают о доме во Франции, в котором можно было бы периодически отдыхать, а в остальное время года сдавать его в аренду. Мысль хорошая, но необходимость круглогодично содержать дом, а также искать арендаторов, как правило охлаждает пыл. Засорившаяся канализация, прохудившаяся крыша и отмена заказа на аренду в последнюю минуту – кому нужны все эти проблемы?
Однако есть и другой путь – схема leaseback, которая существует во многих странах мира, но во Франции получила наибольшее распространение. Комбинация стабильного прироста стоимости жилья, хорошего дохода от аренды и возможности личного использования недвижимости привлекает многих. Впрочем, все это хорошо выглядит на бумаге, но как схема работает в действительности?

Бизнес для ленивых
Концепция leaseback была разработана французским правительством в 1980-х гг. благодаря постоянно возраставшему потоку туристов, для размещения которых требовались не только отели, но и частные дома и апартаменты. Фактически, она привлекает инвестиции физических лиц к созданию жилья, которое бы обслуживало интересы туристов.
Купив только что построенный дом, новый владелец передает его обратно компании-продавцу в управление и для сдачи в аренду на определенный срок, чаще всего на 9 лет. При этом он получает гарантированную арендную плату, в среднем 4,5-6% от стоимости недвижимости в год. При этом управляющая компания берет на себя обязательства по оплате всех эксплуатационных расходов. Кроме того, покупатель освобождается от уплаты НДС, составляющего 19,6% от стоимости недвижимости.
Стоит иметь в виду, что арендная плата нередко может быть индексирована, то есть увеличена в зависимости от роста цен на жилье. Что касается роста стоимости недвижимости, то в самых популярных областях Франции он составляет до 10-15% в год.

Инвестиции в туризм
На первый взгляд, схема выглядит очень привлекательной и безубыточной. Однако и на солнце есть пятна - leaseback имеет недостатки, неочевидные в первый момент, поэтому важно досконально узнать все подводные камни еще до подписания контракта.
Leaseback подходит тем, кто сознательно вкладывает деньги в туристический бизнес. Сама природа жилья для аренды делает его менее подходящим для постоянного проживания. Кроме того, такие дома или апартаменты стоят несколько дороже обычного – именно потому, что изначально предполагают коммерческое использование.
Владельцам нужно понимать, что до конца срока действия договора возможность использовать свою недвижимость крайне ограничена. Обычно владелец имеет право пользоваться своей собственностью от двух до четырех недель в год, а вообще отказавшись от этого права, может получить дополнительный доход.
Продажа такой недвижимости также сопряжена с определенными трудностями - когда истекает срок договора, владелец должен найти другого покупателя, заинтересованного именно в такой схеме, а не в приобретении постоянного дома. Таким образом, круг вероятных покупателей сужается. И, наконец, еще одна проблема - чтобы получить полную налоговую льготу, недвижимость нужно эксплуатировать по схеме leaseback в течение 20 лет, иначе часть скидки придется вернуть государству.
Очень важно полностью осознавать все плюсы и минусы концепции leaseback. Конечно, для многих достоинства перевешивают недостатки. Как правило, это те владельцы, кто не строит иллюзий насчет постоянного пользования своей зарубежной недвижимостью, кто счастлив при получении отчетов о прибыли и приросте капитала, кто ценит простоту инвестиций и уверенность в стабильном доходе.

Leaseback своими руками
Те, кому leaseback по каким-то причинам не подходит, могут обычным порядком приобрести недвижимость для того, чтобы через надежного агента сдавать ее в аренду. Такой вариант также имеет свои достоинства и недостатки.
Во-первых, правильно приобретенные и хорошо управляемые апартаменты могут дать больший прирост капитала и ежегодный рентный доход. Вместо обычного дохода по схеме leaseback, составляющего 4,5-6%, недвижимость может приносить от 6-7,5% в год. Во-вторых, нет проблем при реализации – недвижимость может быть продана в любое время любому покупателю. В-третьих, нет никаких ограничений на использование вашей недвижимости.
Но зато ни одно агентство не сможет гарантировать постоянный долгосрочный доход от сдачи в аренду. Кроме того, покупатели не получают налоговую льготу по НДС. Дальше начинаются сложные финансовые вычисления и тонкости. Как вы планируете использовать свою недвижимость? Будут ли это чистые инвестиции, или вы приобретаете дом для отдыха и проживания? На какой срок вы хотите вложить капитал? Только тщательно проанализировав все эти вопросы, покупатель сможет понять, подходит ли ему схема leaseback.

Солнце, море и… горные лыжи
Теорию вы изучили - можно перейти к практике. Во многих курортных районах Франции есть недвижимость, которую можно купить по схеме leaseback. Новый прибрежный комплекс на курорте Аржель-сюр-Мер (Argelès-sur-Mer) во французской области Лангедок (Languedoc), построенный в конце прошлого года, состоит из 13 апартаментов и шести вилл. Всего в 400 м - городской песчаный пляж и набережная. Апартаменты с двумя и тремя спальнями возводятся на территории старинного поместья, в спокойном районе. Цены начинаются от $250 000 за апартаменты и от $280 000 за виллы. Ожидается, что комплекс будет приносить хороший доход от сдачи в аренду, а его продавцом, компанией A Place In France, разработаны как долгосрочные, так и сезонные программы управления собственностью. Достаточно близко расположены лыжные курорты Пиренеев, в частности знаменитые склоны Андорры, так что Аржель-сюр-Мер – отличное место как для любителей солнца и моря, так и для поклонников зимних видов спорта.

На речном берегу
Вам нравятся водные развлечения? Обратите внимание на Les Marinas de Saint-Louis – уникальный комплекс, где почти все объекты недвижимости имеют собственную пристань. Расположенный на берегу реки, впадающей в Средиземное море, этот комплекс станет хорошим приобретением для владельцев катеров и яхт. Дома, ориентированные на юг, расположены на охраняемой территории и построены в традиционном стиле. Здесь продаются виллы с двумя, тремя и четырьмя спальнями, а также двухэтажные апартаменты с двумя спальнями. Комплекс расположен недалеко от города-крепости Эгю-Морт (Aigues-Mortes), в котором вы найдете отличные рестораны, кафе и магазины. Всего в получасе езды - аэропорт Монпелье. Цены начинаются от $240 000 за двухэтажные апартаменты и от $250 000 за виллы. Эксклюзивными правами продажи обладает компания Latitudes.

В озерном крае
Заканчивается строительство жилого комплекса в области Лангедок, расположенного на высоком берегу озера. Из окон комплекса открывается фантастический вид - на очаровательную деревню, песчаные пляжи, поля и виноградники. Эта небольшая резиденция состоит из 13 домов (от $230 000) и 24 апартаментов (от $190 000). В каждом из апартаментов имеется балкон или терраса, виллы имеют гараж, огромную террасу и сад. Близость сразу трех аэропортов - Монпелье, Перпиньян (Perpignan) и Каркассон (Carcassonne) - дает комплексу очевидные преимущества. Хотя комплекс не продается по схеме leaseback, покупателям доступен полный пакет услуг по управлению недвижимостью. Прогнозируемый доход от аренды - около 5% в год.

На склонах Альп
Недвижимость в горах также можно купить по схеме leaseback. Например, в только что построенном в Верхних Альпах жилом комплексе Les Balcons du Mont Charvin. К продаже предлагаются апартаменты в стиле шале, с одной, двумя и тремя спальнями. Комплекс расположен всего в 50 м от подъемника и отлично подходит для семей с детьми. Апартаменты оборудуются по наивысшим стандартам и готовы для сдачи в аренду, комплекс располагает бассейном, сауной и джакузи. Цены - от $150 000 до $500 000, включая полностью оснащенную кухню и ванные комнаты. В области хорошо развиты горнолыжные курорты с трассами любого уровня сложности, всего в 65 км находится Женевский аэропорт. Апартаменты можно приобрести по схеме leaseback через компанию French Investment Property, гарантирующую доход от аренды в размере 5,6% годовых, которые выплачиваются ежеквартально. В этом случае не предусмотрена возможность личного использования вашей недвижимости, но зато гарантирована скидка в 25% от стоимости проживания.

Спортивный оазис
Комплекс Domaine de Laprade, строящийся среди сосновых лесов на Атлантическом побережье около Биаррица (Biarritz) в Аквитании, будет привлекателен для любителей природы и спорта. Здесь расположены собственный конный центр, а также одно из лучших гольф-полей в Европе. Вы хотите кататься на велосипеде, гулять по тропинкам соснового леса, играть в теннис, ловить рыбу, заниматься стрельбой, парусным спортом или серфингом? Все эти разнообразные развлечения здесь доступны. Не лишним будет и заглянуть на известный термальный SPA-курорт Дакс (Dax), расположенный неподалеку. Жилой комплекс, строительство которого завершится этим летом, включает в себя 16 двухэтажных апартаментов и 12 отдельно стоящих вилл, с частным садом и плавательным бассейном каждая. Апартаменты с двумя спальнями стоят от $430 000, а виллы – от $635 000. Все объекты полностью меблированы. Недвижимость может быть приобретена как в безусловную собственность, так и по схеме leaseback. Один из вариантов схемы leaseback дает возможность отдыха на других объектах недвижимости, управляемых компанией Premier Resorts.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость во Франции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.