портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обзор рынка недвижимости Стамбула

Опубликовано:
Стамбул обладает редким сочетанием восточного колорита при высоком качестве европейского сервиса. Недвижимость в крупном европейском городе с множеством культурных достопримечательностей все больше привлекает иностранных инвесторов.
Стамбул – один из крупнейших в мире мегаполисов, расположенный наполовину в Европе, наполовину – в Азии. В Античности город назывался Византией, потом он стал Константинополем – столицей Римской империи во времена Константина Великого. С X века за городом закрепилось неофициальное именование «Стамбул», что означало в переводе с греческого «в городе». В 1923 году с провозглашением Республики Турции город стал официально называться Стамбулом.

Благодаря своему территориальному расположению Стамбул, разделенный Босфорским проливом на европейскую и азиатскую части, обладает разными климатическими условиями – в районе Босфора климат средиземноморский, в то время как в северной части города климат холоднее и дождливее.

Стамбул разделен на 27 основных районов. В европейской части расположены районы Авджылар, Багджылар, Бахчелиэвлер, Бакыркёй, Байрампаша, Бейоглу, Бешикташ, Эминёню, Эсенлер, Эюп, Фатих, Газиосманпаша, Гюнгёрен, Кягытхане, Кючюкчекмедже, Сарыер, Шишли и Зейтинбурну. В азиатской – Бейкоз, Кадикей, Картал, Малтепе, Пендик, Тузла, Умрание, Ускюдар и Принцевы острова.

Транспортная доступность

В Стамбул ежедневно осуществляются регулярные рейсы компании «Аэрофлот» и Turkish Airlines. с 14 марта 2012 года компания Turkish Airlines также открыла новые прямые рейсы из Стамбула в Новосибирск. Сейчас есть рейсы из Новосибирска, Екатеринсбурга, Санкт-Петербурга, Краснодара, Омска, Перми, Красноярска, Симферополя, Адлера, Сочи и других городов.

Помимо регулярных прямых перелетов многие города России связаны со Стамбулом и Анталией чартерными авиарейсами, которые совершаются в основном в летний сезон. Авиакомпания «Аэрофлот» совершает прямые чартерные перелеты в сезон из Москвы в Стамбул. С осени 2013 и авиакомпания Pegasus запустила лоукостеры Москва-Стамбул стоимостью от $84. К началу 2017 года правительство Турции планирует построить в Стамбуле новый аэропорт, который сможет обслуживать до 150 млн пассажиров ежегодно.

Из Москвы в Стамбул железнодорожным сообщением можно попасть только с пересадкой в Болгарии в Софии, в Румынии в Бухаресте или в Сербии в Белграде. Как правило, все международные поезда приходят на железнодорожный вокзал Стамбула Сиркеджи (Sirkeci).

Внутреннее железнодорожное сообщение в Турции развито плохо, за исключением небольшого участка на западе страны, а также сообщения между Стамбулом и Анкарой.

Общая характеристика рынка

Среди причин инвестиционной привлекательности рынка недвижимости Стамбула можно назвать низкую стоимость жилья при высоком спросе на него, растущую экономику Турции и стремительно развивающуюся сферу ипотечного кредитования. По официальным статистическим данным, в феврале 2014 года количество покупок недвижимости иностранцами в Стамбуле было в три раза больше, чем в феврале 2013 года. Кроме того, многие зарубежные инвесторы начали понимать, что процесс покупки недвижимости в Турции на данный момент проще, чем когда-либо, и сейчас наблюдается эффект от политики привлечения иностранных инвестиций, над которым правительство работало последние два года.

Согласно последним данным Knight Frank, Стамбул входит в пятерку самых быстрорастущих рынков мира. Только за 2013 год цены на недвижимости в Стамбуле выросли на 20%. Общее количество объектов, проданных иностранцам в 2013 году, составило 12 000.

По прогнозам TurkStat, объем продаж недвижимости иностранцам продолжит увеличиваться в 2014 году. Только в январе было зафиксировано 1 207 купленных иностранными инвесторами объектов.

Рынок недвижимости Стамбула лидирует по числу совершенных покупок и по количеству ипотечных сделок. Объем ипотечного кредитования в Стамбуле с января по сентябрь 2013 года вырос до 36,4 млрд лир (примерно $18 млрд).

По данным Global Property Guide, город занимает 30 место в рейтинге самых дорогих городов для покупки недвижимости. По данным компании Colliers International Turkey, в период с 2004 по конец 2011 года средняя стоимость апартаментов класса «люкс» в Стамбуле выросла почти в два раза - с $2000 до $4500 за 1 кв. м. Тем не менее, здесь все еще относительно недорогая недвижимость.

За последние три года стоимость недвижимости в Стамбуле уверенно растет, ожидается, что увеличение продолжится. Согласно аналитическим данным Ассоциации инвестиционных компаний недвижимости (Gyoder), с января 2010 г. недвижимость в Стамбуле подорожала на 41%.

После принятия в 2002 году турецкими властями закона, снимающего ограничения на покупку недвижимости для иностранцев, интерес зарубежных покупателей к покупке жилья в Стамбуле резко увеличился.

По данным аналитического исследования WaterPriceHouseCoopers Стамбул занял 1-е место по привлекательности инвестиций в недвижимость среди европейских городов. В марте 2014 года арендные ставки на жилье в Стамбуле выросли на 16,08% за один год, в то время как по всей Турции аренда подорожала в среднем на 12,52%.

Цены

Цены на жилье в Стамбуле намного ниже, чем в других крупных мировых городах, сопоставимых с ним по уровню жизни и экономическим показателям. Стоимость квадратного метра в Бейликдюзю и на Босфоре может различаться в 10-15 раз. В последние годы Стамбул активно застраивается современными новыми жилыми комплексами.

В спросе на недвижимость Стамбула, в отличие от курортных районов, наблюдается большая спекулятивная составляющая. Около 60-80% квартир в Стамбуле приобретается иностранцами исключительно с целью извлечения прибыли (от перепродажи или сдачи в аренду). В результате рост цен в Стамбуле — самый высокий по стране, но и риск образования «пузыря» на стамбульском рынке — тоже самый высокий.

Азиатская часть Стамбула более популярна у турецкого населения и, традиционно, более респектабельна – средняя стоимость квадратного метра здесь выше, чем в европейской части. Самые дорогие районы в азиатской части – Кадыкей, Ускюдар и Бостанджи.

Покупатели из стран бывшего СНГ, однако, предпочитают европейскую часть Стамбула. По мере возрастания стоимости жилья, здесь можно выделить следующие районы: новые районы западнее аэропорта Ататюрка (Бейликдюзю, Эсеньюрт); районы между аэропортом и центром (Бахчелиэвлер, Бааджилар, Зейтинбурну); непосредственно исторический и деловой центр, на берегу Босфора (Фатих, Бешикташ, Бебек, Шишли, Бейоглу, Левент). Самые популярные районы в европейской части – Лалели, Аксарай, Султанхамет, Бейолу, Таксим, Левент и Масклак. Самые дорогие районы в европейской части – Бебек, Улус и Этилер.

Бешикташ – крупный коммерческий центр Стамбула, расположенный на берегу Босфора. Это один из самых старых и хорошо развитых районов Стамбула с множеством торговых и деловых центоров, бутиков, роскошных отелей и престижных школ. двухкомнатную квартиру в новостройке площадью 60 м2 можно приобрести за 80 000 евро. Цены за 1 кв. м. жилья начинаются от 900 евро, в новостройках – от 2000 евро, особенно в наиболее дорогих кварталах, входящих в состав района Бешикташ – Бебек, Левент и Этилер.

Шишли – крупный деловой и торговый район, в основном, для среднего класса, относительно новый район (застройка началась в 19 веке), расположенный недалеко от Босфора, без выхода к береговой линии. После образования Республики, район начал активно развиваться, здесь появилась трамвайная линия, началось активное строительство квартирных блоков. Сейчас в Шишли расположено множество торговых центров, кафе, ресторанов, кинотеатров. Здесь можно найти как достаточно низкобюджетные, так и престижные кварталы с развитой инфраструктурой и качественными домами (например, Нишанташи). Цены в Шишли начинаются от 550 евро за 1 кв.м. в обычных домах, от 1000 евро в новых резиденциях.

Район Бейоглу расположен в европейской части Стамбула и окружён водами Босфора и бухты Золотой Рог. До начала Первой мировой войны Бейоглу был центром резиденций политической элиты Оттоманской империи. После заселения района мигрантами из Анатолии, архитектура Бейоглу стала более эклектичной, а район в целом - перенаселенным. Сейчас большая часть района застроена старыми зданиями. Однако в последнее время Бейоглу стал достаточно важным деловым центром с очень интернациональным населением. Цены на квартиры в старых домах здесь начинаются от 550 евро за 1 кв.м., в новых домах – от 1000 евро за 1 кв.м., а в элитных резиденциях – от 2300 за 1 кв.м.

С противоположной стороны от Золотого рога на берегах Босфора и Мраморного моря расположен исторический район Фатих – на территории, заключенной внутри бывших городских стен Константинополя. Здесь расположены все основные культурные и исторические достопримечательности Стамбула – храм Святой Софии, мечеть Султанахмет и другие. В старых домах цены на недвижимость начинаются от 400 евро за 1 кв. м.

Внутри района Фатих находится исторический центр Стамбула – Султанахмет, часть которого в 1985 году занесена в список всемирного наследия ЮНЕСКО. Сухтанахмет – это, прежде всего, культурный и туристический центр, который заполнен разными достопримечательностями, отелями, торговыми рядами и рынками. Здесь очень мало квартир на продажу, поэтому цены начинаются от 1700 евро за кв.м. в старых домах.

Далее от Босфора располагается Зейтинбурну – не очень престижный индустриальный район. Здесь можно найти недвижимость в многоквартирных блоках, большая часть которых заселена мигрантами из Анатолии, работающими на мануфактурных фабриках. Цены на квартиры в обычных дома начинаются от 450 евро за 1 кв.м. Есть, однако, и предложения в элитных новостройках от 1000 евро.

За Зейтинбурну расположен Бахчелиэвлер. Название района переводится с турецкого как «дома с садами» – благодаря изначальной планировке Бахчелиэвлер был застроен, в основном, отдельными домами с небольшими участками. Со второй половины 20 века, однако, ввиду роста населения возникла необходимость перестроить большую часть домов в многоэтажные блоки или шестиэтажные кондоминиумы. Цены на жилье за 1 кв.м. составляют в среднем от 450 в обычных домах и от 1200 евро в новых резиденциях. Здесь можно найти широкий спектр предложения – от старых домов в традиционных кварталах до новых крупных жилых комплексов.

Бейликдюзю – один из самых недорогих районов Стамбула. В основном здесь на продажу предлагаются новые комплексы с развитой инфраструктурой. Средние цены на жилье начинаются от 450 евро за кв.м. При этом район имеет высокий потенциал роста стоимости жилья (особенно при покупке на стадии строительства), а так же хороший потенциал для сдачи в аренду, т.к. рядом есть несколько университетов и крупнейший выставочный центр.

Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru

Редакция портала благодарит Ольгу Демину (ZEMEXPERT), Антона Парыгина (Akdeniz Property Group) и Юлию Доган (KODAL YAPI TUR) за помощь в подготовке материала

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Турции
Обсуждение
Вера
Очень плохо, что у Вас устарелая информация
12 июня 2014, 22:48:00
Здравствуйте, уважаемый Нургуль. Наша строительная компания имеет возможность Вам предложить объекты недвижимости в Стамбуле по реальной низкой цене. С уважением, Kodal Yapi Turizm
22 мая 2014, 09:51:19
Нургуль
Даниил Ваши за кв метры по 550 евро по моему устарели, я ищу в этих районах месяца 4 и нет результатов.
16 мая 2014, 12:35:57
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.