портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Черногорский тренд

Окончательно отделившись от Сербии в 2006 года, Черногория стала пробивать себе дорогу в Евросоюз. Это стремление заставляет власти строить дороги и усовершенствовать законодательство – что идет на пользу как стране, так и тем иностранцам, которые уже купили жилье и которые только собираются это сделать. Буквально на глазах черногорский рынок недвижимости проходит все стадии своего развития, а у россиян есть масса возможностей стать его игроками.
За несколько последних лет в России возникла определенная мода на покупку жилья в Черногории. Бесспорно то, что это необычайно красивая страна, к тому же очень комфортная для россиян. В то же время рынок недвижимости не столь однозначен – и в этом нужно отдавать себе отчет. С одной стороны, здесь неплохие перспективы для роста стоимости жилья, но годы, когда цены за несколько месяцев могли удвоиться, уже позади. Благодаря отличному климату здесь приятно отдыхать – но в то же время туристическая инфраструктура далека от идеала. Договоренности, достигнутые страной с Евросоюзом, внушают мысли о надежности инвестиций – однако неясное законодательство в отношении покупки недвижимости и получения гражданства может спутать покупателю все карты. Учитывая это, можно предположить, что все инвесторы в Черногории обладают здоровой долей рискованности и оптимизма.

Все ради ЕС

Черногория делится на три региона – южный, центральный и северный. К южному региону относятся города, расположенные на побережье, к центральному – Никшич, Подгорица, Даниловград и Цетинье, а к самому большому, северному, – оставшаяся часть Черногории, в том числе горнолыжные курорты Жабляк и Колашин.
Экономика страны развивается достаточно быстро, в первую очередь благодаря иностранным инвестициям: так, в 2007 г. их размер составил 900 млн евро, причем половина из них пришлась на рынок недвижимости. При этом наиболее быстро растет черногорская столица – Подгорица: в этом году городская казна заработала 70 млн евро, на втором месте – побережье, где самыми известными направлениями считаются окрестности курортного города Будва и Которский залив. В Черногории вновь начинают работать предприятия, многие из которых простояли по нескольку лет, постепенно повышаются зарплаты (средняя зарплата в Черногории сейчас равняется 300–450 евро), и сокращается число безработных.
В отличие от жителей Сербии, черногорцы выступают за вступление в Евросоюз, несмотря на то, что большинство инвестиций пока что приходят сюда отнюдь не из Европы: войдя в ЕС, страна может лишиться большинства туристов, которых привлекает безвизовый въезд, а соответственно, и доходов в казну. Однако Черногория твердо держится выбранной линии: по мнению многих, недавнее признание независимости Косово также имеет целью улучшение репутации Черногории в глазах ЕС.

Есть куда расти

Стремясь приумножить иностранные инвестиции и привести страну в соответствие с экономическими требованиями Евросоюза, черногорские власти направляют свои усилия на улучшение инфраструктуры и условий для бизнеса. Заметно улучшается количество и качество дорог, строятся туннели, сокращающие дорогу от столицы до окраин. Так, туннель «Созина», открытый в 2005 г., сократил путь от Подгорицы до побережья на 25 км, а сейчас ведутся работы по прокладке тоннеля «Ивица» как части дороги Рисан – Жабляк. Также нельзя не отметить масштабный проект по сооружению канатной дороги, которая соединит приморский город Котор, национальный парк Ловчен и бывшую столицу страны – Цетинье. Длина живописного маршрута составит 15 км, который пассажиры смогут преодолеть за 43 минуты. Это, безусловно, повысит популярность как Котора, так и Цетинье.
Однако, несмотря на очевидные успехи, Черногория все же далека от того, чтобы войти в список стран со стабильной экономикой, развитыми туристическим сектором и рынком недвижимости, проблемы страны остаются прежними. Плохо развитая туристическая инфраструктура (фактически на всем побережье есть один большой курорт – Будва) при довольно высоких ценах может разочаровать отпускников. Потенциальных покупателей недвижимости для собственного отдыха отпугивают проблемы с водоснабжением и электрификацией, которые касаются вторичного жилья.

Наши в Черногории

На вопрос «Почему вы здесь живете и чем занимаетесь?» многие русские в Черногории не задумываясь отвечают: «Потому что нравится. И находим здесь работу именно потому, что хочется остаться». Так открываются русские рестораны, книжные магазины, интернет-салоны, парикмахерские и фитнес-центры. Работает сарафанное радио, друзья зовут друзей – и уже через пару лет сложно сказать, как начался тот или иной бизнес.
Русские иммигранты последней волны стали переселяться в Черногорию десять лет назад – сейчас этих старожилов можно пересчитать по пальцам. В те годы страна привлекала и возможностью разбогатеть, пользуясь переходным периодом, и возможностью приватизировать предприятия – чем, собственно говоря, многие и занимались. В эпоху передела собственности бывшей Югославии и формирования капиталов за бесценок были куплены и первые виллы – в основном ради того, чтобы где-то жить.
Следующее поколение направилось в безвизовый рай лет пять назад: тогда начал формироваться рынок недвижимости и возникли первые русские поселения. За несколько лет Черногория сильно обрусела: сейчас 80% рекламных щитов зазывают покупателей по-русски, русский язык черногорцы учат через одного, в стране активно издается русская пресса, в городе Котор в этом году открылся филиал московского клуба «Китайский летчик Джао Да». Недавно Россия отменила визы для черногорцев, а наши соотечественники, в свою очередь, уже начинают задумываться о черногорских паспортах.
Чем объясняют такую любовь к этой стране сами иммигранты? Чаще всего – приятным стилем жизни и изумительным климатом: зимой температура редко опускается ниже +10 °C, воздух и вода изумрудной Адриатики на редкость чисты.

Лицом к покупателю

Между тем рынок недвижимости Черногории в течение последних лет не только рос быстрее, чем вся экономика страны, но и во многом тянул ее вперед. Несколько лет назад весь ассортимент жилья составляли «дачные домики» в средиземноморском стиле, предназначенные в первую очередь для сезонной аренды. О крупных проектах речь не шла, и позднее дома перестраивались и переоборудовались в соответствии с желаниями заказчика.
За пять лет ситуация успела измениться: стали строиться дома в расчете на запросы иностранных покупателей недвижимости. На побережье наконец пришли крупные девелоперы, началась комплексная застройка. На сегодняшний момент практически все хорошие участки рядом с морем распроданы, еще есть возможность приобрести землю на юге побережья, в районе города Ульцинь: недвижимость здесь сравнительно недорога, а застройка не слишком плотная.
В среднем стоимость жилья за последние пять лет выросла втрое – благодаря интересу сначала британцев и немцев, фактически открывших этот рынок, а потом россиян, составляющих в данный момент большинство покупателей.
Центр страны освоен девелоперами и покупателями недвижимости меньше всего, и, если в среднем по стране цены на жилье составляют 1800–3000 евро за 1 кв. м, то в центральном регионе можно купить дом и за 10 000 евро.

Тернистый путь

Наиболее дорогим районом является побережье, в особенности ее северная часть – Будванская Ривьера. Здесь появляются эксклюзивные проекты, и масштабное строительство знаменует новый этап в развитии рынка недвижимости курорта. С одной стороны, это радует, но с другой – внушает некоторые опасения, связанные с тем, что Будва очевидно не готова принять столько отдыхающих, сколько хотелось бы девелоперам, – в частности из-за проблем с дорогами. Уже в этом году здесь возникали пробки, а сложности с парковкой существуют давно. Правительство страны и города на эти вопросы пока не отвечает.
Как и во многих странах, нерезидентам в Черногории запрещено владеть землей (ее можно оформить на имя фирмы или в аренду сроком на 100 лет), хотя закон, который бы давал такую возможность, обсуждается уже давно.
В связи с кризисом ликвидности и неопределенностью ситуации инвесторы из Западной Европы и России в данный момент не так активны, как раньше. Свою роль играют и несколько завышенные цены на местную недвижимость, которые продавцы устанавливают, имея в виду будущее развитие страны. Однако аналитики считают, что к лету Черногорию ждет очередная волна спроса на недвижимость.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.