портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Немецкий сюрприз

Пятилетка ударной жатвы на ниве спекуляций с бурно растущей европейской недвижимостью осталась в прошлом. На общем фоне неожиданным исключением выглядит рынок Германии, раньше мало интересовавший иностранных частных инвесторов.
Согласно недавно опубликованному докладу «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2009 г.», подготовленному международной некоммерческой исследовательской организацией Urban Land Institute (ULI) и аудиторской компанией PricewaterhouseCoopers (PwC), абсолютным лидером европейского рынка по степени привлекательности инвестиций в недвижимость стала Германия. Первые две позиции рейтинга заняли баварская столица Мюнхен (4-е место в 2008 г.) и почти двухмиллионный город со статусом федеральной земли Гамбург (3-е место в 2008 г.). В первую десятку городов вошли также Берлин и Франкфурт-на-Майне (9-я и 10-я позиции).

Командный зачет сдан
У экспертов были серьезные основания для того, чтобы назвать рынки недвижимости германских городов наиболее перспективными в Европе. Конечно, прежде всего это экономическая и финансовая стабильность страны в целом, однако немалую роль играют и локальные факторы, такие как грамотная и взвешенная муниципальная политика городов-лидеров.
Так, эксперты отмечают, что результатом целенаправленной работы мюнхенских властей стало увеличение туристического потока – в 2008 г. город принял 5 млн туристов, а число гостей только из России за этот период возросло на 40%. Рост туризма повлек за собой необходимость создания новых рабочих мест, что, соответственно, привело к увеличению численности населения и некоторому дефициту жилья. Именно поэтому особо перспективными, как отмечается в докладе ULI, являются вложения в жилую недвижимость.
Гамбург традиционно считается одним из деловых центров страны, однако вскоре у него может появиться и имидж культурного европейского центра. Возводящийся в Гамбурге элитный жилой комплекс HafenCity расположен на портовой набережной и рассчитан на проживание бизнес-элиты со всей Европы, он вплотную примыкает к строящемуся футуристическому зданию филармонии (Elbphilharmonie) с пятью концертными залами. Стоимость только одного этого проекта ­составляет порядка 241,3 млн евро; завершить строительство планируется к 2012 г. Значимость этого нового центра европейской светской жизни в будущем уже сегодня позволяет знатокам ставить город в один ряд с такими признанными культурными столицами, как Нью-Йорк и Лондон.
Берлин, как считают эксперты, имеет наивысший потенциал развития, поскольку город еще продолжает формироваться как столица единой Германии. Особенно перспективными считаются вложения в сектор офисной и жилой недвижимости. И, хотя для банковского и финансового центра страны – Франкфурта-на-Майне – объективно наступили не лучшие времена, аналитики уверены, что идеальная инфраструктура города и воздушная связь со всем миром (именно здесь находится самый крупный аэропорт континентальной Европы) сделают долгосрочные вложения в его недвижимость стратегически привлекательными.

Несинхронный рост
Как говорится в докладе, «германская недвижимость, являясь наименее волатильной на рынке, лучше всего подходит для долговременных инвестиций». Консервативная динамика рыночных цен в течение последнего десятилетия и низкая степень риска, обусловленная мощной системой финансовых институтов, позволяют говорить об абсолютно «выигрышной позиции германского рынка», заключает Хельмут Траппманн, эксперт-руководитель отделения Real Estate компании PwC.
Стабильный рост, выглядящий на фоне общего снижения парадоксальным, имеет свои причины. Их называет Экхард Швилль, руководитель отделения ­Земельной строительной сберегательной кассы LBS Immobilien GmbH земли Шлезвиг-Гольштейн: «Сейчас люди вынуждены искать наиболее надежные инвестиции. В Германии не было конъюнктурного перегрева рынка недвижимости, с огромными ценовыми пузырями, как во многих европейских странах и в США, и потому нет и значительного падения цен».
И статистика служит подтверждением этим словам. Если за период с 1980 по 2006 г. стоимость недвижимости в Испании возросла на 1342%, в Великобритании – на 721%, а в США – на 308%, то в Германии прирост стоимости за этот же период составил всего 29%, что явно указывает на высказываемый многими экспертами факт недооценки в целом германской недвижимости.
Еще одним из сдерживающих цены факторов является психология пожизненного арендатора, десятилетиями превалирующая в стране. По данным Германского института по вопросам обеспечения старости (DIA), в Германии всего 43% населения являются собственниками жилья. А в городах этот процент еще меньше: в Берлине лишь 13% жителей являются частными владельцами, в Гамбурге – 22%, в Мюнхене и Ганновере – 23%. По сравнению с другими европейскими странами в Германии соотношение стоимости жилья к среднегодовой заработной плате оценивается гражданами страны как весьма высокое. Для сравнения: если в США средняя стоимость дома или квартиры до недавнего времени составляла лишь две-три годовых зарплаты среднестатистического гражданина, а в Великобритании – три-четыре, то в Германии он должен будет откладывать всю зарплату в течение пяти-шести лет.

Стабилен рынок – стабильны цены
Географический фактор очень сильно влияет как на ценовую картину германского рынка недвижимости, так и на его инвестиционный потенциал. Самым доступным сегодня остается жилье в Восточной Германии, там же отмечается и наиболее высокий процент роста цен. Пять из шести первых позиций рейтинга городов с максимальным приростом стоимости частных домов занимают города бывшей ГДР: Магдебург – 13,64% за 2008 г. (средняя стоимость дома 125 000 евро), Брауншвейг – 10,53% (210 000 евро), Росток – 8,82% (185 000 евро), Халле – 7,14% (150 000 евро), Берлин – 4,55% (230 000 евро). И лишь пятое место досталось традиционно самому дорогому городу страны, баварскому Мюнхену, – 5,1 %.
По состоянию на 2008 г. в Мюнхене стоимость частного дома жилой площадью 125 кв. м с прилегающим небольшим участком в среднем составляет 515 000 евро. Следом в списке самых дорогих городов идут Штутгарт и Гейдельберг (450 000 и 390 000 евро соответственно), немногим меньше обойдется дом во Франкфурте-на-Майне и Висбадене – 380 000 евро. Причины изначально высокой стоимости жилья в южных землях по сравнению с равнинными северными связано не только с балансом спроса и предложения, но также и с большей трудоемкостью строительства объектов в приальпийских регионах. Если же говорить о средней стоимости частного дома в целом по стране, то она составляет порядка 194 000 евро.
Однако говорить о том, что ситуация на рынке Германии не изменилась, было бы неверно. В первую очередь, уменьшились объемы строительства новых объектов (-4,2%) при значительном (+17,7%) росте числа подрядов на реконструкцию ранее нежилых строений. Положительная динамика роста цен в мегаполисах составила 1,5–2% в год, в то время как цены на новое квартирное жилье по стране остались на прежнем уровне, а на вторичные жилые объекты наблюдалось даже их легкое снижение – 0,5–1%.
Инвестиционные предпочтения отдаются в первую очередь частным домам на одну семью и таунхаусам. Стоимость апартаментов в многоквартирных домах, как правило, несколько снижается, исключением является лишь ряд крупных городов, а также городов второго эшелона, расположенных в Западной Германии. Так, за год средняя стоимость квартиры площадью 70 кв. м в Бохуме увеличилась на 11,11% (средняя стоимость – 1000 евро за 1 кв. м), в Трире – на 10% (1100 евро за 1 кв. м), в Киле – на 7,53% (1000 евро за 1 кв. м), Кобленце – на 5,88% (900 евро за 1 кв. м).

Непростые условия
Владельцем недвижимости в Германии может быть частное или юридическое лицо, граждане страны и нерезиденты. Однако владение недвижимостью в Германии, как в и большинстве стран ЕС, не предоставляет преференций ни в получении германского гражданства или вида на жительство, ни даже при получении виз. Как показывает практика, решение о выдаче частных виз сроком пребывания до 90 дней каждые полгода выносится в основном на основании материальной обеспеченности лица, запрашивающего визу. В случае если недвижимость рассматривается в качестве инвестиционного вложения, существует практика приобретения жилья и управления им «на расстоянии», то есть по доверенности, выданной германскому агентству недвижимости.
В исключительных случаях некоторые германские финансовые институты рассматривают возможность предоставления нерезидентам ипотечного кредита, который дается на срок от 5 до 20 лет из расчета порядка 3,2–5,1% годовых. Минимальное требование банка – это отплата 40–50% стоимости жилья самим покупателем и наличие высокооплачиваемой работы, желательно на контрактной основе. Кредит предоставляется исключительно под конкретный готовый объект и до момента 100%-ного его погашения объект недвижимости является собственностью банка. В случае задолженности по оплате банк имеет право выставить объект на торги.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Германии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.