портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Свобода выбора

Специалисты отмечают, что покупатели зарубежной недвижимости сейчас стали более тщательно подходить к выбору нового дома и наконец начали уделять должное внимание всем пунктам договора купли-продажи.
Россияне путешествуют ­много и с удовольствием, и на отдыхе у них все чаще возникает желание возвращаться не в отель, каким бы гостеприимным он ни был, а в собственный дом.
Параллельно с этим, наблюдая за иностранцами, для которых зарубежная недвижимость становится хорошим способом заработать, россияне также стали присматриваться к инвестиционно привлекательным рынкам жилья.
Выбирая недвижимость, те, кто собирается купить дом для собственного отдыха, и те, кто ищет объект для инвестиций, должны будут ответить сами себе на ряд ­вопросов.

Рекогносцировка
Первым шагом успешной покупки может стать путешествие в ту страну, где покупатель планирует приобрести дом, таунхаус или апартаменты. Таким образом легче выбрать регион, который подойдет для отдыха или инвестиций.
Для того чтобы познакомиться с инфраструктурой, бытом, будущими соседями и общей атмосферой города или района, стоит снять здесь жилье на сезон. За это время можно изучить все: от конструктивных особенностей зданий до деталей местного быта и кухни. Также следует оценить, с какой компанией лучше иметь дело – с крупным, известным застройщиком или небольшой фирмой, у которой, возможно, не так много объектов, но есть подходящий проект и ответственное отношение к клиентам.
Существует три основных принципа, на основании которых выбирается недвижимость за границей: это местоположение объекта; застройщик, его репутация и опыт; а также законодательство (в том числе налоговое) страны, где совершается покупка.
Первый пункт наиболее важен. Англичане даже утверждают, что все три принципа, на которые нужно опираться при выборе, – это «location, location, location». Особенно большое внимание расположению необходимо уделить, совершая инвестиционную покупку.
Важную роль играет наличие инфраструктуры, причем как уже существующей, так и той, которая появится в будущем. Поэтому следует ознакомиться с планом застройки местности, а в случае крупных инвестиций (например, строительства отеля) – при помощи опытного и надежного юриста провести тщательную экспертизу планов развития района. В этом случае предпочтительно использовать несколько источников информации: привлечь международную консалтинговую компанию, тщательно изучить сайт местной администрации и собственными силами оценить спрос, предложение и стоимость на рынке недвижимости района.
Для покупателей, которые не намерены строить отель, а хотят ограничиться покупкой виллы или апартаментов, основными факторами являются потенциальные доходность от аренды и прирост капитала (то есть разница между стоимостью жилья при покупке и последующей продаже). В связи с этим следует ознакомиться с порядком начисления налогов, которые взимаются при сдаче жилья в аренду и перепродаже объекта в той или иной стране. Самыми лояльными государствами в отношении налога на прирост капитала являются Великобритания, Кипр и страны Восточной Европы – например, Болгария.
Для того чтобы арендаторы жили в доме круглый год, стоит обратить внимание на близость к крупным бизнес-центрам, основным городским магистралям, торговым центрам, ­школам и т. д. Выбирая дом для инвестиций, важно ориентироваться не на собственные вкусы, а на логику. Так, наибольшим спросом обычно пользуются апартаменты с двумя спальнями благодаря оптимальной площади жилья и стоимости аренды.

Золотая середина
Если речь идет о покупке жилья для отдыха и возможности сдавать его в аренду только в течение высокого сезона, большую роль играет хороший вид из окна: на море, озеро или горы.
На горнолыжном курорте необходимо, чтобы до подъемника можно было дойти пешком за 5–7 минут, также важно наличие спа и крытого бассейна: в этом случае срок сдачи виллы или апартаментов в наем будет дольше, чем горнолыжный сезон. В случае с приморской недвижимостью главное – доступность пляжа, спокойный район и хорошая ­инфраструктура.
Если дом или апартаменты приобретаются для отдыха самого владельца, они совсем не обязательно должны находиться на первой береговой линии. Это красиво, но есть и свои недостатки, среди которых – ощутимо более высокая цена и сильная влажность воздуха, из-за которой придется чаще делать ремонт и менять мебель.
Из окон апартаментов на удалении от моря, особенно если дом находится на склоне, может открываться прекрасный вид – как на море, так и на весь город. Но до пляжа, магазинов и ресторанов придется добираться на машине, это отпугнет потенциальных арендаторов-отпускников.
Компромиссом станет вторая линия моря: жилье здесь несколько дешевле, до пляжа, развлечений и магазинов идти несколько минут, в то же время дом защищен от влажности и шума.
Золотую середину лучше искать и в том, что касается услуг, предоставляемых жильцам комплекса. ­Богатая внутренняя инфраструктура – безусловно, большой плюс проекта, но стоить обратить внимание и на размер ежемесячной платы за эти услуги. Таким образом, перед покупателем встает очередной вопрос: что действительно необходимо для жизни и отдыха, а от чего можно отказаться? Обычно для отпуска с семьей вполне достаточно небольшого сада и детской площадки, двух ­бассейнов и охраны территории. Такой набор услуг обойдется примерно в 6–10 евро за 1 кв. м в год. Более обширная инфраструктура будет стоить уже около 14 евро за 1 кв. м в год. То есть владелец апартаментов с одной спальней в зависимости от объема инфраструктуры может ежегодно платить 600–1200 евро, владелец виллы площадью 200 кв. м в закрытом поселке – 2000–3000 евро.
Крупные застройщики, как правило, сотрудничают с управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием комплекса – уборкой территорий, присмотром за садом, подготовкой резиденции к приезду жильцов и мелким ремонтом. Следует выяснить заранее, что входит в общую стоимость услуг и за что придется платить дополнительно.
Порядок платежей должен оговариваться в контракте с управляющей компанией. Обычно оплата производится ежемесячно или раз в квартал, при просрочке начисляется небольшой процент. Многие управляющие компании предлагают регулярно снимать необходимую сумму с банковского счета владельца недвижимости: в этом случае банк, если у него не заключен договор с управляющей компанией, будет брать комиссионные. Однако чаще всего обслуживающая компания предоставляет клиенту список банков, с которыми она работает, и помогает открыть счет в одном из них.

На живом примере
Приморские курортные города делятся на две части: туристическую зону и районы с домами местных жителей и офисами. Так, в Пафосе, одном из крупнейших курортов Кипра, туристическая зона располагается внизу, вдоль всего побережья, и у города фактически два центра: один – туристический, на набережной, а второй – административный, в «верхнем» городе. Их соединяет длинный проспект Апостола Павла.
Жилые комплексы в туристической зоне обычно включают внутреннюю инфраструктуру, большую огороженную территорию с садами, бассейнами, собственным рестораном и ресепшн. Комплексы, строящиеся в «верхнем» городе, как правило, представляют собой здание на небольшой территории с парковкой. Цены на жилье здесь на 15–20% ниже, чем у моря, стоимость обслуживания в этом случае ­минимальна, но и до пляжей добираться приходится на машине.
Как для отдыха, так и для инвестиций иностранному покупателю лучше предпочесть недвижимость в туристической зоне. В этой части Пафоса более доступная недвижимость находится рядом с шумным туристическим центром, а дорогая, вплоть до элитной, – ближе к историческим памятникам и охраняемым природным зонам.
В Лимассоле, втором по величине городе Кипра и его главном бизнес-центре, ситуация обратная: чем ближе к центру, тем дороже недвижимость. Однако самый престижный район – Агиос-Тихонас, где виллы продаются по цене от 1 млн до 20 млн евро, – располагается все же в отдалении от центра.
В среднем апартаменты с одной спальней на Кипре оцениваются в 60 000–180 000 евро, с двумя спальнями – в 120 000–270 000 евро, а небольшая вилла обойдется примерно в 400 000 евро. За 1 млн евро можно купить дом площадью 200 кв. м в престижном районе.
При покупке недвижимости в конкретной стране обнаруживаются тонкости, ради которых следует консультироваться со специалистами. Так, основная проблема при приобретении дома или апартаментов на кипрском рынке первичного жилья связана с получением титула собственника, удостоверяющего права владельца. Некоторые застройщики выдают титул только спустя 10 лет после завершения строительства. Задерживают оформление титула в том числе и крупные девелоперы.
Владелец, не имея титула собственника, обладает всеми правами на недвижимость, однако не располагает возможностью самостоятельно выставить свои апартаменты или дом на продажу: он может продать жилье только через своего застройщика, выплатив комиссию около 5–6% от стоимости.
Поэтому инвесторам, в планы которых входит перепродажа объекта в обозримом будущем, лучше приобретать недвижимость на вторичном рынке, с уже готовым титулом собственника. При такого рода сделках рекомендуется прибегнуть к услугам адвоката, говорящего на русском языке.

При покупке на рынке первичного жилья

1. Сроки сдачи объекта.
­Какие предусмотрены штрафные санкции, если застройщик не сдает объект в срок? Как правило, девелоперы не связывают себя жесткими обязательствами по соблюдению сроков сдачи объектов, и такого рода штрафы в договоре не прописываются. Нужно настоять на том, чтобы гарантии соблюдения сроков строительства были указаны в контракте.

2. Форма собственности.
Важно, чтобы в договоре было четко написано, на каких условиях происходит передача прав собственности: freehold (полное владение) или leasehold (владение жильем при долгосрочной аренде земли).

3. Сроки платежей.
При покупке строящегося объекта платежи разбиваются на несколько частей, и в договоре четко прописывается схема платежей, например 15% – 15% – 40% – 30%, и сроки оплаты, так как за несоблюдение условий начисляются проценты.

4. Стороны договора.
В документах указывается продавец и ­покупатель. В таких странах, как Болгария, Черногория, Кипр, Великобритания, договор может быть оформлен сразу на нескольких собственников, например членов семьи. За изменения этого списка после подписания контракта придется уплатить сумму от 1200 евро.

5. Приложения к договору.
Почти все объекты сдаются с отделкой и даже с частичной или полной меблировкой. Какие материалы используются в отделке, какая мебель поставляется – все это прописывается в спецификации, которая является неотъемлемой частью договора. Указывается цвет выбранных материалов, производитель, стоимость. Также приложение содержит описание и цену бытовой техники и мебели, если покупатель заказывает их дополнительно.

6. Регистрация договора.
Все договоры купли-продажи недвижимости регистрируются в местном муниципалитете и земельном комитете, о чем свидетельствует гербовая печать и специальная марка, за которую покупатель уплачивает госпошлину.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.