портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Сезон скидок

Давать прогнозы развития ситуации в Испании – дело почти неблагодарное: сообщения СМИ зачастую противоречивы, а правительство и вовсе отрицает наличие кризиса в стране и говорит лишь об «упорядочивании» после бурного подъема последних лет. Очевидно, что в ближайшие несколько лет недвижимость вряд ли будет стремительно расти в цене. Однако благодаря нынешнему положению дел испанское солнце, море и, что немаловажно, инфраструктура для отдыха становятся все более доступными.
Удивительно, что кризис на рынке недвижимости застал Испанию врасплох, ведь на протяжении нескольких лет многие события в экономике предвещали его наступление. Сложно определить, что именно стало первопричиной, однако корни следует искать еще а 1999 г., когда введение на территории страны единой европейской валюты вызвало ощутимый рост цен при сохранении прежнего уровня заработной платы.
Стала расти инфляция, и в то же время экономика Испании с каждым годом попадала во все большую зависимость от строительной индустрии. Наблюдалось стремительное увеличение цен на недвижимость, во многом вызванное спекуляциями на рынке и удорожанием земли под строительство, за ним последовал ряд коррупционных скандалов, затронувших самые фешенебельные курорты. Эти события совпали с ипотечным кризисом в Америке, международным финансовым кризисом, охватившим почти все европейские страны, ростом цен на нефть, увеличением процентных ставок, ростом задолженностей по ипотечным выплатам. Можно сказать, что Испании не повезло: внешние и внутренние экономические факторы наложились друг на друга и образовали клубок противоречий, что вылилось в сегодняшний кризис, центром которого стал рынок недвижимости.

Снежный ком
Испанская строительная индустрия, несмотря на всю свою мощь, оказалась чрезвычайно уязвимой по вполне объяснимым причинам. В течение последних нескольких лет Испания активно наращивала парк жилой недвижимости, в результате предложение превысило спрос – при этом цены продолжали постоянно расти, достигнув максимального уровня к началу 2007 г. В то же время на международном рынке появились новые страны-игроки, предложившие курортную недвижимость по гораздо более низким ценам. Волна потенциальных покупателей хлынула не в Испанию, а в Болгарию, Черногорию, Турцию, девелоперы же почувствовали необходимость проводить больше маркетинговых кампаний, направленных на поиск клиентов.
К этому следует добавить и беспрецедентный рост ставки Euribor (Европейской межбанковской ставки предложения, на базе которой рассчитывается большая часть ипотечных кредитов Испании), которая летом 2008 г. достигла 5,4% – рекордного уровня за всю историю своего существования с 1999 г. Это свидетельствует о том, что европейская банковская система предвидит дефицит наличных средств и удорожание денег. Для среднего владельца недвижимости, выплачивающего кредит, такое повышение процента означает дополнительные 913 евро в год на каждые 150 000 евро.
По прогнозу одного из крупнейших банков Испании, Euribor в этом году может вырасти до 6%, в результате чего 2% испанских семей не смогут осуществлять ипотечные выплаты (на которые по данным на декабрь 2007 г. идет 46,2% среднего семейного бюджета). В этой ситуации банки значительно (на 13,8% по сравнению с прошлым годом) сократили выдачу кредитов на покупку недвижимости и сконцентрировались на решении основной задачи: реструктуризации уже выданных ссуд, для того чтобы избежать ареста уже профинансированной недвижимости. Такая ситуация на кредитном рынке негативно сказалось на спросе на испанскую недвижимость – как внутреннем, как и внешнем.
В результате число покупателей и общий объем продаж испанского жилья во всех регионах страны вновь сократились, и темпы развития национальной экономики, напрямую зависящей от рынка недвижимости, заметно снизились. Так, во II квартале этого года рост экономики составил менее 0,3% в абсолютном измерении, что соответствует более чем сдержанным показателям – менее 1,5% годовых. Такие данные были представлены аналитическим департаментом одного из крупнейших испанских банков – BBVA.
Проблемы коснулись всех сторон макроэкономики: деятельности компаний, потребления и трудоустройства. Так, уровень промышленного производства в мае оказался значительно ниже, чем ожидалось, спад в этой сфере составил 5,5%. Также сохраняется тенденция к уменьшению объемов продаж наиболее крупных компаний: например, внутренний объем продаж уменьшился в мае 2008 г. на 6,2%, хотя количество поставок за рубеж даже немного возросло – на 4,4%.
Из-за снижения экономической активности семейные сбережения практически не растут: за I квартал 2008 г. этот показатель в среднем составил всего 2,6% от доходов семьи. Рост цен на большинство товаров первой необходимости, повышение тарифов на оплату электроэнергии и воду – все это привело к росту ежемесячных трат на 6,1%. Испанцам не хватает их сбережений, поэтому растет потребность во внешнем финансировании.
В 2007 г. впервые за последние пять лет начала расти безработица. Ее уровень составил в I квартале 2008 г. 9,6%; при этом, по словам министра труда и иммиграции Испании Селестино Корбачо, в 2009 г. данный показатель достигнет 11%. Очевидно, что уменьшение числа рабочих мест вызвано прежде всего кризисной ситуацией в сфере строительства; наряду с испанцами при этом пострадали и многие работавшие на стройках иммигранты.

Цены: ниже, ниже, ниже
Таким образом, испанский кризис заставляет власти страны и игроков на национальном рынке заняться переоценкой перспектив Испании на ближайшее десятилетие – не стоит ожидать полной стабилизации ситуации всего за несколько лет. Инвесторам, настроенным в первую очередь на покупку недвижимости с целью ее последующей перепродажи, вряд ли следует вкладывать средства в Испанию. В то же время те, кто хотел бы приобрести дом для отдыха на известнейших курортах, сейчас могут воспользоваться беспрецедентными возможностями получить хорошую скидку и заключить сделку, на которую пару лет назад сложно было рассчитывать.
Так, по мнению одного из директоров группы Colonial, тенденция развития экономических показателей такова, что в ближайшие 2–3 года цены на недвижимость упадут в среднем на 25–30%. Сегодня на рынке довольно много иностранных компаний, которые хотели бы выбрать оптимальный момент для выгодной сделки, хотя большинство из них пока занимает позицию наблюдателей. В целом в Испании заметно снизился общий объем продаж жилых объектов, причем 70% всех сделок приходится на четыре основных региона: Андалусию, Валенсию, Мадрид и Каталонию, однако и в этих провинциях рынок недвижимости переживает заметный спад.
Согласно докладу консалтинговой компании Aguirre Newman, в 2008 г. уменьшение стоимости жилья затронет все муниципалитеты Коста-дель-Соль – самого популярного побережья, причем в некоторых районах оно превысит 10%. Значительно сократится и предложение нового жилья, так как средний срок реализации целого комплекса сейчас составляет 55 месяцев. В связи этим на продажу сегодня выставлено только 45% всех новых апартаментов, готовых к заселению, и 37% домов (что, однако, на 20% больше, чем в прошлом году).

Спокойствие, только спокойствие
Из сложившейся ситуации компании-девелоперы выходят по-разному: кто-то резко сокращает свою активность, кто-то, чтобы стимулировать спрос, идет на снижение цен. Например, в районах Михас-Коста и Сотогранде новые апартаменты подешевели более чем на 12%. При этом ситуация на вторичном рынке частных домов Сотогранде является более стабильной, благодаря повышенному интересу к испанским виллам в этом районе со стороны иностранных покупателей. В одном из муниципалитетов Коста-дель-Соль – городе Фуэнхирола и его окрестностях – отмечается небольшой рост стоимости недвижимости – 4,5% за период с марта 2007 г. по март 2008 г. В целом же по побережью ожидается некоторое оживление интереса и испанцев, и иностранцев к недвижимости благодаря заметному снижению цен.
Президент Федерации строителей и резидентского туризма Андалусии Рикардо Арранз замечает, что кризис на побережье ощущается уже в течение трех лет, причем во многом такой ситуации способствовали нашумевшие операции по борьбе с коррупцией, что, вкупе с финансовым кризисом, породило одну из самых сложных ситуаций на рынке жилья в автономном сообществе за всю его историю.
В принципе, ситуация, характерная для Коста-дель-Соль, в той или иной степени повторяется в большинстве прибрежных регионов Испании: в Каталонии, Аликанте, Мурсии. Что же касается, например, Канарских островов, то, по данным одной из ведущих оценочных компаний Valmesa, здесь наблюдается определенный баланс спроса и предложения благодаря увеличению числа иностранцев, стремящихся приобрести объекты как для постоянного проживания, так и для сдачи их в аренду. А вот в столице острова Гран-Канария, городе Лас-Пальмас, ставку сделали на строительство эксклюзивных, роскошных комплексов, благодаря чему можно говорить даже о росте покупательской активности на этом рынке. Аналогичная ситуация наблюдается и в курортных зонах Балеарских островов, где отмечается повышенный спрос на резиденции класса люкс среди покупателей из Великобритании и Германии.
Подводя итог, можно утверждать, что в ближайшие несколько лет для рынка недвижимости Испании будут характерны падение цен на объекты среднего ценового сегмента как на первичном, так и на вторичном рынке и некоторый рост стоимости эксклюзивных резиденций класса люкс. Реструктуризация экономики страны в итоге приведет к постепенной стабилизации всех отраслей, включая рынок недвижимости, однако едва ли можно ожидать повторения пережитого бума. В сегодняшней ситуации больше всех теряют застройщики и инвесторы, которые рассчитывали на быстрый рост стоимости объектов, как в годы искусственно подогреваемого ажиотажа, и, безусловно, выигрывают покупатели, стремящиеся приобрести дом для собственного отдыха.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.