портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обзор рынка недвижимости Коста-дель-Соль

Опубликовано:
Коста-дель-Соль – самое дорогое и престижное побережье Испании. После кризиса 2008 года рынок побережья серьезно пострадал. Однако сейчас наблюдается стабилизация, и рынок предлагает зарубежным покупателям новые возможности.
Регион расположен между менее известными Коста-де-ла-Лус и Коста-Тропикаль. Коста-дель-Соль, в отличие от соседнего региона Кадис, характеризуется мягким средиземноморским климатом. Кроме того, регион привлекателен развитой инфраструктурой и хорошими условиями для жизни.

Прибрежная линия Коста-дель-Соль тянется от столицы одноименной провинции города Малаги до Марбельи, с остановками в Торремолинос и Фуэнхирола, и далее на запад, по направлению к Гибралтару через Пуэрто Банус и Эстепону, доходя до Гибралтара. Марбелья и Пуэрто-Банус – два самых дорогих города на Коста-дель-Соль. В 80 км от Малаги расположен город Гранада, который славится своими горнолыжными курортами. Тем, кто хочет купить на Коста-дель-Соль недорогую недвижимость, подойдут пригороды Эстепоны и Сотогранде.

История

В 1950-60-х Коста-дель-Соль стал одним из самых модных мировых курортов: благодаря туристическому буму 1960-х–1970-х годов здесь открывались популярные среди знаменитостей отели, яхтенные клубы, развивалась инфраструктура гольфа, парки развлечений и т.д. Особенно прославился в течение 1960-х город Пуэрто-Банус как мировая столица яхтенного спорта.

Бурное развитие рынка курортной недвижимости привело к быстрому росту цен, а скорость строительства новых объектов достигла небывалых масштабов. В 1991 году в городе насчитывалось 49 000 объектов недвижимости, а к 1995 году их стало уже 75 000. На этом фоне в главном курортном городе побережья – Марбелье – происходит ряд коррупционных скандалов на протяжении 1990-х и начала 2000-х.

Пик 2005 года

В 2005 году в Коста-дель-Соль было продано около 12 400 объектов на общую сумму 2,3 млрд евро. Стабильный спрос среди иностранных покупателей дополнялся спросом со стороны испанцев благодаря низким процентным ставкам и общему повышению платежеспособности населения страны. Росту объемов строительства соответствовали и темпы роста цен. По данным оценочной компании TINSA, в период с 2001 по 2006 год ежегодный прирост капитала составлял 15-20%, а побережье годовой рост средних цен достигал 20%. За весь период с 1996 по 2007 год цены на курортную недвижимость Испании поднялись на 250% (155% в реальном выражении). Также рост цен подогревался многочисленными спекулятивными сделками по купле недвижимости до завершения строительства с целью ее перепродажи по более высокой цене. В результате недвижимость на Коста-дель-Соль оказалась сильно переоценена.

В 2006 году была арестована мэр города Марбелья Марисоль Ягуэ по обвинению в незаконной выдаче разрешений на строительство. Ситуация была беспрецедентной: за несколько лет подряд было осуждено сразу несколько официальных лиц, занимавших мэрское кресло, после чего Коста-дель-Соль прозвали «Криминальный берег».

В результате в 2007 году около 32 000 объектов оказались в неопределенном положении с точки зрения их правового статуса. При этом около 5 000 объектов находились в зоне запрета, которая была утверждена законом Ley de Costas в 1988 году. Согласно данному закону строительство частной недвижимости запрещено на территории 500 метров от береговой линии.

Многие строительные компании отказались от предыдущих темпов строительства. Это существенно уменьшило спрос на Коста-дель-Соль, а также замедлило рост цен в 2006-2007 годах. Кроме того, ввиду растущего уровня безработицы в 2007 году банки подняли ипотечную ставку и ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2008 года

Рынок недвижимости Коста-дель-Соль оказался в числе самых пострадавших от мирового кризиса 2008–2009 годов. В августе 2008 года средние цены по сравнению с аналогичным периодом 2007 года на побережье упали на 8,3%. В 2009 году падение составило 10,3%, в 2010 – на 4,9%, в 2011 – еще на 7,1%.
За период с 2007 по 2009 годы средние цены снизились на 27%.

Рост безработицы привел к тому, что многие владельцы не могли выплачивать ипотеку, в результате чего банки производили конфискацию имущества. Таким образом, на рынке появилось много незанятого жилья. В 2009 году объем продаж недвижимости иностранцам сократился практически до нуля – по данным Ассоциаций строителей и промоутеров Малаги, за весь год было заключено около 100 сделок, что было на 99% меньше, чем в 2005 году. По данным Государственного института статистики Испании, в январе годовое количество продаж недвижимости в Малаге упало на 24%.

В 2010 году строительство на Коста-дель-Соль все еще производилось, однако не в таком масштабе как в предыдущие годы, а средние цены предложения на рынке все еще были примерно на 48% выше, чем по стране. Осенью цены на недвижимость на средиземноморском побережье в среднем снизились на 25% по сравнению с декабрем 2007 года, а в крупных городах – на 19,4%. При этом, по официальным статистическим данным, число продаж недвижимости на Коста-дель-Соль в 2010 году снизилось на 9,1% по сравнению с 2009 годом.

Начало стабилизации

В 2011 году наблюдался рост интереса к недвижимости Коста-дель-Соль среди иностранцев. Общий объем иностранных инвестиций в испанскую недвижимость составил 4,748 млн евро, что на 27% выше показателей 2010 года. По сравнению с пиковыми показателями конца 2007 года снижение цен на прибрежную недвижимость в 2011 году составило 26,5%.

В целях восстановления рынка недвижимости в 2012 году правительство Испании снизило НДС в два раза – с 8% до 4%. В 2012 году общий объем иностранных инвестиций в недвижимость Испании увеличился в 12 раз по сравнению с предыдущим годом. По оценкам экспертов, объем продаж недвижимости на Коста-дель-Соль вырос на 74%.

2013 год был годом стабилизации рынка испанской недвижимости. Объем продаж в Малаге впервые с 2006 года показал рост, увеличившись на 5,3%. Объем иностранных инвестиций в 2013 году увеличился на 30%, при этом, значительная часть инвестиций была получена от продажи недвижимости на средиземноморском побережье Испании. По данным агентства Lucas Fox, в 2013 году испанский рынок недвижимости привлек большое количество иностранных покупателей доступными ценами на элитное жилье, прежде всего, в таких курортных районах, как Коста-дель-Соль.

Однако по сравнению с докризисными показателями 2007 года цены на жилье на средиземноморском побережье в четвертом квартале 2013 года были все еще на 48.6% ниже. При этом оптимизм экспертов вызывает тот факт, что квартальное снижение цен по всей стране было самым небольшим с конца 2010 года. Кроме того, в некоторых районах (Мадрид, Балеарские и Канарские острова) был зафиксирован незначительный рост цен.

Ситуация на рынке сегодня

В сентябре 2013 года была утверждена правительственная программа, согласно которой иностранцы могут получить ВНЖ, инвестировав в испанскую недвижимость не менее 500 000 евро (т.н. «золотая виза»). Таким образом, правительству удалось привлечь значительный объем иностранных инвестиций, а также стимулировать спрос иностранных покупателей на недвижимость в Испании. Из 318 «виз», выданных в 2013 году, подавляющее большинство - 78% - получили китайские инвесторы. За ними следуют инвесторы из России, Анголы и Бразилии.

Коста-дель-Соль был одним из тех регионов, которые получили максимальную выгоду от программы «золотая виза». Несмотря на то, что рынок Коста-дель-Соль известен, прежде всего, своей роскошной недвижимостью, в последние годы рынок также привлекает большое количество покупателей среднего класса. В частности, большинство экспертов отмечают небывалый приток покупателей из скандинавских стран. Еще в 2012 году на побережьях Коста-Бланка и Коста-дель-Соль объем сделок, совершенных гражданами скандинавских стран, увеличился на 90%. Причиной столь резкого скачка спроса среди покупателей среднего достатка из Скандинавии эксперты называют хорошо развитую инфраструктуру и, не в последнюю очередь, развитую гольф-индустрию при относительно доступных средних ценах.

В 2011 году на рынок курортной недвижимости Испании вышел российский средний класс, который мог себе позволить покупку второго дома для отдыха. Уже в 2013 году общее количество покупателей недвижимости из России и Литвы увеличилось на 190%. Однако на данный момент, в связи с неопределенностью курса евро, российские покупатели стараются избегать крупных покупок.

В начале 2014 года наблюдался рост активности в строительном секторе элитной недвижимости Марбельи. За январь и февраль 2014 года количество лицензий на строительство элитного жилья, выданных администрацией Марбельи, увеличилось на 20%.
В начале 2014 года цены продолжили снижение: стоимость прибрежного жилья достигла самой низкой отметки за 12 месяцев в конце февраля, снизившись на 11,2% по сравнению с тем же периодом в прошлом году.

На данный момент значительное количество нераспроданной недвижимости остается главным препятствием к восстановлению рынка недвижимости региона. Однако, согласно прогнозу аналитического агентства Tinsa в течение трех лет эта проблема может решиться благодаря увеличивающемуся спросу иностранных покупателей на недвижимость низкой ценовой категории.

Обзор цен

Цены на самых дорогих рынках Коста-дель-Соль относительно стабильны. К числу самых дорогих городов относится Пуэрто-Банус, средняя цена на недвижимость в котором составляет 5 250 евро за 1 кв.м. Качественные квартиры на первой линии в Марбелье площадью примерно 120 кв.м. можно приобрести в среднем за 1,5 млн евро. Цены на качественные виллы на первой линии в Марбелье составляют порядка 5 млн евро, однако можно найти и более доступные (соответственно, менее качественные) предложения от 3 млн евро.

Среди рынков доступного жилья на Коста-дель-Соль можно выделить город Фуэнхирола, один из самых популярных городов среди скандинавских покупателей. Здесь вполне можно найти доступные предложения от 150 000–300 000 евро. В среднем, в Фуэнхироле цены даже на элитное жилье в полтора-два раза ниже, чем в Марбелье и Пуэрто-Банусе. Эстепона также относится к относительно недорогим прибрежным городам. Цены на двуспальные квартиры здесь начинаются от 100 000 евро, а на вторичном рынке можно найти предложения от 80 000 евро. Цены на небольшие виллы (на 2-3 спальни) составляют от 250 000 евро.

Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru

Редакция портала благодарит Викторию Кириенко (VIME Realty) и Элину Сиванкову (InvestPravo Property) за помощь в подготовке материала.

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Radmilla
Очень хорошая подача материала. Спасибо! Захотелось приехать и выбрать, только не за лям, конечно)
19 сентября 2014, 00:44:54
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.