портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Внимание — к Германии

Более десяти лет на рынке недвижимости Германии был полный штиль: инвесторы не слишком интересовались страной, пока она приходила в себя после воссоединения ГДР и ФРГ. Стимулом для положительных изменений стал американский кризис: на фоне неопределенности, возникшей в большинстве европейских стран, стабильная экономика Германии и позитивные изменения в национальном законодательстве выглядят все более привлекательными.
Благоприятные изменения на рынке недвижимости Германии, произошедшие за последние два года, имеют несколько причин. Это и низкие цены на национальном рынке недвижимости, продержавшиеся здесь более чем десятилетие – с 1995 г. стоимость 1 кв. м оставалась практически неизменной. Это и стабильность экономики, являющаяся гарантией низких рисков, и высокие доходы от аренды коммерческих объектов, и значительный рост курса евро. Но главной причиной, как представляется, все же стало принятие законов о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), привлекших в страну стратегических инвесторов, и закона о налогообложении в секторе недвижимости. Теперь Германия находится в фокусе внимания иностранных инвесторов: доля зарубежных инвестиций в немецкую недвижимость составляет около двух третей всех вложений.

Палитра цен
Недавно был опубликован отчет о тенденциях европейского рынка недвижимости в 2008 г., составленный компаниями Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers на основании опроса почти 500 ведущих экспертов в сфере недвижимости. Согласно ему, четыре главных города Германии вошли в десятку самых привлекательных городов для инвестиций. После Москвы и Стамбула с показателями 6,75 и 6,74 балла соответственно третье место занял Гамбург с 6,39 балла. Инвестиции в недвижимость почти двухмиллионного города только за 2007 г. составили 5,3 млрд евро, что почти в четыре раза превышает показатели 2005 г. На четвертом месте находится Мюнхен, на седьмом – Франкфурт-на-Майне, на девятом – Берлин, который, как замечают аналитики, пока является недооцененным, обладая огромным потенциалом. В целом по стране только в объекты жилого фонда было инвестировано за прошлый год порядка 9 млрд евро, что на 33% больше, чем в 2006 г.
Стоимость недвижимости в Германии, как и в любой стране, зависит в первую очередь от расположения. Самым доступным считается жилье в Восточной Германии – здесь 1 кв. м в новых апартаментах площадью 70 кв. м в типовом многоквартирном доме оценивается примерно в 1300 евро. Причины этого, кроме экономического отставания бывшей ГДР, заключаются в низком по сравнению с западными стандартами качестве жилого фонда. Исключением стали Потсдам, Лейпциг и Дрезден, где 1 кв. м стоит 1700 евро, поскольку эти города известны как туристические, торговые и выставочные центры.
Самым дорогим западногерманским регионом считается Бавария. В 2007 г. в Мюнхене стоимость типового частного дома с небольшим земельным участком составляет в среднем 3800 евро за 1 кв. м, а апартаментов – 3650 евро за 1 кв. м. Несколько дешевле апартаменты в Гейдельберге и Штутгарте (2900 евро за 1 кв. м), Фрайбурге, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге (по 2800 евро за 1 кв. м). Частные дома в Штутгарте стоят 3200 евро за 1 кв. м, в Гейдельберге, Висбадене и Франкфурте-на-Майне – 2900, Кельне и Нюрнберге – 2280, Гамбурге и Бонне – 2150 евро за 1 кв. м.
Однако уже сейчас риэлторы заявляют о существенном, по меркам Германии, повышении цен на жилье – примерно на 5%. Стоимость новых элитных апартаментов в Гамбурге и Берлине поднялась на 20%, при том что они в 3–4 раза выше средних по стране цен на жилье. Например, расположенный в историческом центре Мюнхена пентхаус площадью 290 кв. м. продается почти за 4 млн евро. Если учесть, что площадь этих квартир в крупных городах начинается от 150 кв. м, можно утверждать, что цены на жилье класса люкс составляют от 1,5–2 млн евро, при этом в стоимость входит отделка и необходимое оборудование. При покупке типового жилья следует рассчитывать на дополнительные затраты на отделку и обустройство.
Не менее значимым фактором при оценке жилья является и размер будущих расходов на его содержание. Подобные расходы в России пока не приобрели такого значения, как в Германии: зачастую здесь оказывается выгоднее приобрести или выстроить новый дом, сразу выложив за него круглую сумму, чем отреставрировать дом начала прошлого века и установить современное энергосберегающее оборудование. В итоге оказывается, что такой объект обходится на 30–100% дороже, чем новый.
Однако в случаях, когда речь идет, например, о городских жилых объектах в стиле неоготики или фахверковых домах, вложения бывают чаще всего более чем оправданными. Даже если это современное здание, оно стоит как минимум вдвое выше, чем типовое современное жилье, а цены на отреставрированные дома XVI–XIX вв., которые часто считаются историческим памятниками, выше на порядок. Благодаря государственным программам по защите исторических памятников их владельцы освобождены от налогов на затраты, связанные с реставрационными работами. Поэтому такие дома часто становятся не только объектами надежных капиталовложений, но и любимыми игрушками обеспеченных европейцев, которые зачастую живут в них во время каникул. Расположенная на побережье Балтийского моря полностью отреставрированная ветряная мельница-башенка 1825 г. с площадью лишь 60 кв. м предлагается за 800 000 евро, а требующий дополнительных расходов охотничий замок в Гарце 1752 г. с площадью более 800 кв. м – за 1,3 млн евро. Стоит только гадать, насколько поднимется его цена после реставрации.

Профессия: арендодатель
Владельцем недвижимости в Германии может быть частное или юридическое лицо, гражданин страны и нерезидент. Однако, как и в большинстве стран ЕС, даже если иностранец владеет недвижимостью в Германии, это не дает ему преимуществ в получении германского гражданства, вида на жительство или визы. Основанием для выдачи визы частному лицу на срок до 90 дней является в первую очередь материальная обеспеченность человека.
Приобрести недвижимость с целью получения дохода можно даже «на расстоянии», то есть по доверенности, выданной агентству недвижимости, расположенному в Германии. Агентству же может быть поручено и управление жильем и сдачей в аренду, начиная с поиска арендатора, составления договора, обеспечения выплат за аренду на текущий счет владельца и заканчивая контролем за санитарно-техническим состоянием объекта и юридической поддержкой в случае возникновения спорных ситуаций. За услуги управляющая компания берет около 3% от арендной платы.
В некоторых случаях немецкие банки могут предоставить иностранцам ипотечный кредит на срок от 5 до 30 лет из расчета 4,5–7% годовых. Минимальные требования банка – оплата 40–50% сделки и предоставление доказательств того, что у клиента есть высокооплачиваемая работа, желательно на контрактной основе. Кредит оформляется исключительно на конкретный готовый объект. В случае несоблюдения срока выплат или невозможности погасить кредит банк имеет право выставить объект на торги, при этом кредитор обладает правом первой руки.
Владение недвижимостью в Германии с целью получения дохода – явление весьма распространенное, поскольку, согласно статистике, опубликованной Финансовой группой строительного кредитования LBS Research, лишь 52% населения страны имеют собственное жилье. Рекордной по числу арендаторов стала столица: лишь у 16% берлинцев есть свой дом или апартаменты, потому рынок аренды существенно отличается от российского. Половину арендодателей составляют крупные фирмы, в собственности которых находятся различные объекты для сдачи с возможностью последующего приобретения. Частные лица, которые рассматривают сдачу жилья в аренду как предпринимательскую деятельность, составляют 30% от общего числа арендодателей. У них в собственности также как правило находятся многоквартирные или частные дома на одну семью (Einfamilienhaus), поэтому нередко встречаются объявления частных лиц о перепродаже многоквартирных домов и коммерческих площадей. Лишь около 20% игроков на рынке аренды составляют частники-непрофессионалы, для которых доход от сдачи недвижимости в аренду не является основным.
Доход от сдачи в аренду в Германии сейчас невысок – 3,3–7,3% от стоимости объекта в год. Согласно прогнозам аналитической компании BulwienGesa AG, наиболее перспективными в этом секторе немецкими городами являются Берлин, Дрезден, Франкфурт-на-Майне, Висбаден.
На то, что ставки возрастут, косвенно указывают цены на наем нежилого фонда. Так, согласно данным, представленным на выставке MIPIM-2008, за 2006–2007 гг. аренда коммерческой недвижимости в Мюнхене подорожала на 5%, а в Франкфурте-на-Майне – на 16%. Сейчас самыми высокими являются ставки в Мюнхене – в среднем 10,7 евро за 1 кв. м. За ним следуют Дюссельдорф и Штутгарт (9,8 евро за 1 кв. м), Кельн, Франкфурт-на-Майне и Гамбург (9 евро за 1 кв. м). Аренда объектов класса люкс обходится в несколько раз дороже: так, в Гамбурге месячная плата за роскошные апартаменты площадью 280 кв. м с великолепным видом на Эльбу и порт составляет 14 000 евро.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Германии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.