портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Болгария — выбор непрост

На рынок недвижимости Болгарии больше повлияла теплая зима – из-за нее замедлился рост цен на объекты на горнолыжных курортах, – чем мировой кризис, связанный с кредитованием в США. Ситуацией пользуются в первую очередь инвесторы из бывших советских республик: 80% сделок сейчас приходится именно на них. Словно наверстывая упущенное, к болгарскому морю потянулся средний класс, и девелоперам остается только понять, что именно будет востребовано русскими.
На рынке доступной курортной недвижимости Болгария занимает уверенные позиции. Сейчас к жилью в этой стране присматриваются представители российского среднего класса, которые ищут, куда можно вложить небольшие сбережения, ведь за 40 000–60 000 евро в России сложно что-то приобрести. На смену состоятельным покупателям из Восточной Европы, покупавшим самые дорогие и роскошные объекты, приходит поток людей, интересующихся покупкой небольших апартаментов для собственного отдыха на море и сдачи жилья в аренду, и лишь в исключительных случаях – с целью получения прибыли от перепродажи.

«Дом в Европе»? Легко!
«Дом в Европе» для россиян все чаще означает «дом в Болгарии» – этому способствует и не только многочисленная реклама, но и состояние болгарского рынка. С одной стороны, недвижимость дорожает буквально на глазах, а с другой – обеспечивает выгодные капиталовложения. Да и покупка апартаментов для личного отдыха выглядит очень привлекательно. Болгарское черноморское побережье остается европейским хитом, и довольно обширное предложение в этом секторе все не превышает спроса.
По разным оценкам, за 2007 г. цены в стране выросли в среднем на 25–35%. Опасения, что болгарский рынок окажется мыльным пузырем, не оправдались, но предложения сейчас стали четко делиться на объекты эконом-класса за 40 000–90 000 евро (то есть 650–1200 евро за 1 кв. м), пользующиеся особенным спросом, и более дорогие дома на первой линии, с панорамными морскими видами, богатой инфраструктурой и разнообразными услугами – здесь цена составляет уже 2000–3000 евро за 1 кв. м. Продавцы, продающие курортную недвижимость средней ценовой категории, испытывают трудности, но продолжают держать цены, компенсируя их включенной меблировкой или полным оборудованием объектов.

Север vs Юга
Побережье Болгарии условно можно разделить на северное и южное. Южное Черноморье – это район от турецкой границы до Бургаса, в том числе курорт Солнечный Берег. Северное Черноморье начинается от окрестностей Солнечного Берега – Варны и заканчивается у румынской границы.
Практически на всем побережье ведется интенсивное строительство, но, учитывая транспортную доступность, наиболее интересными можно считать следующие города и курортные районы: Балчик, Каварна, Бяла – Обзор, Солнечный Берег – Елените – Несебыр и Созополь.
Южное побережье Черного моря от турецкой границы до Солнечного берега отличается более теплым климатом: высокий сезон здесь длится на месяц дольше, да и море как правило на 2–4°C теплее, а пляжи шире и имеют протяженность до 9 км.
Солнечный Берег – наиболее дорогой курорт: цены здесь достигают 3000 евро за 1 кв. м. Тем, кто ищет более доступное жилье, но рассчитывает на курорт с широким выбором развлечений и ресторанов, подойдут районы южнее – Бургас, Созополь, Приморско или Китен со средними ценами около 900–1500 евро за 1 кв. м, при этом определяющими факторами являются удаленность от пляжа и вид на море. Покупатели, интересующиеся жильем у моря в спокойном городке, где можно жить в течение всего года, предпочтут Черноморец, Дюни, Царево, Ахтополь, Синеморец и их окрестности – недвижимость здесь продается по 650–1000 евро за 1 кв. м.
Северное побережье раньше было известно в основном курортами Золотые Пески и Албена, где в настоящее время объем нового строительства невелик и преобладает вторичный рынок, на котором цены достигают 3000 евро за 1 кв. м. В последнее время строительство ведется в основном между Солнечным Берегом и Варной, а также к северу от Албены. Особенно активно действуют девелоперы в районах от Бялы до Варны и от Албены до Каварны: за два года количество строящихся здесь объектов увеличилось в четыре раза, а благодаря разнообразию предложений разброс цен очень велик – от 800 до 2000 евро за 1 кв. м. На престижность и стоимость объектов в значительной степени влияют новые проекты гольф-полей.
Любителям комфорта и развлечений на северном побережье лучше остановить свой выбор на районе между Варной и Албеной. Севернее Албены и между Солнечным Берегом и Варной недостаточно развита туристическая инфраструктура, поэтому отдых там можно назвать относительно спокойным.
Большинство российских покупателей недвижимости на болгарских побережьях не планируют извлекать доход из своей собственности, но тем, кто планирует выгодно вложить средства, следует обращать внимание в первую очередь на качество и расположение конкретных комплексов и объектов, так как это ведущие факторы, влияющие на размер прибыли.
Англичане часто считают, что чем дешевле объект, тем более выгодными будут инвестиции, но в Болгарии эта схема не работает. С увеличением интереса русских к болгарской недвижимости спрос на просторные добротные резиденции растет и стабильно превышает предложение, поэтому появляются компании, которые ориентируются исключительно на покупателей с высоким уровнем возможностей.

Азбука отдыха
Чтобы выделить основные аспекты, на которые покупателю следует обращать внимание при выборе объекта, постараемся представить себе нормальный отдых на болгарских побережьях. Это в первую очередь море и купание; во-вторых, бассейн, теннис, боулинг, ресторан, спа, аквапарк; в-третьих, возможность посещения различного рода достопримечательностей. Недвижимость, которую выбирает инвестор, должна соответствовать этим требованиям.
Если покупатель ограничен суммой в 60 000 евро, единственным критерием выбора будет, бесспорно, цена. Но при наличии большего бюджета возможность выбора расширяется, а шансы допустить просчет растут. Из-за нехватки опыта и неверно расставленных приоритетов инвесторы обычно совершают две главные ошибки. Первая из них – к выбору курортной недвижимости подходят с критериями, по которым оценивается основное жилье, а вторая – выбор производится без выезда на место, на основе рекламных обещаний, которые часто не соответствуют действительности.
Поэтому следует своими глазами увидеть объект покупки и оценить его по ряду критериев.
1. Пляж: есть ли он вообще, и есть ли к нему доступ. Пляжем может называться и широкая полоса песка с плавным заходом и чистой водой, и маленькая каменистая бухточка, и два метра песка с горой водорослей. При этом легкая прогулка от дома до пляжа в течение 2–7 мин. пешком по тротуару не идет ни в какое сравнение с получасовым путешествием в пыли по буеракам или поездкой транспортом. Нет пляжа – нет отдыха.
2. Окружающая природа – важнейшая составляющая отдыха. Из ваших окон может быть виден лес на склоне холма, а может быть болото с комарами, и от этого зависит, будут ли приезжающие пить чай на террасе, вдыхая аромат хвойного леса, или гонять комаров и дышать болотом. Те, кто не испытал на собственном опыте, даже не представляют, насколько это важно! По картинке же понять этого нельзя.
3. Инфраструктура комплекса, которая зависит от качества проекта. Значительная часть того, что продается в Болгарии, не имеет вообще никакой инфраструктуры, кроме бассейна у самого подъезда. Инфраструктура требует территории, а ведь именно на ней экономит большинство застройщиков, стараясь получить максимум жилых метров с каждого метра земли. Кроме того, инфраструктура, заявленная в начале проекта, и реальная – две разные вещи: часто создание спа-центра и других заманчивых удобств остается только на бумаге.
4. Транспорт и коммуникации обеспечивают курортникам комфортное существование, без которого отдых трудно будет считать состоявшимся.
Эти четыре важнейших критерия определяют саму возможность отдыха в принципе. Если их не учесть, то покупка становится бессмысленной. А вот отделка дома – это вопрос вкуса: кто-то хочет полный люкс, а кому-то достаточно соответствия разумным требованиям, так как он проводит там немного времени утром и пару часов вечером. Мебель – также второстепенный вопрос: комплект подешевле стоит до 5000 евро, подороже – 15 000 евро. Выбор мебели и бытовой техники в Болгарии, в том числе и на побережье, достаточно велик.
Принимать решение о покупке, опираясь на сведения из Интернета и рекламных буклетов, опрометчиво, так как в них часто неправильно расставлены приоритеты: дизайн интерьера не заменит отсутствия пляжа и инфраструктуры.

Роскошь есть!
Конечно, в Болгарии немало комплексов, удовлетворяющих всем требованиям – как основным, так и второстепенным.
На скалистом берегу моря, близ Каварны – исторического, но и весьма современного городка неподалеку от Варны, – началось строительство престижного морского курорта July Morning. В северной части побережья едва ли найдутся еще проекты, на территории которых запрещено ездить на автомобиле (обитатели будут передвигаться на удобных гольф-карах), а студии и апартаменты с одной и двумя спальнями в малоэтажных корпусах соседствуют c особняками. Курорт July Morning задуман как круглогодичное место отдыха и обладает соответствующей богатой инфраструктурой. Все объекты будут полностью меблированы и могут быть немедленно сданы в аренду. Окончание строительства 1-й фазы – июнь 2010 г., стоимость жилья – от 1200 до 1500 евро за 1 кв. м.
Villa Romana – уникальный проект в Елените, где горы с сосновыми лесами подходят к теплому южному морю, в 35 км от аэропорта Бургас и 5 км от Солнечного Берега, представляет собой поселок загородных домов. Виллы находятся в 6 мин. пешком от великолепного километрового песчаного пляжа Елените и являются частью клубного курорта Royal Club Victoria, работающего по системе «все включено» и занимающего 800 га. К услугам жильцов – аквапарк, боулинг, многочисленные бассейны, серфинг-клуб, спа, пристань, электромобили и многое другое. К тому же здесь начато строительство гольф-поля на 18 лунок. Предлагаются двухэтажные виллы на 1–4 собственников по цене 1500–1800 евро за 1 кв. м. Полная готовность всех вилл намечается на лето 2009 г.
Уже построенный курорт Fort Noks Grand Resort состоит из четырех комплексов от компании Fort Noks и находится между Солнечным Берегом (5 мин. на машине) и Елените, в местности с прекрасными пляжами, у подножья Балканских гор. Курорту есть чем гордиться: первая линия от моря, морские виды, лучшая на побережье инфраструктура, включающая в том числе парки и спортивные площадки... Предлагаются апартаменты от 800 до 2500 евро за 1 кв. м. Налажена система общественного транспорта и такси.
Фешенебельный курортный комплекс Santa Marina в 34 км от аэропорта Бургаса расположен на холме в сосновом лесу. Находящийся недалеко от старинного города Созополь, он состоит из 3–4-этажных домиков на несколько апартаментов стоимостью 1600–2500 евро за 1 кв. м, отделка включена в стоимость. Общая зона застройки, вместе с автостоянками, бассейнами, ресторанами, детским центром и зелеными насаждениями, составляет 2 га. Большая часть комплекса уже функционирует с 2006 г.
Если вы ищете в Болгарии роскошь, то комплекс Emerald – для вас, аналогов ему в стране нет. Emerald был открыт в июне 2007 г. в живописном месте, на первой линии, с великолепным песчаным пляжем, и занимает в общей сложности 5,6 Га. Здесь фантастическая инфраструктура и широкий выбор услуг, в том числе входящих в стоимость. Цена соответствует уровню жилья – от 2200 евро за 1 кв. м – и включает полную меблировку и оборудование.

Русские задают тон
Все чаще русские инвесторы сами запускают крупные проекты. Например, в Поморие, непосредственно на пляжной полосе, начинается строительство комплекса Rich Daddy Beach Resort & Spa с площадью 9300 кв. м, в который фирма с русским капиталом Goodwin Ltd. инвестирует более 16 млн евро. Здесь будет построено 189 апартаментов с панорамным видом на Бургасский залив. Кроме того, комплекс будет включать пятизвездочный отель с внутренним и внешним бассейнами, парк и спа-центр.
В прессе сейчас появились статьи о Болгарии, общий смысл которых – «Поступай как русские». Недвижимость попадает в поле зрения россиян, причем не только миллиардеров, покупающих недвижимость в Лондоне, но и нового среднего класса. Предъявляемые требования стали оказывать большое влияние на качество строительства и в Болгарии – как правило россияне могут себе позволить качественные объекты, ведь даже самый дорогой дом на болгарском побережье будет стоить впятеро дешевле, чем аналогичный

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Болгарии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.