портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Особенности покупки залоговой недвижимости в Испании

Опубликовано:
Недвижимость, выставляемая на продажу банками, кажется выгодным вложением, но так ли это на самом деле? Рассмотрим, что представляют из себя такие предложения и как не ошибиться при покупке.
Залоговая недвижимость – это жилье, приобретенное в кредит прежним владельцем, который так и не смог расплатиться по своим обязательствам. Также залоговой считается недвижимость от разорившихся или не справившихся с финансовыми обязательствами по данному объекту строительных компаний. Такая недвижимость (иногда целые комплексы) изымается банком и выставляется на рынок часто по очень привлекательным ценам. Огромное влияние на развитие этого сегмента оказал кризис – продажи залогового жилья сегодня составляют около 10% от общего числа сделок в Испании. Хотя процедура покупки залоговой недвижимости за последние несколько лет довольно отлажена, в ней есть и нюансы.

Казалось бы, в покупке проблемного жилья появляется лишь дополнительный плюс – низкая стоимость, - однако банк является довольно специфическим собственником, предлагающим покупателю несколько иные условия приобретения.

Жизненный цикл залоговой недвижимости

Недвижимость, взятая в ипотеку, попадает к новому хозяину, обладающему всеми правами, вплоть до продажи этого жилья с ипотечным обременением. Если же выплатить кредит не удалось, владельцу приходит уведомление о выселении, а жилье переходит в собственность банка-кредитора. После этого банк выставляет недвижимость на продажу, передав информацию об объектах уполномоченным агентствам.

В 2012 году в Испании был создан «плохой банк», задачей которого стала скупка и перепродажа проблемных банковских активов, поэтому значительная часть залогового жилья прошла через еще одну инстанцию.

К банку квартира часто возвращается в неудовлетворительном состоянии. Бывшие хозяева, покидая жилье, могут нанести ему значительный вред, банк же не заинтересован в проведении ремонта. Битая плитка, вырванные провода и отсутствие сантехники – вот то, что может поджидать потенциального покупателя. Разумеется, бывают и приятные исключения – все это тоже отражается на итоговой цене.

Если покупателя все устраивает, он заключает сделку с банком и становится полноправным собственником жилья.

Цены на залоговую недвижимость

Банки не заинтересованы в том, чтобы владеть изъятым жильем и платить за него налоги. Поэтому цены, предлагаемые ими, могут быть ниже рыночных: они формируются исходя из рыночной стоимости объекта и остатка кредитной суммы, недополученной банком по вине предыдущего владельца, и чаще всего являются окончательными.

Некоторые банки предлагают покупателю возможность торга. Как правило, это касается объектов с завышенными ценами. Также есть возможность купить залоговую недвижимость с аукциона – наиболее интересные предложения выкупаются целыми портфелями. Особенно выгодна такая покупка фирмам, реконструкция у которых поставленная на поток – отремонтированная недвижимость, особенно если она выгодно расположена, ощутимо растет в цене.

Владельцы залоговой недвижимости, попавшие в тяжелое положение, часто предпочитают не дожидаться, пока жилье отойдет к банку, а продать его с обременением. Это может оказаться гораздо выгоднее для покупателя, агентства с удовольствием участвуют в проведении подобных сделок.

Особенности покупки

Продаваемый объект, помимо урона, причиненного прежними владельцами, может иметь долги по коммунальным услугам. Ответственности за них банк не несет, поэтому лучше выяснить все детали на этапе работы с агентством.

Что касается получения ипотечного кредита на залоговый объект, условия его предоставления могут быть обычными или даже более выгодными – например, размер кредита в 60-70% от стоимости объекта. Однако предоставления стандартного пакета документов при получении кредита не избежать: банк, стараясь «не наступить дважды на одни грабли» тщательно проверяет кредитоспособность потенциального покупателя.

В случае, если новый владелец также оказался не в состоянии выплатить ипотечный кредит – история с изъятием недвижимости повторяется.

Регионы

Основная масса залоговой недвижимости, как правило, расположена вдали от туристических регионов, но и в интересных нашим соотечественникам местах можно найти выгодные предложения. Агентства, дорожащие своей репутацией, обращают особое внимание на ликвидность таких объектов и стараются не предлагать покупателям жилье в «неблагоприятных» регионах.

Кому интересна залоговая недвижимость

Покупатель, у которого есть возможность приобрести обычную, не принадлежащую банку, недвижимость, вряд ли станет интересоваться залоговыми объектами: вероятность найти качественное жилье, не требующее дополнительных вложений, слишком низка, а времени на перебирание «убитых» домов придется затратить немало. Впрочем, если есть время и желание «отделять зерна от плевел», можно присмотреть что-нибудь по очень выгодной цене и при этом пригодное для жизни.

Пожалуй, главной категорией покупателей, заинтересованных в залоговом жилье, являются инвесторы. Если регион достаточно престижен, качественный ремонт жилья способен значительно поднять его цену и обеспечить выгодную перепродажу в будущем.

Антонина Хирная

HomesOverseas.ru

Благодарим за помочь в подготовке материала Ольгу Голенко (DGF&IP) и Елену Картавцеву (Lighthouse Estate).

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Светлана
Живу в Испании более 15 лет, как и многие соотечественники здесь хлеб свой зарабатывала в риелторкой фирме. Так что казалось бы все нюансы приобретения жилья должна знать и понимать. Однако в прошлом году попробовала приобрести квартиру "с сайтов". И знаете в чем оказалась самая главная проблема с так называемой банковской недвижимостью на прямую? - невозможность посмотреть их объекты! После продолжительных телефонных разговоров с центральными офисами, мне очень приветливо и вежливо обещали позвонить после того как переговорят с агентом на месте. Из 23 таких контактов позвонили двое, квартру показали только одну! От остальных не нашлось ключей! А еще один отказался приехать на показ потому что в наших краях "...обещали плохую погоду...". Кстати и заявленным на сайтах ценах на банковскую недвижимость тоже не стоит верить не перепроверив. Так, например, 95 тысяч за совершенно убитую квартиру приобретаемую с ипотекой не есть окончательная ее цена, таковой она была бы только в случае оплаты всей суммы сразу. Для "любителей играть с кредитами" такой объект сразу возрос в цене на 30%.
11 июля 2014, 20:52:45
Людмила
Я покупаю банковскую квартиру и жду уже 6 месяцев.сначала говорили,что в мае будут сдавать,теперь перенесли на август.Дом совершенно новый . Готов к эксплуатации,но не знаю дождемся ли мы в этом году свое жилье. Квартиры уже все за резервированы
.. Если искать новое жилье,могут не вернуть залог. И,кто виноват,не найдешь концов.И это Испания.В России я продала жилье за неделю и также в течении недели купили.Кто мне ответит почему это происходит?
10 июня 2014, 23:37:14
Согласна с вами Дмитрий с одной стороны,а с другой нет,я работаю тоже в агенции по продаже недвижимости на коста бланка и у нас тоже есть недвижимость от банков и мне все равно продать от застройшика,от банка или от частного владельца-главное что бы покупателю нравилось то ч
то он покупает!!!!Есть вопросы -обращайтесь.
13 февраля 2014, 17:04:51
ну скажем вы неправы с задолженостью по комунальных услугах,если вы покупаете квартиру от банка ,вы отвечаете за долги квартиры с даты покупки и не более,если вам говорят обратное,вас обманывают и при подписании бумаг на покупку,смотрите сто подписываете и
слушайте внимательно нотариуса,никто вас не может заставить платить чужие долги-законы везде одинаковы!!!!
13 февраля 2014, 16:54:25
Картавцева Елена
Дмитрий, добрый день!
Вы правы, касательно долгов, но банк не берет на себя ответственность за состояние всех контрактов с коммунальными компаниями, управляющими компаниями самого дома или комплекса, продает как есть в том состоянии как есть... Покупать недвижимость напрямую от банка - это так скажем на любителя, для тех клиентов, которые готовы тратить свое время и деньги на восстановление всех документов и приведения самого жилья в полный порядок , пригодного для проживания или отдыха, и это мнимая экономия... Если посчитать все затраты на ремонт, временные ресурсы и т.д. , то сейчас на рынке есть масса готовых к проживанию объектов, которые по цене почти не уступают банковским... Просто надо работать с теми агентствами, у которых вся недвижимость идет напрямую от хозяина/продавца, а не через 10 агентств. Агентства не очень любят работать с банковской недвижимостью - это правда, но не по причине фиксированной стоимости и отсутствия возможности как вы пишите "срубить бабла" , а по причине того, что все эти проблемные вопросы и так сказать хвосты и недоделки по квартире агентство берет на себя и спрос идет именно с агентства. Я сама занимаюсь недвижимостью, и не раз продавая банковскую недвижимость , сталкивалась с этим. Если клиент хочет приобрести именно банковский объект, всегда можно найти более достойную альтернативу . Сейчас уже прошло время срубания денег и зарабатывания на клиентах, слишком большая конкуренция. Только за счет самой лучшей цены и качественного сервиса возможно привлечь и удержать клиентов.
11 февраля 2014, 18:56:25
Ефим
Согласна с Дмитрием!
Полный бред! Среди залоговой недвижимости также продаются объекты от застройщиков, абсолютно новые и без долгов! Именно такой я и купил через Банк Сабадель в Барселоне!
9 февраля 2014, 02:46:27
Алина
Спасибо,Дмитрий
Я , примерно так и думала про "долги по коммунальным услугам".
Как раз собираюсь покупать квартиру у банка, а потом и ремонт делать
6 февраля 2014, 19:35:08
Дмитрий
"Продаваемый объект, помимо урона, причиненного прежними владельцами, может иметь долги по коммунальным услугам. Ответственности за них банк не несет, поэтому лучше выяснить все детали на этапе работы с агентством..." - Бред, покупатель не несёт никакой ответственности за долги по коммунальным услугам (свет, вода, газ и т.д.), в купчей также указывается, что покупатель не несёт ответственности за неоплаченные налоги, квоты тсж и т.д.

И вообще весь этот опус проникнут духом "не покупайте банковскую недвижимость". Сразу видно, что авторы - агентства по недвижимости, которым банки-продавцы не позволяют накручивать и устанавливать "свои" цены для того, чтобы срубить больше бабла с продавца... А цены у банков на порядок ниже, чем у частников , и с ремонтами нет проблем - полно безработных русскоговорящих строителей, к тому же покупая у частника всё равно почти всегда надо делать ремонт...
4 февраля 2014, 23:00:42
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.