портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Когда все в выигрыше

О том, что во Франции существует возможность приобрести недвижимость по инвестиционной схеме leaseback, известно многим, но нельзя сказать, чтобы эта схема была востребована среди российских инвесторов. Видимо, она кажется покупателям сложной и непривычной, ведь ее аналогов в России просто нет. Однако тем, кто не собирается часто пользоваться своей зарубежной собственностью, но хотел бы иметь устойчивый доход, стоит подробнее познакомиться с возможностями leaseback.
Франция занимает первое место в мире по числу туристов. Так, в 2007 г. эту страну с населением 64 млн человек посетили 80 млн человек. Поскольку туризм всегда являлся существенной статьей дохода Франции, а тратить государственные деньги на строительство туристических комплексов правительство посчитало нецелесообразным, то в 1976 г. была предложена и принята специальная государственная программа по возведению дополнительных туристических объектов за счет частных денежных средств. Она получила название leaseback и заключается в том, что инвестор, которым может быть и частное лицо, приобретает в собственность новую жилую недвижимость и обязывается сдать ее обратно – в аренду. При этом инвестор получает некоторые налоговые привилегии, что делает эту программу особенно привлекательной.
Таким образом, в выигрыше остаются все: правительство, которое гарантированно имеет возможность размещения отдыхающих в развитой туристической инфраструктуре, застройщики и управляющие компании, инвесторы, которые смогли вложить деньги в такой доходный бизнес, как недвижимость, и при этом получить льготы, и, наконец, туристы, у которых появился больший выбор.

Сдай назад
Как же работает leaseback? На начальном этапе покупатель заключает договор с компанией-застройщиком на покупку недвижимости в выбранном туристическом комплексе. Застройщик сдает объект полностью меблированным и готовым к заселению. Вторым этапом является поиск солидной управляющей компании (gestion locative) и подписание с этой компанией договора аренды (bail de location) минимум на 9 лет. При этом владелец имеет право пользоваться своей недвижимостью, но не более шести недель в году. Управляющая компания в начале каждого года высылает форму, заполнив которую, владелец может указать, в какое время он собирается жить в собственных апартаментах.
Рекомендуется со всей ответственностью подходить к выбору управляющей компании – чем она крупнее, чем дольше работает на данном рынке, тем меньше риск не получить ожидаемых денег за аренду. Теоретически, невыполнение условий договора может произойти только в результате объявления банкротства управляющей компанией, но «монстры», зарекомендовавшие себя в течение долгих лет успешного бизнеса, имеют немалый уставный капитал и являются непотопляемыми с точки зрения надежности благодаря широкой диверсификации объектов имущества в различных регионах Франции. Если регион, в котором находится недвижимость, страдает по каким-либо причинам от снижения потока туристов (как, например, это случилось в Бретани во время инцидента с танкером Erika), владелец все же имеет свой гарантированный доход, так как управляющая компания компенсирует убытки за счет доходов, полученных в других туристических центрах страны.

Сплошные плюсы
Чистый доход от сдачи в аренду по схеме leaseback составляет от 4 до 6% в год от стоимости недвижимости, что, несомненно, привлекательнее 3–4% дохода по банковским депозитам. Сумма поступает на счет владельца раз в три месяца независимо от сезонности и заполняемости жилья, это гарантируется договором аренды с управляющей компанией. В начале каждого года производится индексация доходов, исходя из официальной цифры инфляции за прошедший год.
Необходимость сдавать свою недвижимость в аренду через управляющую компанию для большинства покупателей-инвесторов является весьма выгодным предложением. Часто инвестиционная недвижимость вообще не рассматривается как жилье для собственных нужд и требуется всего на неделю-другую в году – на период отпуска. Заниматься сдачей самостоятельно и на расстоянии очень хлопотно, и с учетом сезонных спадов и взлетов спроса это занятие не гарантирует стабильного дохода.
Конечно, управляющая компания получает за аренду больше, чем выплачивает владельцу. За счет этой разницы она имеет возможность компенсировать периоды простоя, риски, связанные с неоплатой аренды, ремонт помещения и его переоборудование, а также осуществлять юридическую защиту. Все, что остается «сверху», – это прибыль управляющей компании.
Что касается налоговых льгот, то в первую очередь это возврат суммы НДС, ставка которого во Франции составляет 19,6%. Также очень интересной с точки зрения уменьшения налогооблагаемой базы является возможность отнесения на затраты амортизационных отчислений на здание, оборудование, а также налога на недвижимость и банковских процентов по кредиту. Поскольку в сумме цифра получается довольно внушительной, то налогооблагаемая база уходит в минус и таким образом этот минус может накапливаться в резерве в зачет последующих платежей либо перекрывать сумму налога, начисленную за текущий период по другим статьям дохода.

Весь спектр
На условиях leaseback может продаваться самая разная недвижимость: апартаменты у моря и коттеджи в горах, именуемые residence de tourisme, жилые резиденции (residences en copropriete) для семей и студентов (часто закрытого типа, с детскими и спортивными площадками, охраняемой парковкой, бассейном), дома престарелых (maisons de retraite). Кстати, спрос на последние – огромен. По данным французского издания Le Figaro, для удовлетворения имеющегося спроса Франции нужно строить по 175 таких резиденций в год в течение 30 лет.
Данные резиденции бывают двух типов – обычные дома престарелых и специальные дома, имеющие статус медицинских учреждений, – для инвалидов. И те и другие больше похожи на отели класса люкс – одноместные номера, медицинский уход, трехразовое питание, культурная программа... Время ожидания для желающих провести остаток своих дней в таком месте может растянуться на несколько лет. Инвестор имеет преимущество в получении места в такой резиденции (для члена его семьи, например), его досье будет рассмотрено и удовлетворено в первую очередь. Этот тип застройки строго контролируется санитарными, технологическими и строительными службами.
Территориально объекты расположены по всей Франции – от фешенбельных пляжей Нормандии и Лазурного Берега, до альпийских горнолыжных курортов и всегда популярных в среде туристов Лангедока, Прованса, Бургундии и Шампани. Это могут быть туристические резиденции вблизи моря и в горах, жилые резиденции и виллы в малых и больших городах, а дома престарелых чаще всего расположены в тихих уютных уголках, часто в парковых зонах.

Чисто французское удобство
Данная программа может быть чрезвычайно интересна российскому покупателю, задумывающемуся о своих перспективах через 10 и более лет. Например, тем, кто не собирается покидать пределы Родины в ближайшее время, но кто хочет быть уверен в дополнительных доходах в преклонном (и не только) возрасте. Привлекательность ее прежде всего в том, что, совершив покупку в кредит и оплатив лишь часть стоимости недвижимости, через 9–15 лет можно получить уже полностью выкупленные апартаменты в свое полное распоряжение, обеспечив, таким образом, свою спокойную старость.
Программа leaseback имеет сразу несколько преимуществ. Во-первых, это вложение в недвижимость в одной из самых стабильных стран Европы. Во-вторых, это возможность пользоваться своей недвижимостью до 6 недель в году. Кроме того, французские банки предоставляют кредиты по программе leaseback также и для российских покупателей. Иностранные инвесторы имеют право взять кредит в сумме 60–70% от стоимости под 4,7–5% годовых. Заметим, что в этом случае возвратный НДС идет на погашение кредита
Для тех, кто боится или не хочет замораживать деньги на долгий срок, стоит отметить, что недвижимость можно продать в любой момент, правда в этом случае владелец должен возместить НДС, который был ему возвращен после покупки, а оплату можно произвести в течении 20 лет по 1/20 его части.
Наконец, по окончании срока действия договора аренды недвижимость полностью в распоряжении владельца, он может жить в ней, продать, сдавать самостоятельно или продлить договор.
Leaseback является чисто французским изобретением, но сейчас аналогичную программу внедряют в Англии, Швейцарии, Германии и Испании. В полную силу же такая программа работает пока только во Франции.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость во Франции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.