портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Прибыль по-черногорски

В Черногории услуги по управлению недвижимостью стали предлагать совсем недавно, и это понятно, ведь интерес к курортам страны тоже возник всего около пяти лет назад. Иностранные инвесторы редко проводят весь год в Черногории. Однако из-за особенностей местного климата забота о жилье зимой в отсутствие хозяев необходима. Услуги по управлению недвижимостью вкупе со сдачей ее в аренду в стране предоставляют как компании, так и частные лица. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.
Жизнь курортных городов делится как правило на две части – «низкий» и «высокий» сезоны, и Черногория не является исключением. В разгар лета прибрежные районы Черногории, как и в любой курортной стране, похожи на муравейник с толпами отдыхающих, неумолкающей музыкой и открытыми до утра ресторанами. В остальные месяцы на побережье большинство домов выглядят абсолютно нежилыми.
Официально «высокий» сезон начинается 1 мая и заканчивается в конце октября – хотя, безусловно, это зависит от температуры моря. Если владелец не живет в доме или апартаментах сам, то в этот период ему следует побеспокоиться о сдаче жилья в аренду. Осенью же хозяева недвижимости запирают дома и как правило открывают их только весной – при этом важно, чтобы дом пережил зиму без потерь.

Без помощи не обойтись
Управление недвижимостью как таковое появилось в Черногории лишь несколько лет назад. После распада Югославии гостиничный и туристический бизнес пришел в упадок, и хозяева, принимавшие гостей в частном секторе, обходились своими силами: безденежье и общая разруха в стране не позволяли нанимать обслуживающий персонал. Еще 8 лет назад было общепринято, что хозяйка сама принимает гостей, обеспечивает их всем необходимым, она же вместе с мужем работает на кухне, кормит домашней едой туристов, меняет им постель и выбрасывает мусор.
В последние годы местный туристический рынок продемонстрировал невиданный рост, недвижимость стала стремительно раскупаться, дома начали обретать фешенебельный вид как снаружи, так и внутри, и для их содержания потребовалось больше средств и усилий. Туристы стали требовательнее и теперь, приезжая на отдых в Черногорию, рассчитывают на чистоту, европейский уют, хорошее питание, наличие необходимых предметов роскоши. Удовлетворить все эти требования своими силами стало практически невозможно.
Сейчас с управлением недвижимостью в Черногории знаком практически каждый, кто связан с туризмом или продажей жилья. На многих интернет-ресурсах предлагаются стандартные услуги по подготовке к сезону и сдаче домов в аренду. Однако вопрос заключается в том, кому именно поручить заботу о доме – компании или частному лицу, чтобы, с одной стороны, не переплатить, а с другой – не потерять в качестве.

По контракту или по-соседски?
Для местного жителя заехать проветрить помещения, забрать счета и подкрутить краны зимой несложно, а вот для иностранца это может стать проблемой – в этом случае следует рассмотреть все возможные варианты. Самый распространенный, незатратный, зато и не всегда идеальный способ – поручить управление домом друзьям. Другой вариант – оплатить услуги частных лиц (лучше, конечно, когда хозяин уже знаком с ними или когда у них есть рекомендации). В этом случае не всегда подписывается договор, часто действует устная договоренность о цене, устраивающей обоих, услугах и объеме работ. Самый надежный, но и дорогой путь – заключить контракт с агентством.
Основной проблемой, которая касается недвижимости, в Черногории является влажность, особенно в сезон дождей, когда крыша здания может прийти в негодность, и потом придется тратить дополнительные средства на капитальный ремонт. В связи с этим необходимо хотя бы раз в неделю проветривать все помещения и проверять потолки, иначе может возникнуть гнилой запах, который будет сложно выветрить даже за несколько месяцев – в отличие, например, от подмосковных дач, которые можно привести в порядок за пару солнечных дней. Чтобы восстановить атмосферу жилого помещения, лучше в течение некоторого времени отапливать комнаты кондиционерами, обогревателями или печкой. Стандартная цена за проветривание в отсутствие хозяев составляет 20–30 евро в зависимости от размера дома, но при договоренности с соседом такая услуга может обойтись гораздо дешевле.
Вторая важная проблема – это оплата счетов. В Черногории установлена пеня на неоплаченные счета, которая несколько выше российской. Для иностранцев может быть довольно сложно спустя полгода объяснить, почему платежи не были сделаны вовремя, что может вызвать дополнительные проблемы, вплоть до отключения воды, с которой в стране по-прежнему напряженно. Оплата счетов за электричество, воду и телефон производится каждый месяц в почтовом отделении. За подобные услуги агентство потребует около 40 евро – сумму, иногда превышающую все счета на пустующие помещения. Поэтому, чтобы сэкономить, можно также договориться об этом с кем-нибудь из знакомых. Если владелец не считает нужным тратиться на полноценный уход за жильем, с регулярной уборкой и мелким ремонтом, в течение зимы, будет лучше договориться с частным лицом, однако для комплексного обслуживания помещений в отсутствие хозяев рекомендуется все-таки обратиться в агентство.

Все требует ухода
Большинство агентств предлагает стандартный перечень услуг, процедура согласования также редко различается. Клиент подписывает контракт (наиболее выгоден обычно договор на полгода), оговаривает основные требования и оплачивает услуги вперед. В контракте обязательно должны быть перечислены форс-мажорные обстоятельства – в случае их возникновения потом подсчитываются убытки и пересматриваются договоренности. Очень важно проследить за тем, было ли агентством сделано все возможное, чтобы избежать потерь или минимизировать их. Например, из-за частого отключения электричества может произойти короткое замыкание, поэтому служащий агентства обязан объезжать в такие периоды все объекты, чтобы проконтролировать, нет ли проблем с проводкой и целы ли электроприборы.
Стандартные скидки по предоплате за 4 месяца составляют 5%, за 6 месяцев – 10%, за год – 20%. Цены на уборку помещения зависят от города и расположения апартаментов или дома. Обслуживание квартиры в Старом городе в Будве стоит в два раза больше, чем обслуживание аналогичного объекта в пригороде Бара. Уборка здания снаружи (на лестнице, террасе, веранде, крыльце, и в подъезде) обойдется в 20–30 евро. Важно оговорить, какие используются моющие средства, так как иногда наносится невосполнимый ущерб плитке или камню, и после такой уборки необходим ремонт. Стоимость одной внутренней влажной уборки среднего по размерам двухэтажного дома обходится в 50–70 евро. Сухая уборка оценивается в 50 евро. Столько же стоит мытье окон во всем доме, в апартаментах за каждое окно платят по 3–5 евро. Как правило сотрудники агентств производят работы качественно.
Земельный участок требует особенного ухода, и владелец должен четко понимать, что он хочет увидеть по возвращении. В Черногории посадки огородных культур и цветов начинаются в феврале, а выбор растений, которые растут на территории страны, – вплоть до арбузов и мандаринов – достаточно велик. Если хозяин мечтает о полноценном фруктовом саде и тщательно подстриженном газоне, ему следует обратиться к садовнику. Однократная обычная поливка садового участка с площадью 400 кв. м стоит 30 евро, выкос травы – 1 евро за кв. м, стоимость комплексного ухода может варьироваться от 100 до 300 евро в месяц, в зависимости от качества обслуживания и списка услуг. Садовники сами закупают семена и саженцы, представляя потом отчет, и рекомендуют, как расположить растения в зависимости от количества солнца и прочих садоводческих тонкостей. Если же владелец предпочитает заниматься участком самостоятельно, следует позаботиться о том, чтобы сад достойно пережил период засухи: как правило в течение лета в Черногории гибнет около 20% растений.
Между тем, если жить в Черногории постоянно, то услуги обойдутся недорого: около 100 евро в месяц уйдет на еженедельную влажную уборку, и около 30 евро – на оплату работы садовника, подстригающего хозяйский газон по соседству со своим.

Без шума и пыли
В последнее время, по крайней мере в Будве, все чаще жилье арендуют в течение не только «высокого», но и «низкого» сезона. Местные компании круглый год предлагают услуги по сдаче жилья в аренду, которые включают поиск клиентов, заключение договора, получение оплаты, уход за сдаваемыми помещениями и обходятся в 10–25% арендной платы.
В стоимость может входить: мелкий бытовой ремонт при необходимости, услуги маляра, сантехника, электрика, стирка постельного белья, полотенец, скатертей. В этом случае важно, есть ли в доме необходимые приспособления – стиральная, сушильная и гладильная машины. Также очень важно принять меры, чтобы в квартире или доме всегда была вода (для этого устанавливается бак), поскольку, например, в Будве вода летом зачастую подается только по ночам.
Если квартирантов ищет агентство, то нужно быть готовым к тому, что договоренности по оплате могут нарушаться, так как в Черногории нередко все имеет ту цену, которую, по мнению продавца, может заплатить клиент. Если же владелец сам предоставляет график приезда и отъезда съемщиков, то скорее всего проблем не будет. Автомобиль при доме может также приносить доход, особенно если добраться до дома пешком затруднительно. Цены на аренду автомобиля летом весьма высоки – в среднем около 80 евро в сутки.
Нужно сказать, что в большинстве случаев сдача жилья в аренду в Черногории не обходится без проблем, главным образом летом. Агентство, которое является посредником, берет на себя еще и функции психотерапевта для съемщиков. Так или иначе, их ждут перебои с водой и светом, пробки на дорогах, потерянное время и еще множество недоразумений, предугадать которые можно, только прожив здесь длительное время. Однако, если агентство работает хорошо, владелец недвижимости никогда не узнает об этом, спокойно получит сумму, на которую рассчитывает, и захочет продолжить сотрудничество в следующем году.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.