портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Гарантия на доход

Если застройщик предлагает гарантированный доход от аренды, то покупатель может либо с радостью согласиться, либо заподозрить, что стоимость объекта завышена, и попытаться получить скидку на обещанную за весь срок сумму. И каждый из вариантов в той или иной ситуации может оказаться верным.
Сегодня, когда ручаться за что-то на рынке недвижимости довольно сложно, гарантированный доход от аренды становится для покупателя «островком безопасности». К тому же сейчас застройщики активнее борются за покупателей и чаще берут на себя заботы о поиске арендаторов, предлагая клиентам более выгодный, чем раньше, ежегодный процент от стоимости жилья.

Вопрос для покупателей
Впервые система гарантированного дохода от сдачи частного жилья в аренду заработала в 1980-х гг., и теоретически такая схема кажется очень привлекательной, хотя на практике предлагаемые условия иногда выглядят сомнительными.
С одной стороны, инвестор получает определенную уверенность в завтрашнем дне, с другой – ради предлагаемого дохода от аренды клиент может закрыть глаза на ряд недостатков объекта. Также продавец может включить часть обещанного дохода в стоимость жилья.
Однако, несмотря на то, что условия некоторых сделок заставляют покупателей зарубежной недвижимости насторожиться, в большинстве случаев оговоренный в контракте арендный доход дарит клиенту душевное спокойствие и позволяет рассчитывать, что эти проценты покроют ипотечные выплаты. Хлопоты, связанные с арендой, для владельца минимальны: исчезают проблемы поиска арендаторов, языкового барьера и т. п.
Но как только указанный в договоре срок заканчивается, а чаще всего это случается через пару лет, владельцы понимают, что своими силами такую же прибыль получить невозможно, и иногда, не имея возможности расплачиваться по ипотеке, решают продать дом. И нельзя не учитывать, что, как только на доме появится табличка «For sale», начинается борьба между частным владельцем и застройщиком, продающим новые объекты и предлагающим гарантированный доход от аренды. В этой борьбе перевес редко оказывается на стороне частного собственника.

Знак для кредиторов
Расчетливые покупатели рассматривают гарантии дохода от сдачи в аренду как эффективный инструмент давления при переговорах. Например, можно попросить скидку в размере общей обещанной суммы.
Подписывая договор, покупателю следует узнать о гарантиях того, что процент будет выплачиваться, даже если застройщик обанкротится, а также можно ли при перепродаже передать право на арендный доход другому владельцу.
Кроме того, банки, принимая решение о размере ипотеки, как правило, вычитают обещанную сумму из стоимости объекта и на этом основании могут уменьшить размер ипотечного кредита, что не очень хорошо как для покупателя, так и для продавца.
Пол Прескотт-Бранн, менеджер по развитию бизнеса компании Legal Index, говорит: «Кредиторы воспринимают гарантированный доход от последующей аренды как знак, что изначально цена завышена, и такая оценка не помогает покупателям получить ипотеку, так как нельзя точно сказать, поднимется ли фактическая стоимость до этого уровня».

Французские гарантии
Во Франции, всегда популярной у покупателей вторых домов, застройщики очень часто гарантируют ежегодный доход от аренды, и покупатели с радостью принимают эти условия. Французское агентство A Place in France, специализирующееся на продажах недвижимости на стадии строительства, предлагает гарантии на два комплекса, которые реализуются по leaseback. Один находится в департаменте Вандея на западе Франции, а другой на Лазурном Берегу. НДС в цену не включается, управляющая компания обязуется сдавать объекты в аренду в течение 20 лет, при этом ежегодный доход будет составлять от 4,20 до 4,60%.
В комплексе, который располагается в городке Сен-Жиль-Круа-де-Ви в Вандее, цены на апартаменты и дома среди живописных садов начинаются от 128 000 евро. Первый договор о гарантированном доходе заключается на 9–11 лет.
Апартаменты в закрытом комплексе на курорте Си-Фур-ла-Плаж, рядом с городом Бандоль, что между Марселем и Тулоном, стоят от 177 000 евро и продаются с гарантированным арендным доходом до 3,8%. Договор заключается на девять лет и допускает возможность использования жилья владельцами для собственного отдыха. Доступные развлечения – парусный спорт, водные лыжи и пеший туризм.

Плюсы Швейцарии
Соседняя Швейцария традиционно считается сложным рынком для иностранных инвесторов, но сейчас страна приоткрыла свои двери покупателям «туристических резиденций».
В компании Erna Low Property можно приобрести различные объекты с гарантированным доходом от сдачи в наем – апартаменты в пятизвездочном комплексе Les Mayens d’Heremence по схеме leaseback (строительство будет окончено в 2010 г.) в альпийской деревне Ле Масс, недалеко от лыжного курорта Вербьер.
Есть также предложения freehold – роскошные апартаменты в горнолыжном комплексе на 64 объекта. Управляющая компания будет сдавать жилье в течение 15 лет, годовой доход оставит до 3,5% от стоимости жилья. Цены на апартаменты с двумя спальнями начинаются от 509 000 евро. Возможно приобретение пакета The Pleasure Investment, включающего доход 2,5% при личном использовании жилья в течение двух недель в низкий или одной недели в высокий сезон. При покупке по схеме The Leisure Investment гарантированный доход равняется 1,8%, зато отдыхать в доме можно в течение месяца в низкий или двух недель в высокий сезон.
Управляющая компанией Erna Low Property Джоанна Йеллоулесс-Баунд комментирует: «Предложения, которые касаются гарантированной выплаты дохода от сдачи в аренду, всегда пользовались популярностью у клиентов, желающих использовать свой второй дом только несколько недель в году. А приобретая жилье по французской схеме leaseback, можно избежать уплаты НДС (19,6% от стоимости). Рынок недвижимости стал менее стабильным, а гарантии ежегодного дохода – знак надежности вложений. Исторически швейцарские ставки по ипотеке ниже, чем французские (примерно 3–4%), так что, получая до 3,5% ежегодно, покупатель апартаментов не будет испытывать неудобств».

Вариант на любителя
Дэн Джонсон, представляющий международный портал недвижимости TheMoveChannel.com, говорит: «При выборе недвижимости основным критерием должен стать вопрос окупаемости и возможность получения дохода и после того, как срок действия договора по сдаче в аренду окончится. Покупателям также следует удостовериться, что они смогут выплачивать ипотеку, даже если не смогут самостоятельно обеспечить такой же доход от аренды».
Прежде чем предложить покупателю гарантированный доход от аренды, застройщик также тщательно взвешивает все за и против. Так, в Великобритании доход от сдачи жилья в наем стали все чаще предлагать в восточной части Лондона (London Olympic) и в графстве Манчестер, куда переезжает штаб-квартира BBC, так как в этих районах ожидается всплеск интереса к найму жилья.
Кажется, что гарантированный доход от аренды так и останется вариантом на любителя. Это может стать хорошим шагом для покупателей, которые приобретают недвижимость за рубежом и не хотят брать хлопоты на себя, но могут быть опасны для инвесторов, рассчитывающих на быстрый доход. Ловушкой могут оказаться и слишком высокие ежегодные выплаты, которые обещает застройщик. Такой пункт в контракте не бесполезен, но нужен ли он в каждом конкретном случае, решает клиент.

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.