портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Проверка на устойчивость

В течение целого десятилетия Испания была любимицей покупателей зарубежных домов со всего мира, а частные инвесторы искали здесь быструю и гарантированную прибыль. Однако сегодня ситуация изменилась: на фоне международных финансового и кредитного кризисов Испания переживает значительный спад экономики, а индустрия недвижимости испытывает серьезные проблемы. Что же действительно происходит в стране, каковы прогнозы дальнейшего развития, и вообще стоит ли сегодня становиться новым игроком на рынке испанского жилья?
Многие аналитики утверждают, что одной из причин нынешнего состояния испанского рынка недвижимости стал феномен «мыльного пузыря», развившийся ввиду повышенного спекулятивного спроса на недвижимость и неадекватного роста цен, который намного превысил рост индекса потребительских цен. Другим его проявлением стало чрезмерное количество строящихся объектов недвижимости и огромное число сделок по купле-продаже, причем все это в тесной взаимосвязи с экстраординарным развитием системы ипотечного кредитования.
Таким образом, испанский «мыльный пузырь» начал расти в 1998 г. и продолжал увеличиваться вплоть до августа 2007 г., сопровождаемый ежегодным ростом цен на 10%, а в отдельные годы достигавшим почти 30% годовых! Само существование такого «пузыря» можно выявить лишь тогда, когда он лопнет, что и произошло на фоне американского кризиса и сопутствующих событий мировой экономики. Это выразилось в практически полной остановке роста средних цен на жилую недвижимость и резком падении спроса. Так, 20 марта 2008 г. Национальный Статистический Институт Испании официально опубликовал данные о том, что за январь 2008 г. общее количество сделок по купле-продаже недвижимости сократилось на 27%, а число выданных за этот месяц кредитов – на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В феврале 2008 г. испанская экономика в целом демонстрирует очевидные признаки кризиса, что наглядно выражается в наивысшем за последние 25 лет росте безработицы. Строительная индустрия Испании также испытывает серьезные проблемы – спад продаж, рост задолженности и безработицы в секторе. Известен факт, что больше половины агентств недвижимости, действовавших в Испании, в течение последнего года прекратили свою работу.
Итак, наличие кризиса налицо, но, для того чтобы комплексно оценить ситуацию, необходимо понимать, какие события мировой экономики и экономики Испании предшествовали этому падению, ведь только после этого можно делать прогнозы относительно будущего развития рынка недвижимости в стране.

Пузырь мирового масштаба
Начнем с того, что рост цен на недвижимость происходит не только в Испании. Скорее даже наоборот: начиная с 1998 г. практически во всех промышленно развитых странах наблюдалось подобное чрезмерное увеличение. Так что говорить о «мыльном пузыре» можно не только в применении к Испании, но в гораздо более глобальном масштабе. Данные Федерального Резервного Фонда США и ОЭСР отражают рост цен на недвижимость практически во всех развитых странах, за исключением Германии, Японии и Швейцарии. И в тесной параллели с этим ростом на низких процентных ставках как на дрожжах рос «кредитный пузырь». Кроме того, обвал фондового рынка в конце 1990-х гг. спровоцировал активный отток средств из традиционных финансовых институтов в поисках гарантированной прибыли, и значительная их часть осела на рынках недвижимости.
Возвращаясь к Испании, необходимо отметить, что массовая покупка недвижимости имела не только внешние, но и внутренние факторы. Еще 10 лет назад испанцы имели низкую по сравнению в другими странами задолженность по ипотечным кредитам. Но, после того как процентная ставка и индекс Euribor снизились до рекордных значений, покупка недвижимости в кредит стала исключительно популярна. Тем более что фискальная система Испании поощряет приобретение недвижимости, освобождая покупателя от уплаты налога IRPF. Другими причинами возросшего спроса на ипотеку стали увеличение стоимости аренды жилья и высокий процент занятости наряду со стабильным экономическим ростом при сохранении весьма среднего уровня зарплат. Вспомним также, что устойчивый рост цен на жилье и невысокая прибыльность ценных бумаг подталкивали покупателей к ипотеке.
В сложившихся условиях банковский сектор подстроился под новую экономическую конъюнктуру и начал предлагать огромный выбор продуктов по ипотечному кредитованию. Так, в 2007 г. выдавались кредиты сроком на 50 лет. Кроме того, в начале десятилетия, в преддверии введения единой европейской валюты. поток «черных» денег хлынул в Испанию, и эти деньги оседали именно на рынке недвижимости. Несмотря на то что введение евро должно было положить конец использованию теневых средств, по некоторым данным, в последние годы в 60% сделок по недвижимости в Испании принимал участие «черный» капитал.
Испанская экономика во многом зависит от положения дел в строительной индустрии, что в сочетании с чрезмерной задолженностью сектора и повлекло за собой девальвацию активов недвижимости и экономическую стагнацию. Это сопровождалось повышением процентной ставки, ростом безработицы и индексов неплатежеспособности. Все это способствовало уменьшению внутреннего спроса на недвижимость. Что же касается иностранных покупателей, то кого-то отпугнули коррупционные скандалы, связанные с тем, что местные органы самоуправления фактически бесконтрольно могли принимать решения о том, какая земля подлежит застройке, а какая – нет, что и порождало взяточничество среди чиновников. Кто-то решил вкладывать средства в другие рынки, которые сформировались позже испанского, а потому развивались более быстрыми темпами, предлагали лучшую возможность роста и меньшую исходную цену на недвижимость.

Звездный час и черный день
Согласно докладу Банка Испании, в период между 1976 г. и 2003 г. реальные цены на недвижимость выросли в 16 раз, а в период с 1997 г. по 2006 г. стоимость жилья в номинальном исчислении выросла на 150% и на 100% в реальном исчислении. Естественно, что строительная индустрия Испании не могла упустить такую возможность и функционировала в полном режиме. По данным Банка Испании, количество нового жилья в период с 1999 г. по 2001 г. достигло более полумиллиона единиц в год, причем эта цифра продолжала расти. В период с 2000 по 2005 гг. ежегодно планировались 800 000 единиц жилья, из которых строилось не менее 300 000. По данным коллегии архитекторов, в 2003 г. было спроектировано 700 000 единиц, в 2004 г. – около 500 000, в 2005 и 2006 гг. – по 800 000, приблизительно 70% из числа которых были построены. При этом необходимо иметь в виду, что не все из вновь построенных единиц жилья были проданы.
Одним из основных эффектов данной ситуации стал рост задолженности: поскольку при покупке недвижимости, как для постоянного проживания, так и в качестве инвестиций, как правило используется механизм ипотечного кредитования. В ситуации, когда рост стоимости жилья сопровождается также высоким спросом, задолженность по ипотеке возрастает многократно. За последние 10 лет долг испанцев по ипотечным кредитам утроился, а в 2006 г. четверть всего населения Испании имела кредитные обязательства на срок более 15 лет. Банк Испании из года в год предупреждал о чрезмерной задолженности испанских семей: в конце 2006 г. общая задолженность составляла 832 289 миллионов евро, увеличиваясь ежегодно на 18,53%. Кроме того, с подъемом строительного рынка росли и банковские задолженности девелоперов, также использующих кредитование для финансирования работ.
Сказалась на ситуации и смена правительства в 2004 г., когда к власти пришла партия социалистов (PSOE). Новый кабинет министров отказался от ряда мер, которые могли бы несколько нормализовать ситуацию на рынке, например повысить налог на пустующее жилье и вывести его таким образом на рынок. Только в январе 2007 г. Министерство Экономики и Налогообложения приступило к изучение проекта закона об установлении пени в размере 50% от ежегодного налога на недвижимость (IBI) на пустующее жилье. Но это не помогло изменить ситуацию, последующие события развивались неблагоприятно для строительного сектора. 24 марта прошлого года рухнули акции крупнейших компаний в сфере недвижимости, этот день стал черным днем для сектора недвижимости. В ходе торгов на фондовой бирже несколько крупнейших компаний недвижимости понесли значительные потери, в их числе Colonial – 13%, Inmocaral – 11% и Fadesa – 10%. А процентная ставка Euribor поднялась до 4,48%.

Кризису вопреки
В начале августа 2007 г., в контексте международного банковского кризиса, банковский сектор начинает принимать меры для того, чтобы избежать финансового хаоса, вызванного выдачей кредитов повышенного риска (Subprime Credits) в США. Центральные банки нескольких стран начинают осуществлять крупнейшие вливания для того, чтобы гарантировать ликвидность системы, однако несмотря на все предпринятые меры, несколько последующих недель на мировых биржах наблюдалась ситуация повышенной турбулентности. В то же время Банк Испании подтверждает факт замедления роста цен на недвижимость, ситуация сопровождается ростом задолженности по выплате кредитов, что ставит под вопрос здоровье испанской кредитной системы, 3,5% объема которой находится под угрозой невыплаты. Также в августе были опубликованы данные о снижении объемов строительства нового жилья. Все это вместе взятое привело к неутешительным прогнозам относительно продаж и прибыльности строительного сектора.
Однако ситуация не столь бесконтрольна, как кажется: после стремительного подъема рынок переживает период «утряски» соотношения спроса и предложения, и некоторые эксперты считают, что уже с середины 2009 г. рынок восстановится и нормализуется. То, как скоро ситуация в сфере недвижимости стабилизируется, зависит от множества как внутренних, так и внешних факторов. Можно долго спорить о том, выгодно или нет приобретать сегодня недвижимость в Испании, у каждой из сторон найдутся свои аргументы. Однако вряд ли в будущем, когда последствия кризиса будут пережиты, вы сможете приобрести недвижимость по столь выгодной цене, как сегодня. Ведь именно ввиду кризисной ситуации и роста неплатежеспособности многие продавцы готовы делать невиданные прежде скидки, так что можно получить отличный дисконт, особенно на рынке вторичной недвижимости.
Сегодня – выгодный момент для приобретения отдельных домов, а вот землю приобретать сейчас вряд ли интересно, поскольку цены в этом секторе сохраняются на докризисном высоком уровне, дешевле будет переделать старый дом. Тем же, кто хочет приобрести апартаменты для отдыха в новом комплексе, стоит подождать пару-тройку месяцев, когда девелоперы исчерпают ресурсы и несколько снизят цену. Хотя не надо забывать и про то, что прекрасный климат, солнце и море ждут вас круглый год вне зависимости от событий на международном рынке.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.