портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Сделка по-черногорски

Строительство и продажа жилья в Черногории идут полным ходом: благодаря россиянам, основным покупателям местной курортной недвижимости, спрос на нее не прекращает расти. Ажиотаж на рынке провоцирует появление недобросовестных девелоперов и агентов. Чтобы противостоять им, покупатель в Черногории – впрочем, как и в любой стране мира – должен тщательно выбирать партнеров и уделять максимум внимания формальностям при оформлении сделки.
Близость моря и гор, хорошая экология, доброжелательность местного населения не могут не вдохновить на покупку жилья в гостеприимной Черногории. Жители страны, в свою очередь, рады предложить недвижимость иностранцам: на каждом углу потенциального инвестора встречают агенты, газеты пестрят объявлениями о продаже домов и апартаментов… К сожалению, результат может разочаровать покупателя, если тот не уделит должного внимания каждому этапу процесса покупки, начиная с выбора компании, участка и дома и заканчивая контактами с местной полицией с целью обезопасить себя от мошенничества.

Налетай, торопись!
В данный момент Черногория переживает период грандиозного строительства на побережье. За год количество строящихся жилых объектов увеличилось в два раза. Появляются новые многоэтажные дома, что прежде было не характерно для страны, и реконструируются старые. Купить здесь можно все. Разброс цен беспрецедентен. На первичном рынке предлагается множество апартаментов – от находящихся на нулевом цикле до практически готовых к сдаче. Вам попытаются их продать при первом же визите на пляж и предложат специальный тур по строящимся объектам по цене около 100 евро. Но, конечно, лучшим вариантом будет обратиться в агентство или найти застройщика напрямую, потому что в пляжном варианте цены могут оказаться завышены вдвое.
В Черногории масса печатных изданий, рекламирующих недвижимость с указанием цен, но, чтобы определить ее реальную стоимость, лучше пролистать газету бесплатных объявлений. Правда, рассматривать их лучше в ознакомительных целях, так как обозначенные характеристики объекта могут быть далеки от реальности: вы проедете 20 км от места, указанного в объявлении, и увидите некий дом, находящийся слишком далеко, чтобы можно было подъехать к самой двери, и на ваш вопрос: «Бывает ли снег?» – хозяин честно ответит: «Как вам захочется: иногда бывает – иногда нет…».
Вступив в переговоры с застройщиком, не удивляйтесь, если предприимчивый делец в сумерках отвезет вас на пустырь и при свете зажигалки будет показывать размноженный на ксероксе план застройки, советуя обратить особенное внимание на встроенную технику. Дивный вид на море, которого вообще-то не видно, потому что уже стемнело, должен будет, по мнению продавца, поразить ваше воображение. Однако и в этом случае покупатель не потеряет время даром, потому что узнает минимальную цену апартаментов. Девелопер как правило обещает, что проект будет закончен гарантированно через год, но эти гарантии ничем не подтверждаются, так как остановить строительство в Черногории еще проще, чем начать. Поэтому, чтобы быть спокойным за вложенные средства, лучше не ввязываться в подобные авантюры.
О покупке стоит задуматься, если вам понравился дом, у которого уже возведен хотя бы первый этаж. Для ее совершения в суде вносится залог и подписывается договор, в котором оговариваются сроки строительства и штрафные санкции, применяемые в случае несоблюдения условий. Первоначальный взнос как правило не превышает 10% от стоимости объекта. Если вы откажетесь от покупки, то этот залог не возвращается. Если застройщик не выполняет своих обязательств, дело передается в суд, после чего разбирательство может тянуться вечно.
«Чтобы защитить себя от мошенников и недобросовесных риэлторов, советую обращаться к крупным риэлторским компаниям, или еще лучше – напрямую к девелоперам, – говорит Иван Барада, старший менеджер компании SAGIO Residence. – Девелоперские компании ознакомят вас со всеми документами, покажут макет объекта и ответят честно на все вопросы. Профессионалы понимают, что значит слово «репутация», и знают, что плохие слухи распространяются в десять раз быстрее хороших. Этим они отличаются от некоторых риэлторов и свободных агентов, которые обещают все, что просит клиент, хотя это может быть за гранью реальности».

Доверяй, но проверяй
Одна из основных проблем, связанных с недвижимостью в Черногории, – это нелегальное строительство. К этому можно также прибавить конфликты между владельцами земли (если их несколько), которые могут привести к долгострою. Чем раньше покупатель оплачивает полную стоимость дома или апартаментов, тем ниже цена и выше риск. Он связан еще и с тем, что четкие правила и нормы строительства в Черногории пока еще не определены окончательно. Поэтому, что будет дальше со строящейся недвижимостью, имеющей те или иные проблемы с документами, пока неизвестно, так как четкие законодательные акты еще не вступили в силу.
Как правило новые апартаменты сдаются под ключ со стандартной планировкой и типовой отделкой, включающей покраску стен, ламинат или плитку на полу, сантехнику и кухонную плиту. Договорившись с застройщиком, можно получить и «голые стены», однако экономия при этом будет невелика – примерно 1000 евро, при том что скромный ремонт апартаментов с двумя комнатами обходится в 5000 евро.
Процедура оформления права собственности традиционна. После подписания договора и выплаты денег вы получаете набор документов, платите налоги и ждете выдачи так называемого «листа непокретности» (свидетельства о собственности), окончательно подтверждающего ваше право на недвижимость. Если вы успели обзавестись полезными знакомствами, эти бумаги можно получить за 2–3 дня. В противном случае ожидание затянется на год. Без «листа непокретности» человек не может получить вид на жительство и вынужден раз в месяц пересекать границу. Эти постоянные путешествия, которые обычно совершаются в Боснию, а в последнего времени еще и в Сербию, надоедают довольно быстро. Поэтому очень привлекательными выглядят обещания некоторых агентств оформить вид на жительство сразу после получения покупателем ключей, но эти условия обязательно должны быть отражены в контракте.
Если же вы выбираете рынок вторичного жилья, обратите внимание на некоторые детали, которые могут сыграть в дальнейшем весьма важную роль. Выбирая объект, желательно обратиться за помощью к независимому эксперту из России, который хорошо знаком с особенностями черногорского строительства. Обязательно нужно проверить количество владельцев – для этого следует подать официальный запрос в суд. Если вы изначально работаете с адвокатом или юридической компанией, специалисты самостоятельно проведут проверку и подготовят пакет документов, цена которого составит 500–1500 евро.

Покупка по-черногорски
Следует учесть, что черногорцы любят торговаться. Начальную цену можно снизить на 20–30%, а если деньги с собой, то и на все 40%. Когда переговоры ведутся напрямую с частными лицами, задаток варьируется от 5 до 25% от стоимости жилья.
Надолго затягивать процесс покупки не следует. Деньги как правило передаются из рук в руки, иногда на заднем сиденье машины непосредственно перед оформлением документов, а чаще в адвокатской конторе. После этого в суде подписывается договор между продавцом и покупателем. Рекомендуется сразу же после покупки заплатить налог, которой с 2008 г. составляет 3% от стоимости объекта. Если в течение года налог не будет оплачен, недвижимость возвращается к предыдущему владельцу.
Иностранные физические лица не могут купить землю в Черногории, поэтому, чтобы приобрести дом с участком, регистрируется юридическое лицо. Если покупатель готовит документы самостоятельно, то расходы составят около 200 евро (таков размер государственной пошлины). Если предпочитает воспользоваться услугами адвоката, то регистрация компании обойдется в 700–800 евро. Частное лицо может взять землю в аренду на 100 лет – в будущем же, согласно закону о владении землей частными лицами, который находится на рассмотрении властей, ситуация, возможно, изменится, что приведет к росту спроса на местную недвижимость.
Обязательно нужно выяснить, насколько высокой может быть строящаяся собственником вилла в интересующем районе. На территории, на которую еще не утвержден план застройки, можно рассчитывать на сколь угодно высокое здание. На земле, для которой уже существует план развития, пределом как правило являются два этажа, и на третий должно быть выдано разрешение. Большинство владельцев говорит о возможности достройки, но на самом деле она может быть запрещена, и, обещая вам, что когда вы построите третий этаж, то увидите море, продавцы откровенно блефуют. Очень сильно влияет на стоимость наличие подключенной воды и электричества, так как на согласования и подключение может уйти вся жизнь. Быстрее это делается опять же при наличии полезных знакомств. Нужно также учесть, что в Черногории есть коммунальная полиция, которая может отключить коммуникации по первому требованию соседей, если вы чем-то им помешаете.
«Что касается покупки земли и регистрации ее на юрлицо, тут не все так просто, как кажется, добавляет Иван Барада. – Если раньше государство не занималось этой проблемой, то сейчас чиновники очень активно избавляются от фиктивных компаний, так что тем, кто не собирается заниматься бизнесом в Черногории, не следует покупать землю! Удовольствие от собственного дома по собственному проекту, может быстро превратиться в головные боли и долгострой».
Так что будьте предельно внимательны при покупке недвижимости в Черногории. В зависимости от того, на какой бюджет вы рассчитываете, можно приобрести виллу на пляже или маленький кусочек земли в горах – но и в том, и другом случае вы столкнетесь с одинаковыми проблемами, решение которых может занять многие годы. Недаром в Черногории так много долгожителей…

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.