портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Черногорские качели

В последние годы на черногорском рынке недвижимости спрос, цены и качество проектов постоянно росли. Сейчас, в условиях стагнации, долгосрочные прогнозы экспертов оптимистичны, а краткосрочные – противоречивы.
Достаточно беглого взгляда на карту Европы, чтобы заметить, что у Черногории по сравнению с большинством средиземноморских стран очень маленькая береговая линия. А недостаток земли, вкупе с интересными возможностями для инвестирования, как известно, приводит к подъему цен. Рынок Черногории за последние годы стремительно рос, и многие эксперты говорят как о его перегреве, так и о скорой и ощутимой коррекции цен в ближайшее время.

Противники такой точки зрения уверены, что потолок еще не достигнут: по окончании кризиса инвесторы, откладывавшие покупку недвижимости, хлынут на этот узкий (в буквальном и переносном смыслах) рынок, и цены продолжат расти.

Расслабляться не надо
Олеся Серебрякова, директор по маркетингу и продажам компании Boka Development, подтверждает, что кризис не обошел Черногорию стороной, но подчеркивает, что покупатели от этого только выиграли: «Сделок стало меньше, на смену ажиотажному спросу пришло время более обдуманных покупок, качество предложений выросло и стало больше соответствовать запросам клиентов. Сегодня Черногория – это рынок покупателя».
При этом, по мнению Ивана Барады, старшего менеджера компании SAGIO Residence, на первичном рынке из-за кризиса значительно возросли риски. По его словам, для того чтобы реализовать проект несколько лет назад (найти инвесторов или взять кредит в банке), требовалось минимум усилий. «Вложения в недвижимость на побережье, рассказывает эксперт, – считались очень надежными, особенно в сфере туризма и секторе домов для отдыха, и это привлекало иностранных покупателей. Теперь из-за кризиса ­мелкие девелоперы переживают трудности: темпы продаж упали, а сроки по погашению кредитов остались прежними».
В связи с этим специалисты советуют внимательнее ­выбирать компанию-продавца.
Еще три года назад в стране работало немало мелких застройщиков, не всегда выполнявших свои обязательства по отношению к покупателям и государству. Заводились и уголовные дела. Ситуация усугублялась высоким уровнем коррупции и несовершенством законодательства. К счастью, большинство этих проблем осталось в прошлом, но, как и в любой стране, сегодня в Черногории к недобросовестным девелоперам добавились честные, но финансово несостоятельные застройщики. В связи с этим сегодняшнему покупателю следует не только проверить разрешительную документацию на строительство, но и постараться узнать, насколько надежен тот или иной застройщик.

Осторожно, демпинг!
Несмотря на то, что черногорская кредитная система находится в стадии становления, ипотечный кризис сказался и на местном рынке недвижимости. Большинство застройщиков в Черногории – это иностранные фирмы, которые кредитуются в иностранных банках, и это влечет за собой риск долгостроя.
Отчасти этот риск оправдывается снижением цен на ряд объектов, но в поисках наиболее выгодной сделки инвестору следует проявлять осторожность. Мелкие девелоперы, пытаясь завершить проект, в панике предлагают большие скидки на строящиеся объекты, и неплохие апартаменты в 200 м от моря по цене всего 1500 евро за 1 кв. м – сейчас реальность. Покупателю в этой ситуации важно оценить, поможет ли эта распродажа окончить строительство объекта или всего лишь отсрочит банкротство девелопера.
По оценкам компании Boka Development, после замедления темпов роста цен рынок Черногории стал более упорядоченным, чем в предыдущие годы. Сегодня средняя цена на жилье в новостройках колеблется от 1000 до 4000 евро за 1 кв. м – все зависит от качества и расположения объекта. «По моему ощущению, дно уже было достигнуто, и теперь цена соответствует качеству продукта», – считает Олеся Серебрякова. При этом скачков цен в компании не ожидают, допуская лишь сезонный рост, обусловленный психологическими причинами.
Описывая ценовую динамику за минувший год, в SAGIO Residence констатируют, что цены упали, но говорят, что точно определить, на сколько процентов, трудно, поскольку нельзя судить по отдельным сильно подешевевшим проектам. У многих девелоперов и владельцев вторичной недвижимости возникают непредвиденные обстоятельства, которые заставляют их сильно снижать цены. С другой стороны, стоимость объектов в современных комплексах на хороших площадках, с развитой инфраструктурой и панорамными видами отнюдь не падает. Таким образом, разброс оказывается очень большим. «В целом спад по рынку есть, но не во всех его сегментах», – заявляют в компании. Инвесторам следует иметь в виду, что хорошие комплексы, за которыми стоят серьезные фирмы, обычно готовы сбавлять цену при быстрой оплате или предоставлять привлекательные условия по рассрочке.

Почему остыла вторичка
На рынке вторичного жилья найти варианты со значительными скидками проще, поскольку в этом сегменте больше участников рынка и спрос не покрывает предложение. «Конечно, цены на вторичном рынке снизились значительнее, чем на первичном, однако это не связано с мировым финансовым кризисом, – уверяет ­Олеся ­Серебрякова. – Изменились запросы покупателей, и стало почти невозможно продать крошечную квартирку с окошком-бойницей, из которого можно увидеть кусочек моря. ­Клиент хочет много моря, солнца и воздуха, а такие предложения редки».
Цены на вторичное жилье в Черногории стали снижаться под натиском новых проектов, с лучшими характеристиками и расположением. «Два-три года назад хороших проектов не было, либо они находились на начальной стадии, – поясняет Иван Барада. – Чрезмерный спрос вынуждал покупателей идти на вторичный рынок, хотя там цены были завышены. Теперь ситуация меняется: появляются новые комплексы с развитой инфраструктурой и, естественно, цены на вторичку снижаются».
В то же время вторичное жилье имеет свои преимущества, особенно для тех клиентов, которые ищут традиционные дома – такие как особняки со стенами метровой толщины в Которе или Перасте.

Location решает всё
Месторасположение, этот камень преткновения при выборе жилья в любой стране, в Черногории играет огромную роль, поскольку зарубежные покупатели хотят владеть жильем рядом с морем, а моря на всех не хватает. «Хороших участков в Черногории действительно немного, – комментирует Иван Барада. – Нужно учесть, что протяженность побережья Черногории – 293 км, но из них только 80 км – пляжи. Также стоит помнить, что первая линия от моря предназначена для отелей. С другой стороны пространство ограничивают горы, отделяющие побережье от континентальной части».
Сложности возникают и в случае, когда иностранец ­намеревается приобрести землю в Черногории. «­Вопросу, который касается регистрации земли, не один год, – рассказывает Олеся Серебрякова. – Раньше существовал закон, который позволял иностранцу владеть участком не более 500 кв. м. Однако правительство запретило продавать землю нерезидентам, и сейчас единственная возможность для иностранцев – это регистрация юридического лица, а это не всегда удобно, если речь идет об индивидуальной застройке. На данный момент принят закон, регламентирующий права зарубежных ­покупателей, однако он еще не вступил в силу».

Налоги на недвижимость

НДС на новые объекты в Черногории составляет 17% от стоимости объекта. Этот налог оплачивается девелопером проекта.
При перепродаже объекта недвижимости покупатель оплачивает 3%-ный porez na promet nekretnina, что в буквальном переводе означает «налог с оборота недвижимости».
Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0,08 до 0,8% от стоимости объекта в зависимости от его назначения, возраста, расположения и т. д. Для объектов в жилых комплексах этот налог невысокий, что дает Черногории преимущество перед другими странами, популярными у покупателей вторых домов.
Налоговой базой, на которую начисляется налог, является оценочная стоимость недвижимости. Ее определяют местные экспертные органы, и обычно она не превышает реальной стоимости.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.