портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обзор рынка недвижимости Которской бухты (Черногория)

Опубликовано:
Которская бухта (чрнг. «Бока Которска») по праву считается самым живописным местом на черногорском побережье. Высокие горы окружают спокойный залив, на берегу которого расположены древнейшие города, приобретшие по прошествии веков особое обаяние старины.
Бухта, названная в честь своего центрального города – Котора, – расположена в западной части побережья страны и захватывает небольшой отрезок побережья Хорватии. Протянувшаяся на 107 км, она объединяет города от Игало и Герцега-Нови до Тивата, не говоря о множестве мелких поселений. Главной достопримечательностью этой части Черногории является, прежде всего, уникальная природная красота в сочетании со старинной архитектурой городов Котора, Пераста и Рисана, находящихся под защитой ЮНЕСКО.

В городах Которской бухты практически невозможно встретить туристов в плавках и с пляжными полотенцами: здесь не найти крупной зоны для купания, а немногочисленные маленькие пляжи – длина которых порой составляет лишь несколько десятков метров – надежно прячутся в изгибах побережья. Причина проста: тысячи яхт, от крошечных до многоэтажных, покачиваются вдоль берега. Именно здесь любят отдыхать яхтенные капитаны и пассажиры международных круизных лайнеров. В бухту заходят суда из Италии, Хорватии, Греции, Испании, Турции и даже Украины.

Самым интернациональным, без сомнения, является популярнейший среди туристов город Котор – «кусочек Италии» на черногорской земле. Здесь сосредоточены шикарные отели, рыбные рестораны и итальянские бутики, изо всех витрин смотрят манекены в яхтенной форме, а из пекарен доносится запах пиццы. Не отстает от него и Тиват: этот город может похвастаться не только недавно открывшейся мариной для мегаяхт Porto Montenegro, но и собственным аэропортом. Есть яхтенная стоянка и в Герцег-Нови – гораздо менее «раскрученном», но выгодно близком к Хорватии городе. В Герцег-Нови традиционно стекаются любители спа-процедур и дайвинга. У покупателей недвижимости из России, коих в Черногории абсолютное большинство, Которская бухта занимает второе по популярности место после Будванской ривьеры. В среднем по региону жилье здесь несколько дешевле, но это впечатление создается за счет более резкого разброса цен в популярных городах и провинциальных поселках.

Транспортная доступность

Аэропорт Тиват, расположенный рядом с одноименным городом, является одним из двух международных аэропортов Черногории. Прямые рейсы «Аэрофлота», S7, «Уральских Авиалиний» «Montenegro Airlines» и «Московии» круглый доставляют россиян из Москвы на черногорское побережье. При желании можно доехать до Которской бухты на автобусе или автомобиле из второго международного аэропорта, расположенного рядом с Подгорицей, - это займет около двух часов. Для владельцев хорватской или шенгенской визы также не составит труда добраться в место назначения из Хорватского аэропорта Дубровника: от Герцег-Нови его отделяет всего 30 км пути.

Вдоль всего побережья курсируют рейсовые автобусы, неплохо связана Которская бухта с древним городом Цетинье, и столицей – Подгорицей. Поездки вглубь страны проще всего начинать именно из этих городов.

Что касается перемещения в пределах самой бухты, нет нужды лишний раз объезжать ее по кругу: между поселениями Лепетане и Каменари курсирует паром, позволяющий «срезать» 40 км пути.

Рынок недвижимости

Не самые демократичные цены (по сравнению с остальным побережьем) в популярных городах Которской бухты заметит не только праздный турист, но и покупатель недвижимости. Если арендные ставки здесь напрямую зависят от сезона, то стоимость покупки жилья стабильно высока, особенно с тех пор, как на черногорскую недвижимость обратили внимание россияне.

Жилье низкой ценовой категории в основном представляется собой вторичные квартиры в панельных домах социалистической постройки стоимостью около €1,3-1,5 тыс. за квадрат. Такую недвижимость можно найти в Святой Враче, Герцег-Нови, Рисане и Тивате. Средний уровень цен на более «свежее» и качественное вторичное жилье – €1,7-2,5 тыс. в зависимости от расположения, вида из окон и т.д. Примерно такой же уровень цен на новостройки. Стоимость элитной недвижимости начинается от €3 тыс. за кв. м.

Ажиотаж со стороны наших соотечественников возник в конце 2007-2008 гг., когда в Черногории стали массово строить жилье, отвечающее современным европейским стандартам. С тех пор россияне буквально скупили побережье, а из-за близко подступающих к морю гор практически нет возможности расширить его вглубь страны. Так, например, в Перасте больше не строится нового жилья, а цены на уже существующее из-за отсутствия здоровой конкуренции на городском рынке могут составлять €5 тыс. за кв. м. Тем не менее, застройка побережья продолжается, в основном захватывая пригороды. Из-за постоянного уплотнения старинные домики часто соседствуют с шикарной современной недвижимостью.

Наравне с Перастом, одним из самых дорогих городов бухты является Котор. Он также страдает проблемой нехватки места, поэтому покупателям приходится довольствоваться либо вторичным жильем в черте города, либо первичным – за его пределами. В первом случае на рынке представлены недорогие квартиры-студии, при покупке которых можно уложиться в €60 тыс. Во втором случае можно приобрести дом или виллу, стоимость которых достигает от €300 тыс. до нескольких миллионов. Также покупателям предлагаются апартаменты в новых комплексах соседних Доброты, Люты, Ораховца. В последнем строится практически единственный на сегодняшний день комплекс таунхаусов – Green Hill. Растет популярность таких местечек, как Дражин Врт и Моринь, всюду появляются новые современные премиальные комплексы. Самые дешевые вторичные квартиры (€1,3-1,5 тыс.) в пригороде Котора можно найти в Святой Враче. У тех, кто хочет любоваться видами Пераста и островов, есть возможность приобрести недвижимость в Коштанице, где строятся два поселка с виллами и апартаментами, - Kostanjica Bay и Boka Gardens.

Недвижимость в Тивате в целом недорога. Средняя по городу стоимость 1 кв. м составляет €2 тыс., однако большинство предложений – вторичная недвижимость в панельных домах стоимостью €1,3-1,5 тыс. за кв. м. Самые дорогие предложения на рынке недвижимости Тивата находятся в комплексе Porte Montenegro: стоимость квадрата здесь доходит до €9 тыс. При этом на престиж места не влияет отсутствие пляжей – традиционно одного из важнейших критериев успешности курортного города.

Недвижимость Герцег-Нови при аналогичной средней стоимости не демонстрирует настолько значительного ценового разброса. Из недорогого жилья здесь также можно приобрести вторичные квартиры в панельных домах. Кроме того, в пригородах Герцег-Нови – Зеленика и Биела – можно купить самое дешевое жилье в новостройках, €1,5-1,7 тыс. за кв. м. А в поселках Дженовичи и Кумбор имеется, помимо новостроек, качественное вторичное жилье, построенное всего 5-7 лет назад.

Прежде всего, в Которской бухте, как и в остальной Черногории, приобретают жилье «для себя». Пользуются популярностью в основном объекты первичного рынка: апартаменты в современных комплексах, таунхаусы и виллы, растет спрос на участки под строительство. Статистические данные говорят о том, что покупатели недвижимости проявляют большую расчетливость, чем еще несколькими годами ранее: количество сделок в 2013 выросло, при том что их объем в денежном выражении сократился.

Вариант покупки недвижимости с целью сдачи ее в аренду рассматривается нечасто: выгодно сдавать жилье в аренду можно только в туристический сезон, но большинство пользуется этим временем, лично отдыхая в своем черногорском доме. Однако есть в Боке место, где возможна сдача в аренду круглый год – это Игало, где расположен Институт Игало – самое крупное лечебно-профилактическое учреждение Черногории. Активно растет число инвесторов, вкладывающихся в недвижимость на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Также все более популярным является самостоятельное строительство на приобретенном участке.

Антонина Хирная для HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Черногории
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.