портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Покупка вторичной недвижимости во Франции

Опубликовано:
Сделки купли-продажи недвижимости во Франции совершаются с обязательным участием французского нотариуса.
Процесс покупки недвижимости во Франции хорошо отлажен, но в случае приобретения вторичного жилья и особенно исторических объектов следует внимательно проверить техническое состояние и юридический статус объекта.
Нотариус
Во Франции иностранцы могут покупать, продавать и сдавать в аренду недвижимость без ограничений. Сделки купли-продажи недвижимости во Франции совершаются с обязательным участием французского нотариуса.

Нотариус – независимое лицо, он проверяет все документы, которые предоставляет продавец, объявляет в коммунне о продаже объекта, проверяет наличие наследников...
Его задача - предоставить покупателю полную и достоверную информацию. Через нотариуса производятся все платежи, он участвует в оформлении ипотечного кредита для покупателя.

Первоочередное право выбора нотариуса – у покупателя, в случае, когда у иностранцев нет своего нотариуса, прибегают к нотариусу продавца либо обращаются к нотариусу, имеющему опыт работы с иностранцами.

На сделку обязательно должен присутствовать лицензированный переводчик, зарегистрированный в местной торговой палате.

Иногда нотариус может выступать в роли агента недвижимости (если это входит в перечень его услуг). «Агентские» оплачиваются отдельно, в целом же на услуги по оформлении сделок с недвижимостью установлены общие для всех нотариусов тарифы (около 1% от стоимости сделки, или около 7% со всеми платежами, связанными с регистрацией права собственности при покупке жилья на вторичном рынке).

По закону услуги агента не должны превышать 4% от стоимости недвижимости и обычно включаются в объявленную цену.

Предварительный договор
После того как объект выбран, покупатель делает продавцу письменное предложение, стороны ведут торг и, когда договариваются об условиях, подписывают предварительное соглашение - compromis de vente.

Задаток в размере 10% от стоимости недвижимости вносится либо до подписания предварительного соглашения, либо после, но не позднее семи банковских дней с момента его подписания, затем compromis de vente заверяется у нотариуса.

В compromis de vente указываются характеристики объекта, цена, необходимость ипотечного кредита, а также размер задатка.

Когда задаток поступает на счет нотариуса, объект снимается с продажи. В течение семи дней покупатель может отказаться от сделки и полностью вернуть залог. При отказе от покупки более чем через неделю залог не возвращается.

Перед подписанием окончательного договора

Французские банки для открытия счета обычно требуют информацию о выбранном объекте, поэтому открыть счет и получить налоговый номер покупатель может только после подписания предварительного договора.

При покупке недвижимости на вторичном рынке нотариус и агент изучают объект, его физическое состояние и юридическую чистоту в течение 60 дней. Этот срок требуется для публичного объявления о продаже объекта - для того, чтобы возможные наследники успели предъявить права на жилье. Этого же времени обычно хватает на сбор всех справок и документов, за исключением ипотечного договора.

Проблемы могут быть связаны с незаконной перепланировкой (особенно в исторических зданиях), присоединением общих помещений или земельных участков, наличием ранее неизвестных собственников жилья, арендаторов, юридическими обременениями, формой собственности. Приобретая исторический объект – например, апартаменты в парижском здании «с историей», следует обратить внимание не только на возможные ограничения, касающиеся перепланировки, отделки и установки оборудования, но и на техническое состояние недвижимости. Может быть, для этого понадобится обратиться к специалисту.

Одновременно покупатель договаривается с банком об ипотечном кредите. В первом квартале 2011 г. ставки во французских банках находились на уровне 3-4,2% годовых.

Окончательный договор
Когда все проверки произведены, покупатель ознакомился с их результатами и договорился о банковском финансировании, он должен перевести на счет нотариуса деньги на уплату регистрационных налогов и, если ипотека или рассрочка не требуется, оставшуюся сумму за покупку объекта.

В офисе нотариуса стороны подписывают окончательный договор купли-продажи - acte de vente. В нем указываются данные сторон, адрес и характеристики объекта, наличие мебели и оборудования, условия и сроки платежей (если покупатель приобретает жилье в рассрочку). Если привлекается банковское финансирование, то кредитный договор становится частью договора купли-продажи.

Покупатель получает ключи, после чего остаток суммы переходит со счета нотариуса на счет продавца.

Нотариус платит налоги, связанные с передачей права собственности, регистрирует сделку в Палате регистрации земельной собственности - Bureau de Conservation des Hypotheques. В качестве дополнительной услуги нотариус может проконтролировать страхование объекта. Страховка, однако, не является обязательным условием владения недвижимостью.

В Палате регистрации земельной собственности нотариус получает свидетельство права на собственность - titre de propriete. Оно хранится в архиве нотариуса, а новый владелец получает заверенную копию.

Ирина Филатова

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость во Франции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: