портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Свободный город

Хорватский Дубровник глазами главного редактора Homes Overseas.
Среди всех хорватских курортов Дубровник стоит особняком. Самый южный, необычайно красивый, имеющий богатейшее историческое и культурное наследие, он, пожалуй, может считаться также и самым известным. Многие из тех, кто полюбил Дубровник, задумываются и о покупке здесь своего второго дома.
Адриатическое побережье Хорватии не спутать ни с одним другим. Оно будто бы укутано одеялом из бесчисленных островов, которые делают пейзажи исключительно живописными, а гавани и пляжи – защищенными от бурь и сильного волнения. Напротив острова Локрум, практически самого южного из всех, расположен Дубровник – курорт, который для многих стал буквально символом Хорватии.

Свобода в крови
Еще в начале первого тысячелетия на месте нынешнего Дубровника, на крошечном островке существовало романское поселение Рагуза. Прямо напротив него свой поселок устроили славяне, завоевавшие побережье Далмации в VII веке. Со временем население двух городков смешалось, а узкий пролив между островом и берегом был засыпан – сейчас на его месте находится Страдун, главная улица нынешнего Старого города.
Благодаря своему удачному месторасположению Дубровник на протяжении столетий был торговым городом, имевшим свой флот, который соперничал со знаменитым венецианским. В XVI веке здесь была создана Дубровницая республика, просуществовавшая до начала XIX века и отличавшаяся духом свободы и гуманизма. Для защиты города была построена крепостная стена с многочисленными башнями и цитаделями – сейчас это главная достопримечательность, охраняемая ЮНЕСКО. За всю свою историю крепость ни разу не была взята неприятелем – но в 1808 г. жители открыли ее ворота Наполеону с просьбой не разрушать город. Это был конец независимости Дубровника, вошедшего затем в Австрийскую империю, а в XX веке – в состав Югославии.

Столица туризма
Регион Южная Далмация, к которому относится Дубровник, – узкая полоска между Динарским нагорьем и берегом Адриатического моря. Это самая теплая область Хорватии, где туристический сезон длится дольше чем, например, в Истрии. Субтропический средиземноморский климат означает сухое, умеренно жаркое лето и прохладную зиму со средней температурой января около 10 градусов. Самое дождливое время года – ноябрь и декабрь. Прошлой зимой в городе выпал и тут же растаял снег – впервые за много лет.
Туристический сезон в Дубровнике – самый продолжительный среди курортов Хорватии. Неудивительно, что во время социалистической Югославии развитие туризма здесь началось раньше, чем в большинстве других регионов страны, а после открытия в конце 70-х годов международного аэропорта туристический поток стал по-настоящему массовым. В результате туристическая инфраструктура города развита исключительно хорошо, с другой стороны – многие гостиницы уже нельзя назвать современными.
Это, впрочем, не относится к отелям класса «пять звезд», среди которых представители ряда известнейших сетей. Hilton Imperial расположен буквально у ворот старого города, Radisson Blu Resort & Spa – в пригороде Дубровника. Один из самых современных – отель Rixos Libertas, входящий в сеть, хорошо известную на турецких курортах. Пожалуй, самый колоритный среди отелей-пятерок – Grand Villa Argentina, построенный еще в 1922 г. и исключительно любимый туристами.
Россияне – отнюдь не главные посетители хорватских курортов: в среднем по стране они занимают почетное десятое место. Это неудивительно – в северные регионы, например в Истрию, жители Германии или Австрии запросто приезжают на автомобилях. Однако в Дубровнике их доля гораздо выше, особенно в роскошных отелях. Так, в высокий сезон минувшего лета курорта Radisson Blu Resort & Spa был наполовину заполнен гостями из России и Украины.
Несмотря на то что прямые чартерные рейсы из российских аэропортов в Дубровник выполняются только во время туристического сезона, курорт остается доступным и в межсезонье. Примерно в полутора часах езды – международный аэропорт Тивата (Черногория), куда регулярные рейсы из Москвы выполняются круглый год.

Премия за бренд
Многочисленные достоинства Дубровника имеют и обратную сторону – этот курорт дороже других в Хорватии. Это верно и для туристических услуг, и для повседневных расходов, и для рынка жилья. «Стоимость недвижимости в Дубровнике выше, чем в среднем по Далмации, – говорит директор компании Punat Project Вилим Миланкович. – Это знаменитый и очень красивый город, популярный курорт, этим и объясняется разница в ценах».
Юлия Титова, генеральный директор компании Rentsale, добавляет конкретики: «Если сравнивать сопоставимые предложения, то недвижимость в Дубровнике дороже, чем других регионах, примерно на 10-15%. При этом разброс цен достаточно велик. В самом Дубровнике предложений дешевле 3000 евро за кв. м не найти, а максимальные цены составляют порядка 10 000 евро за 1 кв.м. В пригородах, на расстоянии 10 – 15 км от города, диапазон цен составляет от 1700 до 7000 евро за 1 кв. м».
В самом Дубровнике основной объем предложений составляют апартаменты в традиционных каменных домах, а также здания социалистического периода. Последние не пользуются популярностью по вполне понятным причинам, хотя стоимость недвижимости в них может быть значительно ниже.
Старые здания на первый взгляд выглядят очень заманчиво и романтично – но также не пользуются особым спросом. «Историческая недвижимость может представлять интерес для определенной части покупателей – но не могу сказать, что спрос велик», – говорит Вилим Миленкович. Причин тому несколько. Во-первых, содержание такой недвижимости достаточно дорого, а ее арендный потенциал – не слишком высок. Во-вторых – жесткие ограничения при реконструкции, обязывающие сохранять ту же площадь и этажность, а также внешний вид фасада. «В Старом городе россияне не особенно жалуют недвижимость, – подводит итог Юлия Титова. – Это очень дорого, а также очень шумно».
Если учесть, что первичного рынка в самом Дубровнике просто нет, то тем, кому этот полюбился этот курорт, просто не остается ничего другого, как обратить внимание на окрестные городки.

Поиски в пригородах
Дубровницкой Ривьерой можно назвать ближайшие окрестности города от местечка Дубравачко Приморье на северо-западе и до Молуната недалеко от границы с Черногорией. Ее протяженность – около 100 км. «С точки зрения покупки недвижимости интерес представляют непосредственные пригороды Дубровника, где россияне спрашивают виллы в непосредственной близости от моря, предпочтительно на первой линии, – говорит Юлия Титова. – Популярностью пользуются как новые, недавно построенные особняки, так и старые, из натурального камня, но отреставрированные или под реставрацию».
Пожалуй, самый известный среди пригородов – Цавтат, расположенный совсем рядом с аэропортом. Престижными районами считаются Дубровицка Риека – глубокий залив к северу от Дубровника, а также Затон – спокойная бухта в трех километрах к северо-западу от города, где можно найти дома на первой линии от воды.
В пригородах есть и современные комплексы проекты с апартаментами, но, как правило, без курортной инфраструктуры или с минимальным ее количеством (бассейн, огороженная территория). Единственное исключение – комплекс резиденций Dubrovnik Sun Gardens под управлением гостиничной сети Radisson, являющийся частью курорта Radisson Blu Resort & Spa.

Для тех, кому дорого время
Dubrovnik Sun Gardens расположен примерно в десяти минутах езды к северо-западу от Дубровника. Он состоит из 207 апартаментов, полностью построенных и сдающихся в аренду гостям Radisson Blu. Летом 2010 г. первые 25 апартаментов были выставлены на продажу в собственность, а по мере их реализации будут предлагаться и остальные. Ожидается, что комплекс будет полностью распродан за три года.
Это настоящий курортный город, где есть все необходимое для отдыха, включая магазины, спортивные площадки, детский клуб, небольшую пристань и, конечно, бассейны и пляж. Апартаменты полностью обустроены и меблированы, их владельцы пользуются консьерж-сервисом, получают доступ ко всей инфраструктуре пятизвездочного отеля.
Апартаменты в Dubrovnik Sun Gardens имеют одну или две спальни и площадь от 43 до 111 кв. м без учета террас. Цены варьируются от 170 000 до 608 000 евро, что составляет от 3880 до 5477 евро в пересчете на квадратный метр. Эта стоимость не включает НДС 23%, однако схема покупки, предлагаемая в Dubrovnik Sun Gardens, позволяет вернуть уплаченный НДС.
Собственником апартаментов становится специально созданная хорватская компания, владельцем которой является покупатель недвижимости. Это позволяет не только избежать необходимости получения разрешения на покупку для иностранного физического лица, но и воспользоваться рядом налоговых преимуществ, благодаря чему этой схемой пользуются также и покупатели-хорваты.
За комфорт нужно платить – ежегодная стоимость обслуживания в Dubrovnik Sun Gardens составляет 130 евро за 1 кв.м, сюда входят все мыслимые сервисы и услуги, включая уборку в апартаментах и регулярную замену старой мебели и бытовой техники. Нетрудно посчитать, что самый скромный годовой счет составит более 5500 евро! Поэтому покупка становится рентабельна только в том случае, если владелец в свое отсутствие сдает апартаменты в аренду с помощью Radisson Blu. Пользуясь своей собственностью на протяжении месяца в высокий сезон и практически неограниченное время в низкий, можно не только окупить ее содержание, но и заработать.
«Я не рассматриваю местный рынок недвижимости как конкурента нашему проекту, – говорит Майкл Хасман, руководитель отдела продаж Dubrovnik Sun Gardens. –Курортные апартаменты под управлением отеля позволяют владельцам не заботиться об их содержании, обустройстве, ремонте. Это очень важно, так как покупатели, как правило, – владельцы бизнеса или топ-менеджеры, ценящие время и не имеющие возможности уделять много внимания своему второму дому».
Дубровник и его окрестности – для любителей настоящей Адриатики с живописными островами и высоким горами, солнечным, но не чрезмерно жарким летом и не слишком холодной зимой. Климат и пейзажи здесь в целом схожи с соседней Черногорией – но сама жизнь имеет совершенно другой уклад, гораздо более европейский.
Вполне вероятно, что сам Дубровник многим покажется слишком шумным, полным туристов, чтобы жить в его черте. В этом случае оптимальной выглядит покупка недвижимости в пригородах, откуда за считаные минуты можно попасть в Старый город – но в своей резиденции наслаждаться тишиной и спокойствием.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Хорватии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.