портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Франция и фракции

Роскошный дом во Франции – это… недорого. Если речь идет о покупке фракций. Французская система продажи долей собственности на недвижимость хотя еще и не заработала в полную силу, но уже набирает обороты. По примеру США, Испании, Португалии и Марокко компании стали использовать систему fractional freehold, при которой покупатель тратит намного меньше не только на покупку резиденции, но и на ее содержание и оплату налогов.
Этот тип владения недвижимостью широко распространен в Америке, его также называют «долевым владением» или «совместным пользованием». Система фракций подразумевает приобретение права собственности на жилье на определенную часть года. Это больше, чем приобретение права проводить несколько недель в доме: покупка фракции предусматривает, что каждый владелец получает в собственность как объект, так и землю (то есть становится собственником на правах freehold). Группа инвесторов одновременно владеет недвижимостью и использует ее в назначенное время, причем каждый оплачивает соответствующую часть расходов.
Владельцы вместе получают прибыль от прироста стоимости объекта, и иногда они распределяют между собой доход от сдачи жилья в аренду, в то время как оплата услуг, содержания и ремонтных работ как правило производится управляющей компанией, чьи услуги в свою очередь оплачиваются собственниками.

Вилла у Бискайского залива
Большинство схем совместного владения направлены на то, чтобы дать инвесторам возможность проводить отпуск в роскошных условиях в элитной резиденции (например, в горнолыжном шале класса люкс или на шикарной вилле на модном курорте), что они не в состоянии были бы себе позволить на условиях полного владения.
Через Интернет можно найти ряд предложений по продаже домов по системе фракций – это касается именно недвижимости класса люкс. Хотите владеть роскошным домом, но для этого не хватает средств? Всего за 72 500 евро можно стать владельцем шикарного загородного дома в департаменте Шаранта, недалеко от города Коньяк. За эти деньги владельцы получают право в течение двух недель трижды в год использовать резиденцию с двумя спальнями и наслаждаться роскошью.
Тони Тидсвелл из компании Harmony Ownership считает: «По системе фракций стоит покупать такое жилье, которое владелец не хочет использовать круглый год, или то, стоимость которого намного выше средней – в результате вы оказываетесь в выигрыше и наслаждаетесь отдыхом одновременно. Возможность проводить отпуск при долевом владении доминирует: как правило это роскошная покупка для души, когда собственник пользуется резиденцией по необходимости и не корит себя за то, что бессмысленно потратил деньги на полное владение».

Искушение Парижем
Диапазон стоимости фракций во Франции достаточно велик. За 229 000 евро можно купить дуплекс с тремя спальнями, строящийся на горнолыжном курорте Флэн в области Верхняя Савойя, на три месяца в год, тогда как всего за 35 000 евро предлагается месяц ежегодно в апартаментах с одной спальней в Ницце. Самый большой выбор фракций – в Париже, где по этой схеме продается огромное количество шикарных апартаментов. Они расположены в старинных зданиях в наиболее популярных 4-м, 6-м и 7-м округах, интерьеры варьируются от строгих традиционных до элегантных и современных. Но будьте начеку: не всегда в договоре четко указаны расходы и график использования: если условия не прописаны, вы рискуете получить не то, что ожидали, притом за большие деньги.
Те, кто предпочитает дома с историей, могут найти предложения по продаже традиционных апартаментов с двумя спальнями, с лепниной и деревянными балками, камином и антикварной мебелью в модном парижском районе Марэ. Фракции стоимостью 92 000 евро продаются по месяцам, и на один объект приходится 12 владельцев. Ежегодные расходы составляют 1100 евро, в них входят плата за коммунальные услуги, страховка, налоги, управление жильем и его содержание. В этом же районе компания Fractional Paris за 120 000 евро продает 1/12 часть владения апартаментами площадью 75 кв. м с двумя спальнями, террасой и собственным садом. Владельцы могут использовать эти апартаменты в течение месяца, дополнительные расходы составляют 1500 евро в год.
Наконец, есть предложения по продаже фракций на роскошные апартаменты в изысканных 6-м и 7-м округах. Ежегодно один месяц владения апартаментами недалеко от Эйфелевой башни, с тремя спальнями и двумя ванными, стоит 168 500 евро. В апартаментах установлено качественное оборудование, в том числе кондиционер, проведены высокоскоростной Интернет и кабельное телевидение, комнаты меблированы в стиле ар-деко. Это жилье – верх роскоши. Ежегодные расходы соответствуют уровню, составляя 3600 евро.

Домовладелец-акционер
Схема приобретения фракций отличается от покупки недвижимости в полное владение. У каждой компании свой подход, но принцип общий. При покупке фракций во Франции покупатель становится партнером компании – французского SCI (societe civile immobiliere – гражданского общества по операциям с недвижимостью) или американской LLC (limited liability company – компании с ограниченной ответственностью, работающей в основном с американцами по привычной им схеме). Юридически объектом владеет SCI или LLC, а каждый инвестор получает долю этой компании.
Какой из вариантов – SCI или LLC – выбрать, не так важно. Главное, что акции компании являются движимым имуществом, на которое, в отличие от недвижимости, распространяются законы родной страны владельца – поэтому, покупая часть французского дома в SCI, можно не думать о законе Франции о наследстве. Считается, что, когда дело доходит до перепродажи фракции, то есть доли во французском SCI, предложение может заинтересовать более широкий круг покупателей. Но, какой бы объект вы ни выбрали, пользуйтесь услугами независимого профессионального юриста, работающего с законодательством и налогообложением.

Осознанный выбор
Можно найти аргументы как за покупку фракций, так и против нее.
С одной стороны, вы владеете только частью недвижимости, но, как полноправный собственник, получаете доход от прироста капитала. То, что когда-то казалось недоступным, становится реальным, если цена делится между многими покупателями. Ежегодные расходы по содержанию и оплата счетов также распределяются между владельцами. Заботы о жилье лежат на управляющей компании – вы же просто наслаждаетесь временем, проведенным в доме с дизайнерскими интерьерами, удобствами класса люкс и услугами консьержа.
С другой стороны, все владельцы редко хотят продать объект в одно время – поэтому следует удостовериться, что договор позволяет передать фракцию новому собственнику. В США, где эта система особенно развита, фракции перепродаются по хорошим ценам, однако этот сегмент не столь развит во Франции, и продавец может столкнуться с проблемами. Чтобы успешно сдать в аренду или перепродать вашу долю, нужно, чтобы объект был особенно привлекательным – например, обладал великолепным видом, выдающейся архитектурой или отличным расположением. А чтобы чувствовать свое право собственности защищенным, следует проверить, насколько четко в документах прописаны права владельцев, в самых разных обстоятельствах.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость во Франции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.