портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Особенности национальной аренды. Часть I

Опубликовано:
Покупка недвижимости за границей для ее последующей сдачи в аренду – очень популярный вид инвестиции, и при правильном подходе может принести весьма стабильный доход. Однако, в этой сфере существует масса тонкостей, которые разнятся от страны к стране – и которые нужно непременно учитывать при сдаче своих зарубежных владений. Ведущие эксперты рынка – представители риэлторских агентств и компаний-застройщиков – рассказывают HomesOverseas.ru об особенностях сдачи жилья в странах, недвижимость в которых пользуется наибольшим спросом у россиян. Начнем с Италии, Черногории, Франции и Турции, а во второй части статьи расскажем об Испании, Греции, Кипре и Болгарии.

Основы основ

Эксперты единодушно советуют: прежде, чем покупать недвижимость за границей, нужно очень четко определить для себя, в каких целях она будет использоваться. От этого будет зависеть что, где и за сколько будет выгоднее приобрести.

Если апартаменты или дом приобретаются исключительно в качестве вложения средств для получения прибыли – то, потенциальному инвестору нужно руководствоваться правилом «Покупать не то, что нравится мне, а то, что нравится клиентам».

В случае покупки для себя и cдачи зарубежного жилья в аренду на время своего отсутствия – безусловно, отталкиваться стоит от личных предпочтений, но не забывать и факторах, которые помогут выгодно сдать недвижимость арендаторам. Важно хорошо знать и понимать реалии и законы той страны, в которой приобретается недвижимость для сдачи в аренду, а также законы родной страны, контролирующие данный вид деятельности. К поиску арендаторов нужно относиться с особенной тщательностью – и подписывать с ними грамотно составленный договор. И, конечно, своевременно рекламировать апартаменты или дом на «правильных» площадках в интернете.

Виды аренды

Как и в России, за границей существует два основных вида аренды – краткосрочная и долгосрочная. При этом в курортных регионах разных стран востребованность краткосрочной аренды будет, как правило, зависеть от сезонности: в пиковые месяцы цена на нее максимально высокая, а вне сезона порой бывает лучше закрыть владения на ключ до следующего периода туристической активности. Аренда в столицах, крупных городах, культурных и исторических центрах может приносить достойную прибыль круглогодично – и сдаваться не только туристам, как в случае с курортами, но и местным жителям, а также экспатам, которые проживают здесь постоянно.

Как сдавать?

Как правило, удобнее и надежнее сдавать свои зарубежные владения при помощи риэлторского агентства, которое помогало осуществлять сделку купли-продажи. Самостоятельная сдача жилья, хотя и может принести больший доход (не придется платить агентству за услуги), но требует больших затрат, времени и знаний. Оптимально в данном случае жить неподалеку от «объекта» и заниматься сдачей самому, или, при удаленной сдаче, иметь надежный источник потенциальных клиентов, а также «представителя на месте», который будет заниматься заселением, организовывать уборку и др. Но при стоимости услуг в размере от 10% до 40% от суммы контракта агентство возьмет на себя полный менеджмент зарубежного жилья, избавляя владельца от лишней головной боли и предоставляя гарантии, которых не будет при самостоятельной сдаче, в том числе осуществляя юридическую поддержку владельца. В арсенале профессиональных агентств – инструменты, которые позволят сдавать жилье и в низкий сезон, что увеличит доходность.

Управляющая компания или риэлторское агентство, безусловно, имеют более сильные позиции на рынке, чем частный собственник, владеют клиентскими базами и эффективными способами управления и продвижения объектов недвижимости за рубежом.

Плюсы к доходности

  • Расположение (близость к морю, вид на море, наличие развитой инфраструктуры в районе);
  • Состояние объекта;
  • Площадь, в том числе количество спален;
  • Комплектация (мебель, техника и их состояние, наличие дополнительных условий: бассейн, парковка, гараж, охрана, интернет и спутниковое телевидение, обслуживание);
  • Гостеприимство и теплый прием гостей;
  • Эксклюзивное предложение, которого нет у конкурентов (собственный выход к пляжу, доставка продуктов, свой повар, экскурсии);
  • Правильное позиционирование (грамотное и подробное описание объекта в интернете, красивые подробные фотографии с разных ракурсов – и позитивные отзывы прошлых гостей);
  • Информационная доступность для потенциальных клиентов (своевременная реклама, размещение на популярных специализированных интернет-площадках).

ИТАЛИЯ

Особенности

Как и в России, в Италии существует понятие долгосрочной и краткосрочной аренды. И, если процесс краткосрочной аренды мало отличается от российского, то при долгосрочной аренде существует ряд нюансов. И самый главный из них – правильный выбор кандидатуры арендатора и уверенность в его платежеспособности. Не изменится ли она со временем? Так, согласно стандартному договору аренды в Италии, арендодатель не имеет права выселить своего арендодателя в рамках срока действия договора – даже в случае наличия к нему серьезных претензий по поводу оплаты. Ему ничего не остается делать, как дожидаться момента, когда арендатор снова будет платить. Как правило, долгосрочный контракт в Италии с гражданами ЕС заключается сроком на четыре года. В нем прописывается сумма ежемесячной оплаты и условия ее сохранения или повышения (к примеру, +5% к сумме) в каждый последующий год.

Для россиян долгосрочная аренда на территории Италии ограничивается тремя месяцами, так как на более продолжительный срок пребывания в стране требуется вид на жительство.

В Италии не существует понятия кондоминиума – закрытых обслуживаемых зон, где в квартплату входят услуги по содержанию жилья.  За отдельно стоящий дом нужно будет заплатить ежегодный налог (0,76% от кадастровой стоимости) на недвижимость и землю, а также производить оплату по счетчикам. В среднем расходы на коммунальные платежи (без активного использования кондиционеров и отопления) для апартаментов среднего размера составляют €100-€200 в месяц и около €500 евро для вилл.

Где и что покупать?

Согласно мнению экспертов, на сегодняшний день перспективной и интересной инвестицией является покупка апартаментов в Милане. 2015 год проходит здесь под эгидой всемирной выставки «Экспо-2015». Для ее посетителей в городе возведен целый квартал, улучшена инфраструктура, транспортные развязки, качество дорог и даже аэропорт, а буквально вся недвижимость в центре города – на расхват. Стоимость арендной платы в Милане в данный момент выросла в три раза. Краткосрочная аренда пользуется огромной популярностью, и уже сейчас сложно найти свободные апартаменты.

Курортная аренда в Италии, как правило, довольно трудозатратна и сильно зависит от сезонности. Продвижению объекта необходимо уделить достаточное внимание, ввиду довольно серьезной конкуренции, однако и отдача от нее в пик сезона будет стабильной. В среднем по Италии цифра составляет 5%-6%.

Летом существует большой спрос на аренду недвижимости на островах Италии, а также на побережье и материке, в частности, на Сицилии, Лигурийском побережье, а также в Тоскане. Зимой, как правило, спрос очень невелик – и при приобретении дома или апартаментов исключительно для сдачи для начала целесообразно просчитать экономическую эффективность данной инвестиции.

На Сицилии наибольший доход принесет здесь сдача жилья по неделям, в высокий сезон (июль, август) и чаще только с субботы по субботу (7 дней, 14, 21 и т.д.). Август – самый дорогой в плане аренды и самый жаркий месяц в году. На Сицилии наибольшей популярностью пользуются отдельностоящие дома с небольшим садом для тихого семейного отдыха в шаговой доступности от моря и хотя бы минимальной инфраструктурой. Также хорошо сдаются загородные виллы с бассейном для отдыха на природе.

Наиболее популярна на Сицилии зона Таормины, где цены на аренду эксклюзивной виллы на море могут достигать €25 000 в неделю в высокий сезон (и €20 000 в низкий), апартаменты же в историчеком центре могут варьироваться от €500 до €800 или от €800 до €1400 в неделю в зависимости от сезона. Как во всех исторических центрах, здесь можно наблюдать также и краткосрочную аренду, минимум на три ночи. Для исторических центров Италии менее характерна «ярковыраженность» сезонности, поэтому зачастую, верхняя цена превышает нижнюю в 1,5-2 раза.

На втором месте находится Сиракуза, или как ее называли во времена Древней Греции – Сиракузы, которая была первой греческой колонией на Сицилии. С точки зрения инвестиции привлекателен исторический центр эпохи барокко – Ортиджа и пригород с прекрасным лазурным морем и заповедными зонами (Племмирио, Фонтане Бьянке). Апартаменты в городе могут сдаваться от €500-€600 евро в неделю в низкий сезон.

Зона вблизи пляжей богата виллами и домами самых разных ценовых категорий, в зависимости от размера территории и близости к морю. К примеру, маленький таунхаус, имеющий стоимость €220 000, сдается в аренду за €750-€1500 евро в неделю.

В целом по Италии стабильным спросом пользуется премиальная недвижимость. К примеру, вилла с частным бассейном на первой береговой линии и собственным выходом на пляж. Многие обеспеченные итальянские семьи полностью живут за счет аренды своих роскошных вилл стоимостью от €2 млн – сдавая их на сезон за €250 тыс евро и тратя эту сумму в остальные месяцы года.

Так, на курортах Версилии средняя стоимость недельной аренды «скромной» обойдется в €3000 евро, а просторная вилла с бассейном – от €10 000 в неделю.

Как сдавать

В Италии не существует понятия «управляющая компания», а также есть довольно четкое разделение на риэлторские агентства, специализирующиеся на продаже, и на агентства, занимающиеся исключительно арендой недвижимости. Именно к ним и стоит общаться.

Стоимость услуг такого агентства составит 20%-25% от суммы контракта. За эту сумму будет осуществляется полный менеджмент и обслуживание объекта: постоянный подбор клиентов, их заселение, мелкий ремонт, уборка помещения и др. Это максимально надежный способ сдачи недвижимости в аренду в Италии, исключающий возможность обмана и непроплаты со стороны клиентов. Агентство сдает владельцу регулярные финансовые отчеты. Если риэлторская компания только находит клиентов для владельцев, то стоимость услуг составит 10%-15% от суммы контракта.

Правильный выбор агентства – также залог успеха. Нужно выбирать из агентств с хорошей репутацией, посоветовавшись со своим российским риэлтором. Скорее всего, на российской стороне клиенту предложат профессиональное управление его итальянской недвижимостью – или порекомендуют кого-то из коллег.

Как увеличить доходность

Сегодня в мире развивается тенденция самостоятельных путешествий, и все более актуальной становится краткосрочная сдача туристам недвижимости крупных городов, столиц, культурных и исторических центров. Гости зачастую самостоятельно планируют свой маршрут по Италии и находят жилье через ведущие сайты бронирования. И крупные туристические города в данный момент находятся в тренде: это Милан и Флоренция, а также Рим, Тоскана и озерные регионы. Квартиры с одной-двумя-тремя спальнями стоимостью до €500 000 могут приносить здесь хороший доход.

Небольшие города – такие как Пиза, Лука, Чечина – также набирают популярность у туристов. Знатоки рынка предполагают, что неплохую доходность здесь может приносить небольшой домик стоимостью около €800 000 с несколькими спальнями, сдающийся как мини-отель и обслуживающийся парой, проживающей на территории (с ежемесячной зарплатой €2000 на двоих).

ЧЕРНОГОРИЯ

Особенности

В Черногории спросом пользуется как долгосрочная, так и краткосрочная аренда. Для краткосрочной аренды характерна сезонность: с мая по сентябрь, и эксперты отмечают, что в большинстве случаев выгоднее активно сдавать недвижимость в эти месяцы, в том числе и посуточно, а затем, в межсезонье, «закрывать ее на ключ». В Черногории нет центрального отопления и газоснабжения – и всю нагрузку по отоплению жилья зимой на себя берет электричество, а все счета оплачивает владелец.

Пешая доступность пляжа, как и во многих других странах, – главный тренд при курортной аренде в Черногории, и цена повышается с близостью дома или апартаментов к морю.

Однако, выбирая недвижимость в Черногории, инвестор должен обратить особенное внимание на ее расположение, ведь страна имеет гористый рельеф, и не всегда гостям с легкостью удастся преодолеть подъем и спуск с горы для того, чтобы сходить на пляж или в магазин. Российские туристы редко арендуют автомобиль, отдыхая в Черногории, в том числе и из-за осторожности: здесь много узких дорог, серпантинов и пр. Тем не менее, при покупке квартиры важно обращать внимание на наличие парковки, а также лифта. В общем, удобство расположения, а также развитая инфраструктура – ключевые моменты при покупке недвижимости для ее последующей сдачи.

Как правило, жизнь на пляжах страны кипит днем – и не утихает и ночью, до трех-четырех утра. Поэтому обращать внимание стоит и на недвижимость, расположенную в некотором удалении от моря, на третьей, четвертой линии от берега.

Что покупать

Наибольшим спросом у арендаторов в Черногории пользуются апартаменты в крупных по местным меркам городах и на побережье, средней ценовой категории, с одной-двумя спальнями – причем, и как для краткосрочной, так и долгосрочной аренды. Предложение по домам в стране не так велико, хотя спрос на них весьма велик. Но черногорцы не очень охотно расстаются со своими виллами для их сдачи – и найти домик в уединенном месте, и при этом рядом с пляжем, здесь довольно проблематично.

Где покупать

Для долгосрочной аренды в Черногории наибольшим спросом пользуются города – Будва, Бар, Герцег-Нови, с развитой круглогодичной инфраструктурой. Нужно иметь ввиду, что в Будве летом наблюдается серьезная нехватка парковочных мест, и Бар с его галечными пляжами в этом плане более удобен, так как застраивался позже, в 80-е года XX века.  

При краткосрочной аренде прежде всего важна близость жилья к хорошему пляжу, в зависимости от предпочтений – песочному или галечному, с детскими площадками, лежаками, ресторанами – или без. В Будве это районы Госпоштина, Розино, Вели Виногради с развитой инфраструктурой и «плоским» рельефом. Пользуются популярностью и небольшие курортные поселки в четырех километрах от центра Будвы – Бечичи и Рафаиловичи. В живописном Петроваце (17 км от Будвы) хорошо приобретать жилье для себя – и при желании сдавать его в летний сезон. Цены на аренду здесь высоки и приближены к будванским, но сдать жилье в несезон практически нереально. Бар – столица Барской ривьеры, живет круглый год и недвижимость здесь всегда востребована, а цены на аренду более демократичные. Здесь галечные пляжи, развитая инфраструктура, широкие улицы, железнодорожное сообщение с Подгорицей и Белградом. Из Бара отправляется паром в Италию, куда многие ездят посмотреть достопримечательности и на шопинг.

Для исключительно летней аренды подходят курортные поселки на полуострове Луштица, в Барской ривьере Сутоморе, Добра Вода и Утеха с песчано-галечными пляжами. Особенность областей Тиват, Герцег-Нови и Котор – небольшие узкие, иногда бетонные, пляжи и расположение в заливе, что придется по вкусу не всем туристам. Тем не менее, район Герцег-Нови – Игало – пользуется популярностью у арендаторов благодаря расположенному здесь Институту реабилитации им. Симо Милошевича. Исторический город-музей Котор, охраняемый ЮНЕСКО, очень полюбился европейцам, и в особенности, англичанам. Но россияне, скорее, предпочитают приезжать сюда на экскурсии. Воздушные пути самолетов, прилетающих и улетающих из Тивата, проходят прямо над городом, что также понравится не всем отдыхающим. В Улцинской ривьере расположен известный Великий пляж протяженностью 12 километров с черным «лечебным» песком и популярными рыбными ресторанами на реке Бояна, но инфраструктура в этом районе не слишком развита – сюда хорошо приезжать на автомобиле.

Доходность

В Черногории цена краткосрочной аренды зачастую зависит не только от площади, расположения и укомплектованности жилья, но и от числа отдыхающих. Так, квартира-студия для двух-трех человек, будет стоить €10-€25 с человека в сутки (в зависимости от сезона, включая коммунальные платежи). То есть средняя цена для пика сезона – €50 в сутки. Такие моменты, как установка детской кроватки или дополнительной техники, можно оговаривать отдельно, за небольшую доплату. При долгосрочной аренде такой квартиры ее стоимость составит около около €300 в месяц.

Что же касается столь редкого предложения по домам – то, скорее всего, они будут располагаться в отдалении от пляжа, а цена аренды в сутки составит, в зависимости от места, площади дома, его «комплектации», а также числа проживающих – от €100 до €600. Курортникам дома, как правило, сдают с мая по сентябрь, так как их зимнее содержание невыгодно.

ТУРЦИЯ

Особенности

Турция очень востребована у туристов, и конкуренция на рынке аренды здесь высока. Поэтому при покупке недвижимости нужно обращать внимание на конкурентные преимущества объекта: его расположение (если это курорт, то по отношению к морю), наличие инфраструктуры в шаговой доступности, а также качество обслуживания и продвижения виллы или апартаментов, предлагаемого управляющей компанией.

В основном в стране развита курортная краткосрочная аренда. Сезон длится с апреля по ноябрь. Хотя, существует небольшой сегмент отдыхающих (например пенсионеры и семьи с детьми), которые предпочитают приезжать сюда именно зимой, когда сильная жара спадает.

Большим спросом в Турции пользуется приобретение апартаментов для собственного отдыха и их последующая сдача туристам во время отсутствия в стране. Зачастую такие инвесторы ошибаются с местом, приобретая жилье сразу после проведенного здесь однажды отпуска, – так как туристическая инфраструктура может отличаться от той, которая требуется для долгосрочного проживания. Риэлторы рекомендуют перед принятием решения о покупке обязательно провести в выбранном районе побольше времени, чтобы познакомиться с ним получше.

Что покупать

Большим спросом в Турции пользуются квартиры с одной, и, зачастую, с двумя отдельными спальнями, в которых может отдыхать четыре человека. Гостям проще и выгоднее делить расходы на четверых, если это компания друзей или две семьи, а владелец, в свою очередь, может сдавать квартиру большей площади  за более высокую цену.  

Стоимость аренды апартаментов с одной спальней составит €350-€400 евро в неделю в пик сезона, а их цена – от €45 000 (площадь 55-75 кв. м)  до €85 000 евро (100 кв. м и выше). Аренда квартиры с тремя спальнями – от €700 и выше. При этом разница в стоимости одинаковой по планировке и метражу квартиры, но расположенной на разных этажах и открывающей разный вид из окна, может составлять до €30 000. Безусловно, на цену аренды повлияет инфраструктура здания, наличие бассейна и т.д.

Курорты Турции имеют большую туристическую проходимость, и посуточная аренда здесь также распространена. Как правило, оплата осуществляется на три дня под залог документа, без страховых депозитов. Она составляет в среднем €30-€70 в сутки для апартаментов, €100 для виллы с бассейном. Арендатором, как правило, отдельно оплачиваются коммунальные услуги по счетчикам и финальная уборка при выезде, но все зависит от договоренности с владельцем.

Где покупать

Цены на аренду в Турции невысоки, но комфортный для отдыха сезон длится шесть месяцев, в течение которых жилье можно постоянно сдавать. Традиционно у туристов популярны относительно недорогие регионы: Анталия (c наиболее востребованными районами Коньяалты, Калеичи, Лара, Кунду), Аланья (Махмутлар, Конаклы, Авсаллар, Оба), а также более дорогой Фетхие. Это «британский» курорт, поэтому цены и на продажу, и на аренду, определяются здесь в фунтах стерлингов, и лишь затем конвертируются в нужную валюту. Клиенты, которые приезжают на отдых или становятся домовладельцами, – также в основном англичане, европейцы, турки из Стамбула или Анкары. В последние три года растет интерес к Фетхие со стороны граждан России, Азербайджана, Украины, Казахстана.  

Выбор жилья здесь меньше, чем в Анталии и Аланье, так как земли для новых построек близко к морю практически не осталось. В Фетхие цена на апартаменты начинается от €60 000-€70 000, а аренда в обойдется от €40 за двухкомнатную квартиру даже в несезон.

Как сдавать

Через риэлтерское агентство, управляющую компанию или, реже, застройщика. К сожалению, в Турции встречаются недобросовестные риэлторы, которые, получив ключи от квартиры своих «знакомых» клиентов, сдают ее без разрешения хозяев. Это может привести к проблемам разного толка, поэтому выбору надежного агентства стоит уделить особенное внимание. Стоимость услуг – от 10% от суммы контракта. В виду того, что цены на недвижимость Турции относительно невысоки, зачастую инвесторы приобретают здесь две квартиры: в одной живут, а другую самостоятельно сдают туристам. Это, прежде всего, имеет смысл для всех, кто хорошо знаком с местным менталитетом, имеет хорошие связи и уверен в своей способности решить возможные проблемы в виде экстренного ремонта и т.д.

Как увеличить доходность

Ориентироваться на ситуацию на рынке, отслеживать конкуренцию, предлагать более выгодные предложения клиентам, искать интересные маркетинговые решения или – найти компанию, которая этим займется.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Игоря Жукова (агентство «Территория Montenegro»), Алену Степанюк (компания-застройщик DiCasaInSicilia), Екатерину Елизарову (Palazzo Estate), Эльзу Ибраеву (компания-застройщик BSR Insaat), Ирину Субаси (агентство Lebrentals).

 

Подготовила Ольга Потягаева

 

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Владимир
Про Кипр пожалуйста выдайте инфу)))
15 февраля 2015, 15:47:08
Представьтесь:
Код с картинки:

14 декабря, среда в 16:00
Итоги 2016 года на рынке зарубежной недвижимости в цифрах. Прогнозы на 2017 год Уходящий 2016 год оказался непростым для рынка зарубежной недвижимости – но все же прошел не по самому печальному сценарию; чтобы оценить, какие тенденции и тренды были наиболее важными, всегда полезно и интересно познакомиться со статистическими данными.