портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Анализ рынков студенческой недвижимости

Опубликовано:
Сектор студенческого жилья, который пока мало знаком россиянам, в последнее время сформировался в отдельный рынок. При этом за последние годы студенческая недвижимость в некоторых странах превзошла по доходности другие рынки.
В зарубежных странах основная их часть студенческих общежитий находится во владении финансовых институтов или частых инвесторов. Целью покупки такого жилья является последующая сдача в аренду.

Благодаря надежности институтов, связанных с рынком студенческой недвижимости, он имеет хорошие перспективы стать важным сегментом рынка недвижимости в целом. На сегодняшний день ввиду небольшой конкуренции и растущему спросу студенческая недвижимость приносит стабильный доход от аренды. Несмотря на то, что до последнего времени максимальная доля от общего объема инвестиций в данный сектор принадлежала институциональным инвесторам, в ближайшем будущем ожидается увеличение объема частных инвестиций на рынке.

Наиболее популярными странами для получения образования во всем мире считаются США, Великобритания, Германия, Франция и Нидерланды, поэтому сектор студенческого жилья здесь развивается быстрее, чем в других странах.

Динамика рынка

Известная британская компания Savills недавно опубликовала анализ состояния и перспектив рынка студенческой недвижимости во всем мире. Данный рынок оказался одним из самых успешных во время мирового финансового кризиса, поднявшись по объему инвестиций с $3,4 млрд в 2007 году до $7,2 млрд в 2013 году.

Во время кризиса наблюдалось резкое увеличение числа студентов по всему миру, что, во многом, было связано с потребностью к переквалификации работников и адаптации к новым макроэкономическим условиям. Вместе с тем, растущее благосостояние в азиатских странах (29% иностранных студентов в США в 2012-2013 годах были из Китая) сформировало спрос в качественном студенческом жилье, при том, что рынок студенческого жилья в последнее время становится все более интернациональным и мобильным.

На данный момент доля иностранных частных инвестиций в секторе составляет 39% во всем мире. При этом усиливается роль непрямых инвестиций посредством различных фондов на развитых рынках. Однако прямые частные инвестиции все еще играют значительную роль на менее развитых рынках, в частности в континентальной Европе, где остро испытывается потребность в обновлении увеличении количества студенческого жилья.

Самыми крупными рынками, которые удовлетворяли этот растущий спрос в последние годы, оказались англоязычные страны, прежде всего, США и Великобритания, как самые популярные страны с точки зрения образования. Вместе эти рынки увеличились в показателях на 780% с 2009 года.

Набирающая рост активность на самых развитых рынках студенческой недвижимости привела к снижению ее доходности. За период с 2009 года по первый квартал 2014 года доход от аренды в США и Великобритании уменьшился с 6% до 6,3%. Мировой показатель остановился на 6% в первом квартале текущего года. Доход от аренды студенческого жилья стабильно снижается, а высокая предсказуемость рынка в сравнении с рынком жилой недвижимости говорит в пользу тенденции к дальнейшему снижению.

Основные рынки

США располагают самым развитым рынком в данном секторе, начавшим стремительный рост еще в начале 1990-х годов на фоне устаревания модели кампусов и растущего спроса на улучшенные жизненные условия со стороны зарубежных студентов. Несмотря на высокую стоимость образования и проживания в США, американские университеты остаются в числе самых привлекательных для иностранных студентов.

Объем частного жилья, не принадлежащего университетам, постоянно растет. На данный момент, 12% студентов в США проживает в университетских кампусах, 25% арендуют жилье и 63% живут с родителями или родственниками. При этом доля иностранных частных инвесторов на рынке составляет только 2% от общего объема. При этом к основным инвесторам относятся фонды недвижимости (REITs), которые наименее подвержены рискам.

Рынок студенческой недвижимости Великобритании также стремительно развивался в течение нулевых годов. Во время рецессии наиболее обеспеченные учебные заведения активно сотрудничали с коммерческими структурами и частными инвесторами значительно устаревшего жилья. Доля международных инвесторов в студенческую недвижимость Великобритании составила 72% в 2013 году, большая часть из которых пришла из США.

К перспективным для инвестиций рынкам относятся страны континентальной Европы благодаря исторически сложившемуся небольшому количеству предложения на рынке. Спрос на образование в Европе в значительной степени связано с количеством англоязычных курсов, востребованных в бизнесе, по значительно более низким ценам в сравнении с конкурентами из Великобритании и США. Лидерами в сфере образования здесь на данный момент являются Германия, Франция и Нидерланды.

Германия относится к мировым лидерам по популярности университетов, насчитывая около 2,6 млн студентов, из которых 11,5% являются иностранцами. При этом в стране остро ощущается дефицит в студенческом жилье, который оценивается в 100 000 единиц.

В течение следующих двух лет ожидается появление 7600 новых единиц, однако это составляет только 5,8% от общей суммы. Наибольшее количество нового жилья в последующие два года ожидается во Франкфурте – около 25%. Арендные ставки в секторе увеличились на 25%, в то время как объем незанятого жилья уменьшился до уровня ниже 2%. Большая часть рынка занята полуправительственной организацией Studentenwerk. Средняя стоимость аренды такого жилья составляет 220 евро в месяц. Частный сектор представлен в достаточно небольшом количестве, в основном, в виде квартир, а не традиционного студенческого жилья.

Благодаря увеличению количества курсов на английском языке в последние годы университеты Франции значительно увеличили количество иностранных студентов. Ожидается, что к 2020 году этот показатель вырастет с 12% до 30%. Средняя арендная плата за студенческое жилье начинается с 395 евро и доходит до 894 евро в Париже. Дефицит в студенческом жилье здесь достаточно высокий – в крупнейших городах на одну единицу в специальных комплексах приходится в среднем 10 студентов.

Рынок студенческой недвижимости Франции имеет достаточно высокий порог вхождения. Покупка недвижимости в центральных районах в непосредственной близости к образовательным учреждениям достаточно проблематична, а жилье в отдаленных районах может иметь низкую популярность среди студентов. В течение следующих четырех лет около 22 000 новых единиц в специально построенных комплексах появится в 20 крупнейших городах Франции.

Нидерланды относятся к лидерам в Европе по количеству образовательных курсов на английском языке. Вместе с тем, стоимость обучения для иностранных студентов здесь относительно невысокая. В результате, только за период с 2007 по 2011 годы количество иностранных студентов в Нидерландах увеличилось на 40%.

Самое большое количество студентов обучается в Амстердаме. Из них около 5% - иностранцы. Около 45% всех студентов проживает с родителями в период обучения. Большая часть от оставшейся доли используют социальное жилье. Средняя стоимость аренды жилья составляет 415 евро в месяц, и ввиду регуляции государством рынка аренды этот уровень примерно одинаковый по всей стране.

Объем строительства студенческого жилья до 2016 года оценивается в сумме 12 000 новых единиц. Рынок студенческой недвижимости в Нидерландах достаточно перспективный. В стечение последующих 12 лет ожидается прирост количества студентов на 7,1%. До 2011 года на рынке Амстердама доминировал сектор социального жилья. С тех пор город стал одним из самых привлекательных для инвестиций рынков.

Рынок студенческой недвижимости сейчас относится к самым привлекательным и надежным для инвестиций. Активно растущий в последнее время, данный сегмент значительно изменил инвестиционный пейзаж международных рынков недвижимости. Благодаря увеличению мобильности студентов во всем мире, а также росту ожиданий арендаторов от жизненных условий, частный капитал все активнее входит на рынок. При этом количество студентов в мире в ближайшие 10 лет будет только увеличиваться, что означает стабильный спрос и, соответственно, стабильный доход.

Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.