портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Когда налоги не давят

Планируя покупку недвижимости за рубежом, о налоговом климате ­многие либо думают в последнюю очередь, либо забывают вообще. А ведь ­именно уровень налогов может оказаться особенно важным для тех, кто хочет жить в новом доме более или менее постоянно и, возможно, вести бизнес.
Далеко не всегда налоговый климат страны насколько же хорош, как погодные условия. В то же время, по оценкам американского Национального бюро экономических исследований, примерно 15% всех стран подходят под определение «налоговый рай».
Наиболее существенные выплаты приходится делать тем владельцам зарубежной недвижимости, кто становится налоговым резидентом, то есть проводит в стране больше полугода или ведет в ней бизнес. Безусловно, хорошее знание законодательства помогает сократить налоговое бремя, но более радикальным способом оптимизации ­расходов может стать покупка недвижимости и ведение дел в тех странах, где система налогообложения наиболее удобна.

Андорра
В Андорре, карликовом государстве между Испанией и Францией, не взимаются подоходный налог, ­налог на прирост капитала, наследство и дарение, однако существуют определенные местные сборы.
Несмотря на то что население Андорры – около 70 000 человек, эта крошечная страна принимает 9 млн туристов каждый год, которые приносят государству примерно 80% ВВП.
Законодательство Андорры весьма благоприятно для покупки дома для отдыха и постоянного места жительства. Разрешение на проживание в Андорре выдается тем заявителям, которые располагают доходом не менее 30 000 евро в год и банковским счетом не менее чем на 30 000 евро на себя плюс 7000 евро на каждого иждивенца. Также иностранец обязан ­открыть беспроцентный депозит на 30 000 евро в пользу правительства Андорры – при этом сумма возвращается, когда он уезжает из страны.
Несмотря на то что цены здесь за последние годы заметно выросли, жилье в Андорре по-прежнему остается не столь дорогим, как можно было бы ожидать: цены на апартаменты начинаются приблизительно от 150 000 евро.
Несмотря на очень ограниченные возможности для нового строительства, в последнее время здесь все же наблюдается замедление рынка, что, по мнению экспертов, является нормальным в сегодняшних условиях и после резкого взлета цен в стране.

Кипр
Экономика Кипра постоянно растет с тех пор, как страна вошла в ЕС в 2004 г. и затем в начале 2008 г. присоединилась к зоне евро.
Хотя Кипр и не является «налоговым раем», в целом государственные сборы здесь довольно умеренные: так, подоходный налог для резидентов на острове является самым низким в Европе. Более того, между Россией и Кипром действует договор об устранении двойного налогообложения, и такие договоры заключены еще с 26 странами.
Таким образом, иностранные ­инвесторы из этих государств, решившие жить на Кипре, теперь могут перевести доход от инвестиций в недвижимость в свою страну, при этом сборы будут отсутствовать или окажутся минимальными. На Кипре нет налога на наследство, налог на прирост капитала равен 20%, налог с доходов компаний – 10%.
Рынок недвижимости Кипра поддерживают устойчивая до ­настоящего момента экономика страны и спрос со стороны иностранцев, так что на общем европейском фоне он выглядит очень неплохо. Однако в прошлом году появились признаки того, что кипрский рынок недвижимости начинает выравниваться, хотя такие топовые направления, как Лимассол, все еще привлекают множество иностранцев, и владельцы домов получают хороший доход.
Возможно, в будущем, если будет улажен 34-летний конфликт между южной, греческой, и северной, турецкой, частями страны, это может стать очередным стимулом для роста рынка недвижимости всего острова.

Маврикий
Государство Маврикий, расположенное к востоку от Мадагаскара, уже давно привлекает зарубежных инвесторов, пользуясь славой оффшорной зоны: здесь действует около 9000 организаций с иностранным капиталом.
Несмотря на популярность островов, иностранцам до недавнего времени не разрешалось покупать недвижимость на территории страны, но сейчас ситуация изменилась. Сейчас в Маврикии действует программа Integrated Resort Scheme (IRS), направленная на развитие курортов страны за счет иностранного капитала и поддержание экономики государства. При вложениях от $500 000 в курортные проекты иностранцы автоматически получают гражданство и становятся владельцами недвижимости на правах freehold. Это положительно сказалось как на рынке недвижимости, так и на туристическом секторе Маврикия.
Резиденты платят подоходный налог в размере 17,4%, но освобождены от сборов на рост стоимости капитала, дарение и наследство. При продаже недвижимости сборы не зависят от стоимости сделки: покупатель платит $70 000, продавец – $50 000.

Мальта
Мальта, расположенная недалеко от Сицилии, возможно, не такое эффектное направление, как Маврикий, но для людей со средним уровнем дохода здесь имеются отличные возможности сократить налоговые расходы.
В стране не взимается налог при перепродаже недвижимости после трех лет владения имуществом, но доход, независимо от места происхождения, облагается прогрессивным налогом до 35%. Резиденты могут воспользоваться схемой The Maltese Residence Scheme: этом случае налоговая ставка фиксированная – 15%.
Для того чтобы проживать на Мальте, иностранцы должны владеть недвижимостью стоимостью не менее 100 000 евро за дом или 60 000 евро за ­апартаменты или снимать жилье минимум за 3500 евро в год. Чтобы получить разрешение на ПМЖ, по словам Майкла де Мария из мальтийского агентства недвижимости Pendergardens, необходимо владеть имуществом в стране стоимостью не менее 300 000 евро или иметь ежегодный доход около 20 000 евро за пределами Мальты. Резиденты обязаны платить ежегодный налог за проживание, минимальный размер которого в 2008 г. составил 4200 евро.

Монако
Княжество Монако, самое сердце Лазурного Берега, – пожалуй, самое известное налоговое убежище. Однако доступно оно только для действительно богатых людей, ведь цены на недвижимость периодически признаются самыми высокими в мире: на местном рынке ­почти нет предложений менее чем за 1 млн евро.
Здесь не взимается налог на прирост капитала и подоходный налог, а налог на наследование имущества составляет от 8 до 16% в зависимости от степени родства.
Желающим получить вид на жительство необходимо арендовать или приобрести жилье в ­Монако, ­открыть счет в местном банке на сумму не менее 250 000 евро и не иметь судимости. Чтобы разрешение на проживание было продлено, необходимо проводить в стране по меньшей мере полгода.
Майк Браунхольц, представляющий компанию Prestige Property, ­отмечает, что рынок недвижимости Монако совершенно не пострадал от спада в мировой экономике, а средние цены за год поднялись примерно на 10%. Такое поведение рынка связано с огромным дефицитом предложений на рынке, и можно рассчитывать на то, что этот рост ­сохранится.
Чтобы хотя бы частично сузить пропасть между спросом и предложением, у берегов Монако, рядом с Монте-Карло, было начато строительство искусственного острова площадью 275 000 кв. м. Завершение этого масштабного проекта ­планируется в 2017 г.

ОАЭ
ОАЭ со своей чрезвычайно комфортной налоговой системой представляют собой один из немногих рынков недвижимости в мире, которые, возникнув благодаря нефти, приобрели самостоятельность и ­продолжают восхищать мировых инвесторов как некое экономическое чудо.
Все без исключения эмираты, включая Абу-Даби, который управляет примерно 90% запасов нефти региона, сейчас стремятся уменьшить свою зависимость от объемов продажи сырья, направляя освободившиеся ресурсы в секторы туризма, недвижимости и финансовых услуг. Больше других в этом, несомненно, преуспел Дубай.
Другая общая черта эмиратов – то, что они создают комфортные налоговые условия как для жителей, так и для и нерезидентов. Ни в одном из эмиратов не взимается налог на прирост капитала, имущество, наследство и подоходный налог, хотя сравнительно невысокие муниципальные сборы (их размер в разных эмиратах варьируется) существуют в каждой части государства.
Кажется, что казна страны бездонна: с большим или меньшим размахом строительство жилья, бизнес-центров и разнообразной инфраструктуры ведется от Аджмана до Рас-эль-Хаймы, причем совокупная стоимость всех объектов, которые планируется построить в одном только Дубае к 2020 г., составляет около $150 млрд.

Оман
Султанат Оман, занимающий юго-восточную часть Аравийского полуострова, быстро набирает популярность как направление не только для отдыха в любое время года, но и для покупки второго дома.
Интерес к недвижимости Омана появился после принятия в 2006 г. закона, позволяющего иностранцам покупать жилье и землю на правах freehold в определенных районах, в том числе в столице государства Маскате. Иностранные покупатели недвижимости автоматически получают право жить в Омане вместе с родственниками и пользоваться благоприятным налоговым законодательством страны.
В Омане с физических лиц не взимается подоходный налог и налог на прирост капитала, в то время как любая прибыль, полученная юридическими лицами, подлежит налогообложению по ставке 12%. Расходы на покупку недвижимости ­составляют примерно 3% от стоимости сделки. Предложение объектов в новых комплексах практически удовлетворяет устойчивый спрос, который, в свою очередь, поддерживает хороший рост цен на жилье. Специалисты компании Cluttons Oman говорят, что с 2006 г. стоимость объектов в некоторых районах страны удвоилась – главным образом это коснулось рынка вторичного жилья: в среднем его стоимость растет почти на 45% в год. Специалисты компании также утверждают, что в течение ближайших лет уровень цен на недвижимость имеет потенциал для роста порядка 30–100% в зависимости от типа и расположения.

Панама
Благодаря превосходной системе здравоохранения и отсутствию налогов на полученные за границей доходы, прирост капитала и наследство Панама входит в число самых популярных направлений для ­переезда на пенсию. Иностранцы, владеющие в Панаме недвижимостью, разрешение на строительство которой было выдано до 31 декабря 2009 г., освобождаются от уплаты налогов на сделки с недвижимостью до 2030 г.
Хосе Бойд, президент Ассоциации недвижимости в Панаме, говорит, что благоприятная налоговая система построена таким образом, чтобы страна могла заинтересовать не только тех, кто думает о пенсии, но и инвесторов.
За последние несколько лет темпы роста цен на жилье в Панаме выражались двузначными числами, но элитное жилье здесь все еще можно купить по относительно приемлемым ценам: $1600–1800 за 1 кв. м, а доход от сдачи в аренду, по данным Колина Мерфи из компании SomePlace Else, достигает 9–11% от стоимости объекта в год.
Новые курортные комплексы, интересные иностранцам, ­располагаются по большей части на тихоокеанском побережье, где цены на современные апартаменты начитаются примерно от $116 000. Артур Руни, представляющий компанию Just Panama, считает, что ­беспрецедентный рост (до 400% за 10 лет) будет наблюдаться в районе города Сан-Карлос.

Швейцария
Преимуществом Швейцарии, одной из самых богатых и стабильных стран в мире, помимо прочего является благоприятная налоговая ­политика: в частности, здесь не облагаются налогом активы и доходы иностранных граждан, которые они имеют за пределами страны. Особенно привлекательные условия Швейцария предлагает наиболее обеспеченным людям.
Здесь действует многоступенчатая система налогообложения: налоги взимаются не только конфедерацией, но также кантонами и муниципальными образованиями. Так, ­подоходный налог состоит их трех частей и его точный размер зависит не только от кантона, но даже от города, хотя обычно не ­превышает 25%, а ­налог на наследство – 7%. В некоторых кантонах установлен небольшой ­налог на роскошь, зато нет налога на прирост капитала, за исключением тех случаев, когда куплей-продажей недвижимости ­занимаются профессионально.
Для иностранцев, имеющих высокий уровень дохода вне Швейцарии и пребывающих на территории страны более шести месяцев в году, предусматривается возможность получить вид на жительство категории fiscal deal и не декларировать доходы и активы, а выплачивать фиксированную сумму, зависящую от расходов. Для ее расчета используется пятикратный размер арендной платы, которую налогоплательщик тратит, если арендует жилье, или же может получить, если сам является владельцем недвижимости.
Рост стоимости недвижимости по всей стране сейчас находится на уровне около 1–2% в год. Это вполне объяснимо: цены на недвижимость Швейцарии одни из самых высоких в Европе, кроме того, существуют ограничения на покупку ­недвижимости иностранцами.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.