портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Реалии и ожидания

Испанская экономика пошатнулась из-за внутреннего кризиса на рынке недвижимости – и рухнула с началом мировой рецессии. Когда страна сможет восстановиться, и извлечет ли она уроки из событий последних лет?
Было бы наивно полагать, что испанское «кирпичное» процветание продлится вечно. На потрясения внутри страны наложился мировой кризис – и здание экономического благополучия покачнулось, обнажив непрочный фундамент и множество недоделок... Потери Испании уже значительны, сможет ли страна в обозримом будущем преодолеть эту сложную ситуацию?

Что было, что будет...
Во время недавней встречи с премьер-министром Испании Хосе Луисом Родригесом Сапатеро, лауреат Нобелевской премии по экономике за 2008 г. Пол Кругман оценил экономическую ситуацию в Испании как весьма сложную, а ее перспективы назвал туманными. Также он не исключил, что в ближайшие годы положение ухудшится. Среди перечисленных проблем – рост дефицита, высокая инфляция, потеря Испанией инвестиционной привлекательности из-за чрезмерной переоценки стоимости активов. По его мнению, процесс восстановления будет сложным и, для того чтобы дать кризису достойный ответ, необходимо объединить усилия общества и политиков и использовать инновационные технологии.
Согласно опросу компании Pricewaterhouse Coopers, 66,98% респондентов – специалистов в области экономики сходятся на том, что ситуация в испанской экономике в ближайшие месяцы ухудшится. При этом подавляющее большинство (90%) считает, что продолжится падение потребительского спроса, в частности спроса на недвижимость, и сокращение ВВП.
Аналитики Pricewaterhouse Coopers отмечают, что объем испанской экономики в среднем сократится на 2,3% в 2009 г. и на 1,2% в 2010 г. При этом, несмотря на ­усилия правительства, ситуация в стране вряд ли нормализуется ранее второго семестра 2011 г. Приблизительно так же считают и рядовые испанцы: только 7% ожидают, что кризис окончится в 2009 г., 39% – в конце 2010 г., 47% – в 2011 г.

Океан предложений
Очевидно, что кризис испанской экономики несет системный характер и вызван не в последнюю очередь коллапсом на рынке недвижимости страны. Именно строительный сектор был локомотивом всей испанской экономики в течение последнего десятилетия, гарантируя создание новых рабочих мест, развитие финансовой системы, поступление обильных иностранных инвестиций. Конец процветанию пришел вместе с окончанием строительного бума.
По данным консалтинговой компании R. R. de Acuna & Asociados, сегодня общее число предлагаемых на продажу объектов составляет 2,7 млн единиц, из которых более половины – объекты от девелоперов (строящиеся или уже готовые к заселению). Учитывая, что спрос на недвижимость сегодня составляет 300 000–400 000 единиц в год, то для реализации имеющихся объектов потребуется не менее шести лет. Кроме того, предложение на рынке недвижимости представлено в основном резидентскими объектами, в соответствии с запросами покупателей прошлых лет. В связи с этим дальнейшего падения стоимости недвижимости вряд ли удастся избежать.
Инвестиционный банк Goldman Sachs считает именно переизбыток предложения сильнейшей угрозой рынку недвижимости Испании, причем даже более мощной, чем сокращение финансирования.
Однако банковский сектор больше всего беспокоит рост задолженности по выплатам. Согласно прогнозу Банка Испании, за ближайшие несколько триместров эта проблема усугубится. В действительности объем неплатежей по кредитам, выданным банками и кредитными организациями частным лицам и компаниям, в июле 2008 г. составил 2,15%, а в середине 2009 г., как ожидается, может достигнуть 9%.
В результате сложившейся ситуации испанские банки превратились в крупнейшие агентства недвижимости, которые не в состоянии превратить имущество кредиторов в ликвидные активы, даже несмотря на то, что цена таких объектов в несколько раз ниже рыночной. Увы, активность на рынке продолжает оставаться низкой, и одной из первоочередных задач продавцов является возвращение интереса к испанской недвижимости со стороны иностранных инвесторов и покупателей вторых домов. Так, некоторые банки предлагают клиентам, заинтересованным в покупке жилья несостоятельных кредиторов, 3%-ную ипотеку, покрывающую до 70% стоимости.

Действуй по плану «Е»
Сложность сложившейся в Испании ситуации состоит прежде всего в фактическом наложении одного кризиса (международного финансового) на другой (испанский строительный). Для того чтобы как можно скорее выйти из рецессии, необходимо объединение основных политических партий, представителей бизнеса и общественности, которые смогут совместными усилиями выработать единый план действий. Министр труда и иммиграции Селестино Корбачо от имени испанского правительства недавно заявил, что правительство принимает все необходимые меры, чтобы вывести страну из кризиса и создать новую экономическую модель.
Правительство Сапатеро даже запустило специальный интернет-проект www.plane.gob.es, посетив который любой испанец может ознакомиться с антикризисными мерами и даже задать вопрос премьеру. План «Е», как коротко называют Испанский план по стимулированию экономики и занятости, охватывает четыре направления, наиболее важных для преодоления кризиса. Это поддержка бизнеса и семей, стимулирование занятости, развитие финансового сектора и модернизация экономики. В рамках правительственного плана уже принято немало антикризисных действий, однако, чтобы их результат можно было почувствовать на практике, требуется время.
Ситуация в Испании еще далека от благополучной развязки, и ближайшие несколько месяцев принесут новые испытания, но несомненно одно: страна имеет достаточный запас прочности, чтобы преодолеть кризис и выйти из него с опытом, который поможет построить здоровую экономическую систему, не повторяя ошибок недавнего прошлого.

Постскриптум
Сегодня предлагается множество путей выхода из кризиса, и одна из интересных идей, которую предложил Хавьер Ботер Санс, касается создания Государственного бюро недвижимости.
Смысл этого предложения заключается в следующем: если резкое сокращение активности в строительном секторе и на рынке недвижимости стало первопричиной столь бурного развития кризиса, то и преодоление проблемной ситуации нужно начинать с поиска решений по стабилизации именно этого сектора. Огромный объем непроданного жилья – основная проблема страны. И хотя банки попытались частично решить ее, создав агентства недвижимости, которым передали часть объектов для упрочения своих балансов, этой меры явно недостаточно.
Выходом из проблемной ситуации может стать создание единого агентства недвижимости под эгидой правительства, финансируемого из специального правительственного фонда. Агентство должно направить свои активы на приобретение готовых к заселению объектов, находящихся на балансе девелоперских или строительных фирм, жилья, изъятого банками у несостоятельных кредиторов, и выкуп недвижимости у частных лиц, которые из-за сложного экономического положения не могут выполнять своих обязательств по оплате ипотечных кредитов. Цена покупки при этом должна быть на 20–25% меньше оценочной стоимости с поправкой на снижение рыночных цен. Приобретенные объекты будут выставлены на рынок аренды и аренды с правом выкупа. Правительство со своей стороны должно предложить новым арендаторам или покупателям привлекательные условия, например освободить их от уплаты НДС. Также, согласно данной стратегии, покупатели смогут оформить ипотеку сроком до 30 лет с фиксированной ставкой 2,5% годовых.
Этот проект мог бы обеспечить необходимую положительную динамику испанской экономике, создать тысячи рабочих мест в строительном и производственном секторах, а также в сфере услуг и попутно предотвратить множество банкротств, разорений и увольнений по всей стране.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.