портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Обзор рынка недвижимости Венеции

Опубликовано:
Венеция – одно из самых необычных мест на земле. Будучи одним из главных, если не самым главным туристическим городом в мире, Венеция популярна еще и среди иностранных покупателей недвижимости, которых привлекают исторические памятники архитектуры.
Венеция – город искусств и архитектуры с древней и захватывающей историей, признанный одним из самых красивых городов в мире. Практически не изменившись за последние 600 лет, Венеция представляет собой сказочный город средневековых и ренессансных дворцов и соборов, нетронутых современностью.

Венеция относится к региону Венето – одному из самых популярных среди иностранцев, главным образом, благодаря своим знаменитым городам – Вероне, Падуе, Венченцо и, конечно, самой Венеции. Этот регион находится неподалеку от Альп и располагает также пляжами. Климатические условия здесь не самые благоприятные, если сравнивать с наиболее популярными курортными странами – летом крайне жарко, зимой, как правило, обильно идут дожди.

Венеция состоит из 117 небольших островов (плюс Тронкетто – искусственный остров, используемый как транспортный терминал) с сотнями мостов, пересекающих знаменитые каналы. Несмотря на небольшие размеры – можно дойти пешком от одного конца до другого за час – Венеция производит впечатление обширного пространства благодаря сложному лабиринту небольших улиц и каналов.

В Венеции нет автомобилей, это город для прогулок и путешествий по каналам, которые являются основной транспортной инфраструктурой города. При этом собственно каналов (построенных еще по проектам Леонардо да Винчи) в городе не так много – вопреки распространенному стереотипу, на самом деле, Милан превосходит Венецию по протяженности каналов втрое.

Летом можно наблюдать наибольший наплыв туристов, несмотря на жару, влажность и рой комаров (кого-то также может обескуражить вид плавающего в каналах мусора). Однако Венеция хороша еще и тем, что здесь всегда можно найти спрятанные от туристических толп древние площади и улицы. Зимой Венеция представляет собой особое место. В это время в городе обитают только местные жители, стоимость жизни резко снижается.

Основные международные ежегодные мероприятия, привлекающие тысячи туристов в Венецию – Венецианская биеннале искусства, Венецианская биеннале архитектуры, Венецианский кинофестиваль, а также Венецианский карнавал, проходящий в конце зимы.

Венеция может предложить не очень много развлечений помимо изучения культурных памятников, походов в музеи и на концерты классической музыки. Город по ночам достаточно тихий, за исключением периода Венецианского карнавала, когда площадь Сан-Марко переполняется туристами для празднований.

Иностранцы в Венеции крайне общительны. Многие владельцы вторых домов в городе, как правило, знают друг друга. Они часто проживают в Венеции в течение нескольких месяцев, а затем сдают жилье в аренду.

Динамика рынка

Итальянская экономика еще не полностью оправилась от недавнего кризиса. ВВП в 2013 году упал на 1,8% из-за сокращения спроса на внутреннем рынке. Однако экономические перспективы Италии улучшились в 2014 году, ожидаемый рост составит около 0,7%.

Во время бума с 2000 по 2008 год цены на недвижимость Италии выросли в общей сложности на 85%. Со второй половины 2008 года цены начали падать. Сейчас снижение продолжается и, по прогнозам экспертов, рынок не стабилизируется раньше, чем через 3-5 лет.

Венеция всегда была особенным городом. В результате недавнего неофициального голосования 89% жителей города проголосовали за отделение Венеции от итальянского государства. Даже при том, что итальянский рынок недвижимости не так сильно пострадал в результате мирового кризиса в сравнении с другими европейскими рынками, цены на недвижимость Венеции остались практически на том же уровне.

До последнего времени основными покупателями премиального сектора рынка Венеции были резиденты Франции, Великобритании, Германии и США. Спрос со стороны итальянцев был невысоким, по распространенному мнению местных жителей, недвижимость Венеции переоценена ввиду большого спроса со стороны иностранцев. Однако в последнее время эксперты отмечают также и рост внутреннего спроса.

Транспорт

Аэропорт Marco Polo – ближайший к центральной Венеции. От Marco Polo до Венеции можно добраться по автомобильной дороге или по воде. Поездка на автобусе быстрее и дешевле – до Пьяццале-Рома можно добраться за 20 минут (стоимость билета в один конец – 6 евро). Поездки на лодках осуществляются компанией Alilaguna , по крайней мере, один раз в час, с 6 утра до полуночи.

Кроме того, аэропорт Тревизо, расположенный в 70 минутах езды на автобусе от площади Пьяццале-Рома, используется большинством лоукостеров.

Прямые регулярные рейсы из Москвы в Венецию осуществляются каждый день авиакомпаниями Трансаэро, Аэрофлот и Alitalia. Также бывают прямые сезонные чартеры и перелеты с одной пересадкой. Помимо Москвы, рейсы вылетают из Ростова, Нижнего Новгорода, Самары, Екатеринбурга и Уфы.

В самой Венеции главный общественный транспорт – водное такси. Проезд – совсем недешевый, одна поездка на пять человек, включая багаж, будет стоить 60 евро. Один час перевозки на гондоле будет стоить от 120 евро или 150 евро в час-пик. Вообще практически все цены в Венеции, особенно в туристический сезон, крайне высокие по европейским меркам.

В Венеции также имеется линия мини-метро, которая связывает Тронкетто с Пьяццале-Рома и Мариттима (морским вокзалом).

Предложение на рынке

Большинство иностранных покупателей рассматривают покупку в Венеции как инвестицию. Аренда в Венеции пользуется большим спросом вне зависимости от сезонов, а в особые периоды – карнавал, большие праздники (Рождество, Пасха), период летних отпусков, аренда пользуется особенно большим спросом.

В историческом центре расположены памятники архитектуры времен Возрождения, 17 и 18 веков. Вдоль реки Брента находится множество вилл, построенных богатыми венецианцами эпохи Возрождения для летнего отдыха.

Цены на недвижимость в Венеции как в зоне исторического центра, так и в Лагуне, всегда были высокими, с тенденцией дальнейшего роста. Хотя в настоящий период кризиса в секторе недвижимости Италии рост цен приостановился и в историческом центре Венеции. Но они достаточно стабильны, чтобы привлечь финансово состоятельную категорию российских покупателей.

Исторический центр – это престижное ликвидное жилье с возможностью круглогодичной аренды и устойчиво высокими ценами даже в период кризиса. Эта недвижимость пользуется спросом у состоятельных россиян, американцев, англичан, жителей арабских стран, а также Японии, Индии и Китая. Средняя цена квадратного метра вторичного жилья на сегодняшний день составляет 3000-12 000 евро за кв.м., в зависимости от состояния объекта, состояния здания и месторасположения.

За 300 000 евро можно приобрести апартаменты на одну спальню в относительно недорогом районе Джудекка. За 700 000 евро можно купить апартаменты на две-три спальни в самом центре Венеции. Большая квартира площадью 185 кв.м. в историческом палаццо будет стоить от 2 млн евро.

Среди россиян большим спросом пользуются новостройки на островах Венецианской Лагуны (в первую очередь, на острове Лидо). Пейзажные и панорамные виды на море сочетаются в этих местах с современным высококачественным жильем.

Стоимость жилья в элитных комплексах составляет в среднем 5000-7000 евро за кв.м. Вторичное жилье в отличном и хорошем состоянии более низкого класса энергопотребления там же стоит немного дешевле в среднем от 3000 до 5000 евро за кв.м. На материковой части (в основном, Местре) вторичное жилье в отличном или хорошем состоянии стоит в среднем 2500-4000 евро за кв.м.

Районы Венеции

Со временем Венеция стала городом для туристов, а коренные венецианцы, в основном, мигрировали (В 1965 году в городе постоянно проживало 150 000 человек, но по состоянию на 2005 год количество сократилось до 80 000). Те, кто остался, вынуждены иметь дело с высокой стоимостью жизни.

Венеция делится на шесть исторических районов, известных как сестиери: Каннареджо, Сан-Поло, Дорсодуро, Санта-Кроче, Сан-Марко и Кастелло. Каннареджо и Санта-Кроче – жилые, относительно тихие районы, не заполненные туристами. Близость к историческому центру Венеции, а также к местам проведения международных фестивалей значительно повышает стоимость недвижимости.

Район Сан-Марко расположен в самом центре города. Небольшой район включает в себя многие из самых известных достопримечательностей Венеции, в том числе площадь Сан-Марко, Базилика Сан-Марко, дворец Дожей, Баре Гарри, Палаццо Дандоло, Сан-Моизе, театр Ла-Фениче, палаццо Грасси, а также церкви Сан Бенето, Санта-Мария-дель-Джильо, Сан-Маурицио и множество других.

Район очень плотно застроен, здесь же расположено здание правительства. Ввиду большого туристического потока цены в магазинах, ресторанах и кафе крайне высокие. Средняя стоимость недвижимости составляет 5150 евро за кв.м.

Сан–Поло, названный в честь одноименного собора, также расположен в центре Венеции, на берегу Гранд-Канала. Это самый небольшой по площади район Венеции (35 гектаров). Район был заселен до 9 века н.э. и стал главным торговым местом Венеции в 11 веке.

Среди достопримечательностей района можно выделить мост Риальто, церковь Сан-Джакомо ди Риальто (согласно легенде, старейшая в городе), Кампо Сан-Поло, Дом Гольдони, церковь Санта-Мария Глориоза деи Фрари, церковь Сан-Рокко и Скуола Сан-Рокко. Средняя стоимость недвижимости в Сан-Поло – 5250 евро за кв.м.

Каннареджо – самый северный из шести районов. Это второй по величине район Венеции и самый большой по численности населения (13 169 человек по состоянию на 2007 год). Канал Каннареджо, давший название району, был основным маршрутом в город в ранее Средневековье. Активная застройка района началась в 11 веке, когда после крупного затопления власти были вынуждены построить систему каналов. Основные здания этого времени – мануфактурные фабрики.

В 19 веке через Канареджио был построен железнодорожный и автомобильный мост, чтобы соединить Венецию с промышленным городом Местре. Сегодня область района вдоль Гранд-Канала от железнодорожного вокзала до моста Риальто заполнена туристами, но остальная часть Каннареджио является жилой и относительно спокойной, с утренними рынками, небольшими магазинами и небольших кафе. Средняя стоимость недвижимости здесь – 5300 евро за кв.м.

Кастелло – самый крупный по площади район города. Первые поселения здесь восходят к 8 веку на островах Сан-Пиетро ди Кастелло. Район был резиденцией Венецианский Арсенала – предприятия для постройки и оснащения боевых кораблей, включавшего кузницы, судоверфи, оружейные склады и различные мастерские. Средняя стоимость одного квадратного метра в Кастелло – 4800 евро.

Санта-Кроче расположен на северо-западе островов и разделен на две части: средневековую восточную область и более древнюю западную, отвоеванную в 10 веке.

Район включает в себя площадь Пьяццале-Рома, где расположены основные автобусные остановки и автостоянки Венеции, и которая является единственным районом города, где разрешено ездить автомобилям. Туристические достопримечательности находятся в основном в восточной части квартала. К ним относятся церкви Сан-Николо да Толентино, Фондако деи Турки, церковь Сан-Джакомо дель Орио, Музей истории ткани и костюмов и многие другие. Средняя цена на недвижимость – 5300 евро за кв.м.

Дорсодуро располагает самыми высокими земельными участками города. Его название в переводе с итальянского означает «жесткий хребет», из-за его сравнительно высокой, неподверженной наводнениям земли.

В 19 веке в Дорсодуро была основана Венецианская Академия, из-за чего район стал самым популярным и престижным среди иностранцев. Западная часть района и Джудекка стали промышленными примерно в это же время. Сейчас средняя стоимость недвижимости здесь составляет 5300 евро за кв.м.

Помимо исторического центра Венеции, высокий спрос иностранцев распространяется на материковую часть Венеции (бывшие промышленные города Местре и Маргера) и остров Лидо.

Лидо – место проведения Венецианского кинофестиваля, а также место действия романа Томаса Манна «Смерть в Венеции». По крайней мере, половина Адриатической стороны острова располагает песчаным пляжем. Также на Лидо расположен собственный небольшой аэропорт. Средняя стоимость недвижимости на острове – 3950 евро за кв.м.

В Местре проживает большинство работников туристического сектора и гондольеров Венеции, ввиду невысокой стоимости жизни по сравнению с историческим центром. Здесь постоянно проживает около 50 000 людей. Средняя цена за квадратный метр – 1850 евро.

Маргера начал активно застраиваться и заселяться сравнительно недавно, в 20 веке, в качестве крупного порта, который должен был отвести нагрузку с Венеции для развития туризма и сохранения культурного наследия города. Недвижимость Маргеры – одна из самых недорогих в Венеции. Средняя цена за кв.м. составляет 1700 евро.

Особенности покупки

Венеция тщательно хранит свое культурное наследие, весь город входит в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. В Венеции можно столкнуться с достаточно строгими законами, запрещающими изменения облика исторических зданий. Проблемы могут возникнуть, если объект недвижимости имеет ограничения историко-художественного характера (belle arti).

Например, может быть ограничена возможность проведения строительных работ по реконструкции, восстановительных или отделочных работ. При покупке указанного объекта необходимо иметь пакет специальных разрешений и согласований на любой вид работ по реконструкции, подпадающих под жесткие нормативы местного и регионального законодательства (Законодательный Декрет № 42 от 22 января 2004 «Codice per i Beni Culturali e del Paesaggio», с последующими изменениями и дополнениями в Законодательных декретах 156 и 157 от 24 марта 2006).

Часто подобные объекты недвижимости подпадают под приоритетное право покупки (Il diritto di prelazione), которое может быть востребовано в период 60 дней с момента уведомления о совершении сделки. Необходимо сразу после нотариального акта отправить его копию в департамент «Belle Arti» и по истечении 60 дней завершить процедуру перехода собственности специальным актом о консолидации права собственности - atto di consolidamento della proprietà).

Однако не все нотариусы следуют этой процедуре. Многие нотариусы отправляют в Департамент только уведомление о заключении сделки, без последующего акта о консолидации права собственности.

При покупке жилья в Венеции есть также вероятность столкнуться с необходимостью проведения реконструкции, реставрации или иных строительных работ. Нужно тщательно проанализировать, в какой степени объект недвижимости подпадает под ограничения. Это могут быть ландшафтные ограничения (vincoli paesaggistici, ambientali e idrilogico forestali) или архитектурные ограничения (vincoli monumentali e archeologici), а также ограничения касательно объектов, в которых присутствуют элементы исторической или художественной ценности (belle arti).

Редакция портала благодарит Наталью Соловьеву (Intermark Savills) и Юлию Козыреву (SFR REALTY) за помощь в подготовке материала.

Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Италии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: