портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

В плену у времени

Решив приобрести недвижимость на стадии строительства, инвестор зачастую становится заложником девелопера. Чтобы минимизировать риски и не оказаться в проигрыше, покупателю следует внимательно отнестись к договору, который подписывается при заключении сделки, и помнить, что сдача объектов после намеченного срока – не редкость практически в любой стране.
В странах – фаворитах мирового рынка недвижимости инвесторы чаще всего отдают предпочтение новым объектам, отказываясь от приобретения домов на вторичном рынке. Плюсы покупки на стадии проектирования или строительства налицо. Во-первых, покупатель будет первым, кто живет в этом доме или апартаментах, и у него есть возможность выполнить отделочные работы согласно своему вкусу. Во-вторых, современные строительные технологии и планировка не оставляют старым зданиям шансов – новостройки обеспечивают намного более высокое качество жизни. Кроме того, на молодых рынках объем предложения в секторе новостроек значительно выше, чем на рынке перепродаж. Наконец, у инвестора вкладывающегося в проект на ранней стадии, есть возможность заработать на разнице в стоимости объекта на стадии строительства и после сдачи в эксплуатацию.
Это всего лишь малая часть аргументов в пользу покупки новых домов, особенно на стадии строительства. Основная проблема заключается в том, что девелоперы сегодня все чаще переносят сроки сдачи объектов, а покупатели в ответ один за другим строчат иски о возмещении ущерба и зачастую требуют расторжения договоров на том основании, что передача недвижимости произошла позже намеченной даты.

Вопрос времени
В странах и регионах, где строительство имеет массовый характер, проекты как правило ведутся с отставанием от графика. Основная причина – дефицит рабочей силы и строительных материалов. В таких регионах к объявленным датам завершения проектов надо относиться с определенной долей сомнения и быть готовым к тому, что въезд в новое жилье произойдет с большой задержкой.
Как следует себя вести в подобной ситуации? Начнем с того, что отправной точкой для возможных действий всегда является договор. Вы по-прежнему уверены в том, что в вашем документе указана подлинная дата сдачи объекта? Многие покупатели удивляются, когда узнают, что зачастую она просто отсутствует. Но в чем причина? К сожалению, обычно это означает, что продавец изначально исходит из того, что дата окончания строительства, прозвучавшая при обсуждении, не имеет ничего общего с реальностью.
Впрочем, если сроки все-таки прописаны в договоре, то насколько они соответствуют действительности? Иными словами, не начнет ли объект «лихорадить» на завершающем этапе? Что толку отсчитывать какие-то мифические 24 месяца от начала строительства, когда только на то, чтобы его начать, ушло пять лет!
Как правило в договорах, которые заключаются при большинстве сделок, указывается сначала дата сдачи объекта, а следом – запас от трех до шести месяцев на случай непредвиденных обстоятельств. Остается только догадываться, почему девелопер не назвал реальной даты завершения строительства, а вместо этого указал неверные сроки и сам же их пролонгировал.
Наконец, нужно выяснить, предусмотрены ли штрафные санкции на случай нарушения сторонами взятых обязательств. Полагается ли покупателю компенсация, если застройщик не смог завершить проект минута в минуту, как обещал? Имеет ли покупатель право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Важно поручить юристу экспертизу контракта и дополнительных документов по каждой конкретной покупке. Оформление сделки на новый объект предполагает, в дополнение к стандартному набору, изучение дополнительных обстоятельств (например, является ли продавец владельцем земельного участка, и т. д.).

Возможности и последствия
Сегодня застройщики часто поднимают тему задержек, которые происходят из-за форс-мажорных обстоятельств. Если развивать их доводы, то заказчик вообще не имеет права расторгнуть договор и требовать компенсации.
Случается, однако, и так, что необязательность девелопера играет на руку клиенту: он может приобрести жилье по цене, значительно уступающей итоговой стоимости: если цена на объект непрерывно растет, то чем дольше строится объект, тем большую выгоду получает покупатель. Однако если покупка зарубежной недвижимости была совершена по ипотеке под залог дома в России, в котором живет продавец, и в расчете на погашение кредита деньгами, полученными от сдачи нового жилья в аренду, задержка в сроках сдачи объекта может привести к серьезным последствиям.
Как правило девелопер ставит заказчика перед фактом, сообщая, что дата завершения строительства переносится, и предлагает «компенсационный пакет», например в виде бесплатной меблировки. Однако это может стать не самым лучшим вариантом, поэтому обязательно следует проконсультироваться с юристом в отношении последствий.
Впрочем, покупка объекта на стадии строительства не такое уж хлопотное или рискованное дело. Главное – чтобы покупатель и юрист не забыли о мерах предосторожности. Для начала следует задать вопрос: что произойдет в случае, если по той или иной причине объект не будет передан покупателю в указанный срок в готовом виде?

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

08 декабря, четверг в 16:00
Презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов на Сардинии 8 декабря 2016 года состоится презентация итальянской Компании Immobilservice и ее проектов в Сардинии и Тоскане. Презентация состоится в отеле Lotte Hotel по адресу: Новинский бульвар, д. 8, стр. 2, зал «Сапфир». Время проведения: с 16:00 до 20:00.
14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.