портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Закон — дело тонкое

Турция хорошо зарекомендовала себя на туристическом рынке, на протяжении десятилетий предоставляя отдыхающим вполне приемлемый сервис за умеренные деньги. Однако на международном рынке недвижимости Турция появилась относительно недавно. Разработанное в период с 2002 по 2006 г. турецкое законодательство, регулирующее отношения между покупателем, продавцом и государством, прописано достаточно четко, однако быть уверенным, что сделка не повлечет негативных последствий, можно, только если знать ряд тонкостей.
В начале десятилетия правительство Турции взяло курс на привлечение иностранных инвестиций в самых разных областях экономики, в том числе и на рынке недвижимости. Вокруг нового законопроекта велось множество дискуссий – и в итоге был принят акт, согласно которому иностранцы могут покупать и продавать недвижимость на территории Турции. Закон о собственности № 2644 в редакции ст. 19 закона № 4916 вступил в силу 3 июля 2003 г., а через несколько лет в него были внесены некоторые изменения.
В «Официальной газете» (Resmi Gazete) Турции новейшая редакция закона № 5444 была опубликована 7 января 2006 г. Основное положение осталось прежним: «Иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики».

Есть несколько но…
В редакции 2006 г. были существенно доработаны те пункты, которые касались ограничений на покупку. Первое из них относится к площади объекта: сегодня иностранному гражданину разрешено владеть недвижимостью, общая площадь которой не превышает 2,5 га. При этом предусмотрено, что Совет министров имеет право поднять эту планку до 30 га: за иностранцем безраздельно закрепляют только законные 2,5 га, а остальная купленная и оформленная на его имя недвижимость по первому требованию должна быть продана, и деньги, полученные от продажи, переведены на банковский счет иностранца. Необходимость этой поправки в законе возникла из-за возросшего интереса нерезидентов к инвестированию в турецкую промышленность и гостиничный бизнес.
Также оговаривается процент площадей, которые могут принадлежать иностранным физическим и юридическим лицам, в каждой области Турецкой Республики и во всей стране, – не более 0,5% от всей площади региона. Однако Совет министров и здесь оставил за собой право поднять эту планку в одних регионах за счет ее снижения в других. Исключением является законное наследование недвижимости иностранцем.
Второе ограничение касается статуса объекта: на иностранца может быть оформлено только недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре в качестве жилья или коммерческих площадей (офисное помещение, отель, фабрика, магазин).
Третье, наиболее важное нововведение затрагивает «принцип взаимности», который предусматривает предоставление гражданам другой страны таких же прав, какие та дает турецким гражданам. Другими словами, иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если граждане Турции могут стать собственниками недвижимости на территории его страны. Поэтому граждане России, Украины и Белоруссии могут купить в Турции только здания, но не свободные земельные участки, тогда как на граждан Германии и Великобритании эти требования не распространяются. В случаях покупки дома с прилегающим участком на землю без построек оформляется аренда сроком 49 или 99 лет.
Четвертое ограничение относится к территориям рядом с военными объектами и турецкими секретными и стратегически важными районами: закон запрещает покупать недвижимость менее чем в 400 м от таких зон. Карты с указанием участков, на которых объекты недвижимости не подлежат продаже иностранцам, Министерство обороны и Совет министров должны были распространить во всех регионах Турции, но до сих пор они есть не везде. Так, например, в Стамбуле, чтобы купить недвижимость, необходимо, как и раньше, сделать запрос в военное ведомство и ждать решения по конкретному объекту от недели до трех месяцев, а на средиземном и эгейском побережьях риэлторы уже давно используют эти карты при работе с иностранными покупателями.
Согласно пятому правилу, юридическое лицо, зарегистрированное в другом государстве, может приобретать недвижимость на территории Турции, только если является коммерческой организацией.

Основные шаги
После того как выбран объект покупки, необходимо лично или через доверенное лицо проверить ряд документов. Если речь идет о новостройке, то следует удостовериться в финансовой и юридической состоятельности продавца, в том, что сроки строительства действительно совпадают с указанными в плане. Если речь идет о вторичном рынке, рекомендуется получить копию ТАПУ (основного документа, подтверждающего право собственности) и проверить, действительно ли ТАПУ относится именно к данному объекту, а продавец является его владельцем.
Удостоверьтесь, нет ли запретов на продажу и покупку данного объекта; важным моментом является отсутствие задолженностей перед налоговым ведомством и коммунальными службами. Убедитесь, что агент, с которым вы имеете дело, работает в зарегистрированной компании, а юрист, оформляющий документы по купле-продаже, имеет аккредитацию и состоит в ассоциации юристов.
При покупке недвижимости на стадии строительства часто возникают споры и судебные разбирательства из-за того, что площадь объекта, указанная в договоре, не совпадает с фактической площадью уже построенного жилья. Чтобы избежать подобной ситуации, следует запросить подробный план будущей виллы или апартаментов с указанием метража, нотариально его заверить и настоять, чтобы в договоре был прописано, что покупатель не должен оплачивать после завершения строительства какие-либо лишние метры купленного жилья.
Перед тем как начать оформление документов, покупателю необходимо встать на учет в налоговых органах, получить индивидуальный номер налогоплательщика и открыть счет в банке.
Несмотря на то что для передачи прав собственности достаточно согласия между продавцом и покупателем, рекомендуется сначала подготовить черновой вариант договора – его наличие поможет снизить возможные риски. Особенно важно это сделать, если речь идет о покупке недвижимости на стадии строительства. Если при заключении договора вы пользуетесь услугами агента, переводчика или юриста, проверьте, чтобы они были упомянуты в договоре и поставили свои подписи.
Обычно агент предлагает внести задаток (от 5 до 10% стоимости объекта) в счет будущей оплаты. При покупке строящихся объектов возможны промежуточные платежи, на них составляется отдельный договор. Комиссию агентству недвижимости могут оплачивать обе стороны, ее размер составляет около 3% от стоимости.

Особо важные этапы
При заключении договора купли-продажи проверьте его содержание – он должен содержать целый ряд сведений. Во-первых, это детальное описание собственности (адрес, сведения ТАПУ, состояния объекта и т. п.). Во-вторых, конечно, цена, которую должен заплатить покупатель. В договоре должны быть указаны банковские реквизиты продавца и юриста. Необходимо также описание условий оплаты, желательно с указанием дат перечисления задатка, промежуточных и окончательных платежей. Оплата услуг юриста и агента указывается отдельно. Как правило, в договоре фиксируется, что продавец и покупатель самостоятельно оплачивают налоги после осуществления сделки.
Кроме того, в договоре должно быть указано, на каких условиях и каким образом покупатель может вернуть перечисленные деньги при возникновении непредвиденной ситуации, могут ли стороны отказаться от совершения сделки и что произойдет в таком случае, каким образом будут разрешаться споры и что произойдет, если одна из сторон нарушит условия договора. Наконец, необходима детальная контактная информация подписывающих договор лиц, номера удостоверений личности граждан Турции, участвующих в подписании договора, регистрационный номер юриста, номер торговой палаты агента.
Составленный договор рекомендуется перевести на родной язык покупателя и настоять на том, чтобы переведенный вариант входил в основной договор.
Чтобы удостовериться, что в договоре не допущено ошибок, следует обратиться к нотариусу и заверить у него подписанный документ – это гарантирует, что подписи настоящие, условия действительны для обеих сторон, а договор заключен в соответствии с турецкими законами.

Под защитой закона
Последний и самый важный этап при покупке недвижимости в Турции – это получение ТАПУ на купленную недвижимость. ТАПУ – сертификат о праве собственности на недвижимость, который содержит данные об имени владельца, его фотографию, адрес участка земли, на котором находится приобретенная недвижимость, информацию о регистрации земельного участка в Кадастровом управлении, состоянии земельного участка и здания, сведения о предыдущих владельцах недвижимости и о стоимости на момент покупки. ТАПУ имеет ряд регистрационных данных, подпись уполномоченного лица и печать Кадастрового управления. Важно помнить, что без ТАПУ нельзя доказать право собственности, даже если есть заверенный договор купли-продажи.
После получения ТАПУ заключительным шагом является подача заявления в местный муниципалитет, притом делать это следует в последние месяцы календарного года. После заполнения специального бланка новому владельцу недвижимости остается только ждать информации, когда и какой налог на недвижимость нужно заплатить – обычно это делается два раза в год: в апреле-мае и октябре-ноябре. Налоги составляют примерно 0,1–0,3% от стоимости недвижимости в год. В Стамбуле, Анталии, Измире, Самсуне, Анкаре, Бурсе и некоторых других городах размер налогов устанавливается ежегодно в соответствии с коэффициентом, определяемым Министерством финансов с учетом уровня инфляции.
Законодательство Турции не отдает приоритета турецким подданным перед иностранными гражданами, что является безусловным плюсом. При правильном оформлении всех документов иностранец защищен законом.

От редакции

16 апреля, когда статья уже была готова к печати, Конституционный суд Турции вынес решение о приостановлении на 3 месяца выдачи ТАПУ иностранным покупателям. Это связано с тем, что две статьи закона, регулирующего покупку недвижимости иностранцами, признаны не соответствующими Конституции. В течение трех месяцев парламент должен будет принять поправки к закону, ограничивающие право иностранных физических и юридических лиц покупать сельскохозяйственные земли. По мнению экспертов, мораторий создаст неудобства тем, кто уже подал документы на регистрацию права собственности или собирается совершить сделку, однако в целом не повлияет на ситуацию на рынке курортной недвижимости.
Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Турции
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.