портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обзор рынка недвижимости Испании

Опубликовано:
Испания относится к наиболее популярным странам среди российских покупателей недвижимости. Мировой кризис 2007-2008 годов привел к падению рынка недвижимости, но в последнее время наблюдается восстановление.
История

За период с 1996 по 2007 годы рост цен на недвижимость в Испании составил 197%. Стоимость недвижимости на побережьях поднялась за это время на 250% благодаря небывалому спросу со стороны иностранцев – британцев, французов и немцев. По данным оценочной компании TINSA, в период с 2001 по 2006 год ежегодный прирост капитала составлял 15-20%, а на побережье годовой рост средних цен достигал 20%.

Мировой кризис привел к серьезному экономическому кризису в стране и росту безработицы. Особенно сильно кризис ударил по девелоперам, которые остались с большим количеством нераспроданной недвижимости и с крупными долгами.

В 2008 году цены снизились на 8,75% (10,05% в реальном исчислении). В 2009 году снижение составило 6,57%. При этом объем строительства уменьшился по сравнению с предыдущим годом почти в два раза – с 328 500 до 159 286 объектов.
В 2010 году снижение цен продолжилось, хотя темп слегка снизился (-3,85%). Однако в следующем году темп снижения опять увеличился – минус 8,17% (-10,28% с учетом инфляции).

В целях восстановления рынка в 2012 году правительство Испании снизило НДС на недвижимость в два раза – с 8% до 4%. В 2012 году общий объем иностранных инвестиций в недвижимость Испании увеличился в 12 раз по сравнению с предыдущим годом. По оценкам экспертов, объем продаж недвижимости на Коста-дель-Соль вырос на 74%. Однако в 2012 году наблюдалось также максимальное снижение за три года – цены снизились на 11,34% (13,82% с учетом инфляции).

2013 год был годом стабилизации рынка испанской недвижимости. Динамика рынка несколько улучшилась, цены снизились на 9,19%. Однако объем продаж также уменьшился – на 17,4% по сравнению с 2012 годом. В декабре 2013 года была зафиксирована самая низка отметка уровня цен – средняя цена за квадратный метр составила 1467 евро.

Текущее состояние рынка

За последние два года иностранные покупатели начали постепенно возвращаться на рынок недвижимости Испании. Инвестиционная программа «Золотая виза», гарантирующая ВНЖ покупателям недвижимости на сумму от 500 000 евро, привлекла многих резидентов стран за пределами Евросоюза – из Среднего Востока, Азии и России. Многие покупатели с «реальными деньгами» получили возможность совершать выгодные покупки в условиях низких цен.

Спрос со стороны иностранцев, которые, по данным за четвертый квартал 2013 года, совершали каждую шестую покупку в стране, послужил важным фактором в процессе восстановления рынка недвижимости Испании и экономики в целом. Годовой рост объема продаж, по данным Национального института статистики, составил в первом квартале 2014 года 48%. Таким образом, в стране впервые зафиксирован рост цен с 2008 года.

По данным Министерства развития, объем продаж во втором квартале 2014 года вырос на 12,1% по сравнению с тем же периодом в 2013 году. Это рекордный показатель с 2010 года. Общее количество сделок во втором квартале составило 91 338. Количество покупок недвижимости иностранцами также достигло рекордной отметки в 14 952 сделки.

Рост объема продаж недвижимости в июне продолжился четвертый месяц подряд. При этом по сравнению с маем 2013 года объем продаж уменьшился на 7,3%. Большая часть сделок в июне (90,5%) относилась к жилой недвижимости, общий объем продаж которой составил 23 596 единиц.

Сейчас рынок недвижимости Испании постепенно восстанавливается. Улучшение показателей связано, главным образом, с растущим спросом со стороны иностранцев. Из них 15% составляют британцы, 10% – французы, 9% – россияне и 7% – бельгийцы. С момента пиковых докризисных показателей четвертого квартала 2007 года цены на недвижимость снизились на 40% (46%, с учетом инфляции).

Как правило, стоимость комплексов-новостроек несколько выше, т.к. повышаются стандарты строительства. Сейчас не наблюдается сильного роста стоимости недвижимости по всему миру, поэтому можно ожидать только рост цен на первичном рынке. За ним со временем последует рост и на вторичном рынке.

Регионы Испании

Разница в стоимости недвижимости между разными регионами Испании достаточно велика. По большому счету, речь идет о кратном увеличении стоимости. Это означает, что рынок может удовлетворить любой спрос, будь то массовое предложение или премиальный сектор.

Наличие прямых рейсов из Москвы и Санкт-Петербурга круглый год определяют массовость и популярность региона для покупки жилья. Это, прежде всего, Малага (Коста-дель-Соль), Аликанте (Коста-Бланка) и Барселона (Коста-Брава и Коста-Дорадо).

Каталония

Каталония – самый богатый регион Испании во всех смыслах – с точки зрения экономики, природы и культурных достояний. Север Каталонии – зеленая горная местность, запад – регион развитого сельскохозяйственного сектора, восток – место протяженных пляжей. Каталония делится на четыре провинции – Барселону, Жирону, Льейду и Таррагону.

Нет ничего удивительного в том, что Барселона занимает лидирующие позиции по числу туристических посещений в Испании. Прекрасный климат, модернистская архитектура Жака Херцога и Пьера де Мюрона, большое количество мишленовских ресторанов, семь крупных пляжей – все это каждый год привлекает тысячи туристов, но и создает комфортные условия для проживания.

Климат в Барселоне - средиземноморский, средняя температура зимой доходит до 10 °C, а летом до 25 °C. Зимой, однако, большинство европейцев уезжает, туристический сервис практически прекращает работу, рестораны закрываются, город кажется тихим и незаселенным. Самое активное время в Барселоне – Пасха, когда испанцы и жители других европейских стран посещают город на праздничную неделю.

После падения на 34,9% со времени пика 2007 года, в 2013 году цены в Барселоне снизились на 1%. Наибольшей популярностью среди иностранцев в городе пользуются районы Диагональ-Мар, Вила-Олимпика и Эшампле. Недвижимость здесь стоит от 4000 до 5000 евро за кв.м.

Важным преимуществом покупки недвижимость на северном побережье Испании является близость к международному аэропорту Барселоны. Аэропорт Эль-Прат находится на расстоянии 15 км от центра города. Оттуда до аэропорта каждые 15 минут ходят автобусы, время поездки занимает примерно 40 минут, стоимость билета – 10,2 евро.

Прямые рейсы Москва-Барселона осуществляются круглый год, а основные курорты северных побережий расположены на расстоянии 40-90 км от столицы Каталонии.

Два главных прибрежных региона в Каталонии – Коста-Дорада и Коста-Брава. Коста-Брава – это, прежде всего, нетронутая природа, где скалистые обрывы соседствуют с уединенными песчаными пляжами, которые, при этом, считаются одними из самых комфортабельных в стране.

На Коста-Брава долгое время жил и работал Сальвадор Дали, что впоследствии оставило на дизайне местной архитектуры авангардный отпечаток. Визитной карточкой Коста-Брава считается особый тип каменных загородных домов – так называемые «маcии» («masias»), в которых традиционно проживали богатые каталонские фермеры.

С ноября по февраль здесь достаточно прохладно, особенно в период прихода холодного северного ветра Трамонтана. Однако, в отличие от южного побережья, здесь не слишком жарко летом, а весна и осень – идеальное время для тихого отдыха без перенасыщенности туристическим потоком.

Самые популярные города побережья Коста-Брава – Бланес, Плайа-де-Аро, Тосса-де-Мар и Льорет-де-Мар. Самый крупный и известный из них – Льорет-де-Мар. Главный замок города Сан-Хуан датируется 11 веком.

Наиболее массовые предложения – это дешевые варианты квартир до 80 000 евро. Такие объекты, в том числе и от банков, всегда находятся под пристальным вниманием и агентов и покупателей. Также можно отметить таунхаусы и небольшие дома. Многие покупатели также хотят приобретать земельные участки. Стоимость земли может составлять около 120 00–150 000 евро, в зависимости от региона.

Квартиру с одной спальней (60 кв.м.) на Коста-Брава можно купить в диапазоне 250 000– 280 000 евро, хотя стоимость зависит от многих факторов. В окрестностях Барселоны стоимость может быть немного меньшей. На Коста-Брава цены поднимаются по мере приближения к границе с Францией. К примеру в Бланесе средняя стоимость виллы составляет 400 000 евро, а в более престижном городе Плайа-де-Аро стандартное предложение роскошной виллы – 2 млн евро.

К югу от Барселоны недвижимость более доступная по ценам. Побережье Коста-Дорада уступает Коста-Брава по живописности, однако располагает широкими песчаными пляжами. Коста-Дорада – это, прежде всего, регион массового туризма, недорогих отелей. Самый популярный курорт на Коста-Дорада – Салоу. Апартаменты с одной спальней на этом побережье стоят от 75 000 до 120 000 евро.

Валенсия

Валенсия расположена южнее Каталонии. Побережье Коста-Бланка тянется от города Дения на севере побережья до Пилар-де-ла-Орадада, который расположен на границе с Мурсией. Летний сезон здесь длится дольше, чем на других курортах Испании. Недвижимость здесь стала приобретать популярность у российских покупателей еще с 1990-х годах. Цены на этом побережье ниже, чем на Коста-дель-Соль и Коста-Браве.

В северной части Коста-Бланка климат более мягкий и природа более живописная, а стоимость недвижимости выше, чем на юге побережья. Бенидорм расположен в 40 км к северо-востоку от города Аликанте. Этот город отличается от других испанских курортов большим количеством высотных зданий. Это второе после Ибицы направление по популярности среди любителей ночной жизни. В Алтее, Кальпе, Хавее, Морайре, Дении более высокие цены в сравнении с Бенидормом. В Морайре и Хавее основное предложение - виллы. Они предполагают тихий и спокойный отдых в противоположность бурной ночной жизни Бенидорма.

В Бенидорме квартиру с одной спальней, метражом около 60-65 кв.м, в комплексе-новостройке, с видом на море можно купить за 140 000 – 160 000 евро. Самое дешевое предложение – однокомнатные квартиры за 50 000 евро. Студии можно найти по цене 50 000 евро, односпальные апартаменты от 70 000 евро, на 2-3 спальни – от 80 000 евро. Качественные апартаменты на вторичном рынке стоят от 100 000 евро, на первичном – от 140 000 евро.

В южной части Коста-Бланка стоимость жилья значительно ниже. Самая недорогая и востребованная недвижимость на побережье находится в Ориуэле и Торревьехе – это самые доступные предложения во всей прибрежной Испании. Качественные апартаменты на две спальни можно здесь найти за 50 000 евро. В городе Аликанте примерно те же цены, однако более развитая инфраструктура и более комфортные условия жизни, чем в Ориуэлле и Торревьехе.

Один из многих плюсов побережья Коста-Бланка – это его транспортная доступность и наличие регулярных и чартерных рейсов из России. Регулярные рейсы из Москвы осуществляются в столицу провинции, город Аликанте, авиакомпанией S7. Летом из московского аэропорта Домодедово сюда выполняют чартерные рейсы авиакомпании «Трансаэро», S7 и «ВИМ-Авиа». До Коста-Бланки также можно добраться из Москвы регулярными рейсами авиакомпании S7, долетев до аэропорта Валенсии.

Андалусия

Коста-дель-Соль – самое дорогое и престижное побережье Испании. Прибрежная линия Коста-дель-Соль тянется от столицы одноименной провинции города Малаги до Марбельи. Из всех курортов побережья Марбелья и Пуэрто-Банус – самые дорогие. В 80 км от Малаги расположен город Гранада, который славится своими горнолыжными курортами. Тем, кто хочет купить на Коста-дель-Соль менее дорогую недвижимость, подойдут пригороды Эстепоны.

Средняя цена в Пуэрто-Банус на недвижимость составляет 5250 евро за 1 кв.м. Качественные квартиры на первой линии в Марбелье площадью примерно 120 кв.м. можно приобрести в среднем за 1,5 млн евро, среднее предложение в самом городе – двуспальные апартаменты за 230 000–250 000 евро. В Малагу из Москвы осуществляются прямые регулярные рейсы компаниями Аэрофлот, S7 и Vueling.

Острова

Недвижимость Балеарских островов пользуется особым спросом со стороны иностранцев– около 40% всех покупок совершаются иностранцами. Балеарские острова расположены в Средиземном море, совсем недалеко от континентальной части страны. Климат на Балеарских островах умеренный. Зимой температура составляет от +5°C до +15 °C. Летом на островах обычно около +25°C, причем легкий бриз заметно сглаживает летнюю жару.
Майорка – самый крупный из Балеарских островов. Пляжный сезон здесь длится с мая по октябрь. В весенний и осенний периоды Майорка хорошо подходит для спокойного отдыха или занятий спортом на свежем воздухе. Недвижимость Балеарских островов значительно дороже, чем в материковой Испании. Стоимость апартаментов с двумя спальнями доходит до 500 000 евро.

Не все регионы Испании могут предложить возможность круглогодичного курортного отдыха. Такой можно найти на Канарских островах. Это архипелаг из семи островов, расположенных в Атлантическом океане недалеко от северо-западного побережья Африки, но принадлежащий Испании. Климат здесь значительно отличается от климата материковой Испании и Балеарских островов. Круглогодичная температура составляет +21-23°C. Лето не слишком жаркое, а холодный период ответствует.

Канарские острова также пользуются большим спросом у иностранных покупателей. Самый популярный остров среди россиян – Тенерифе.

Доля иностранного спроса здесь составляет 34,34%. Квартиру с 1 спальней можно найти за 120-140 000 евро, при скромной инфраструктуре и без вида на море. В комплексе с более развитой инфраструктурой, близко к побережью такая квартира обойдется уже в 250 000 – 260 000 евро. На вторичном рынке можно найти апартаменты за 100 000-120 000 евро, но это будет уже более низкий класс жилья.

Добраться до Гран-Канарии можно через Барселону, а затем пересадочным рейсом. Также можно полететь с пересадкой в Тенерифе, откуда можно добраться как пересадочным авиарейсом, так и на пароме.

Редакция портала благодарит Дмитрия Ивануся (Dilani BG) и Наталью Завалишину (Distant Property) и Юрия Мельника (Sunny Houses) за помощь в подготовке материала.

Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Испании
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: